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Un rendement brut de 5,36 % ne dit presque rien de ce qu’une SCI à l’IS vous rapportera vraiment. Entre le crédit, l’impôt sur les sociétés, l’amortissement, la plus-value et la flat tax sur la distribution, l’écart peut être large. Ce guide suit un exemple fictif — un T2 acheté 150 000 € — à travers les trois étapes que calcule notre simulateur : avant impôt, après impôt sur les sociétés, après revente.
Le rendement brut rapporte les loyers d’une année au coût total de l’opération (prix, frais de notaire, travaux et autres frais : agence à la charge de l’acheteur, frais du prêt). Le rendement net retire en plus les charges que le propriétaire paie lui-même et la taxe foncière, et tient compte des mois sans locataire.
Ces deux ratios ignorent pourtant tout ce qui fait la rentabilité réelle d’une SCI à l’IS :
Pour calculer vos propres rendements brut et net en quelques secondes, utilisez le calculateur de rendement locatif. Pour la suite, il faut une simulation année par année : c’est ce que détaille ce guide.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d’achat | 150 000 € |
| Frais de notaire (estimation à 8 % du prix, ancien) | 12 000 € |
| Frais de dossier et de garantie du prêt | 1 000 € |
| Travaux de rafraîchissement (peinture, sols : en général de l’entretien) | 5 000 € |
| Coût total de l’opération | 168 000 € |
Prêt de 120 000 € (80 % du prix) sur 20 ans au taux nominal hypothétique de 3,40 % : annuité de 8 367 € par an, soit environ 697 € par mois hors assurance emprunteur (le simulateur calcule le prêt par annuités ; un prêt à mensualités donnerait un montant un peu plus bas). Les associés apportent 48 000 € (le reste du prix, les frais et les travaux), prêtés à la SCI en compte courant d’associé.
| Poste | Par an |
|---|---|
| Loyer hors charges (750 € par mois) | 9 000 € |
| Vacance locative (0,5 mois par an en moyenne) | −375 € |
| Charges de copropriété non récupérables | −720 € |
| Taxe foncière | −900 € |
| Assurance propriétaire non occupant (PNO) | −116 € |
| Expert-comptable | −1 200 € |
| Frais bancaires | −72 € |
| Assurance emprunteur | −180 € |
| Intérêts d’emprunt | −4 080 € |
| Capital remboursé | −4 287 € |
| Cash-flow de l’année 1 | −2 930 € |
Hypothèses de la simulation : loyers et charges en hausse de 1,4 % par an, valeur du bien en hausse de 2,2 % par an, revente au bout de 20 ans.
Le cash-flow est négatif : le loyer ne couvre pas toutes les charges et la mensualité. L’effort d’épargne est d’environ 244 € par mois la première année, puis diminue à mesure que les loyers augmentent. Dans la simulation, les associés comblent ce manque en prêtant chaque année la somme nécessaire à la SCI (en compte courant) : 38 859 € au total sur 20 ans. Avec l’apport initial, ils auront donc investi 86 859 €. C’est à cette somme, et au moment où chaque euro a été versé, qu’il faut comparer ce que l’opération rapporte.
Avant tout impôt, on regarde ce que l’opération a construit au bout de 20 ans. Trois éléments s’additionnent : la part du bien que la SCI a payée (l’apport sur le prix plus tout le capital remboursé à la banque), la revalorisation du bien, et la trésorerie accumulée dans la SCI.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Part du bien payée (apport sur le prix + capital remboursé) | 150 000 € |
| Revalorisation du bien (2,2 % par an) | 81 798 € |
| Trésorerie de la SCI, IS non déduit | 554 € |
| Patrimoine net avant impôt | 232 352 € |
Rapporté aux 86 859 € investis au fil des ans, cela représente un TRI avant impôt de 6,0 % par an. C’est plus que le rendement brut (5,36 %), grâce à la revalorisation et à l’effet de levier : la banque a financé 80 % du prix, le loyer a remboursé l’essentiel du capital (les compléments de trésorerie des associés, 38 859 €, ont payé le reste), et la revalorisation porte sur la valeur entière du bien, pas seulement sur l’apport.
Une SCI à l’IS paie l’impôt sur les sociétés sur son bénéfice : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice par an, puis 25 % au-delà (seuil inchangé en 2026). Pour 42 500 € de bénéfice, l’IS est donc de 6 375 € ; pour le double, il est de 17 000 €. Le taux réduit est réservé aux sociétés dont le chiffre d’affaires reste sous 10 millions d’euros et dont le capital, entièrement libéré, est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques.
Le levier principal est l’amortissement : chaque année, la SCI déduit une fraction du prix du bien, sans dépenser un euro. Dans l’exemple, 2 % du prix d’achat par an, soit 3 000 €. S’y ajoutent l’année de l’achat 18 000 € de frais de notaire, frais du prêt et travaux d’entretien : le résultat fiscal de l’année 1 est de −19 643 €, un déficit qui se reporte sur les années suivantes. Résultat : la SCI ne paie son premier euro d’IS qu’en année 20, et 554 € d’IS au total sur 20 ans.
Après IS, le patrimoine net passe à 231 798 € (232 352 € moins 554 € d’IS payé) et le TRI après IS à 6,0 % par an. Pendant la détention, l’IS pèse peu. Mais l’impôt n’a pas disparu : l’essentiel se paie à la revente.
Au bout de 20 ans, la SCI revend le bien 231 798 €. Elle paie 11 590 € de frais de cession (agence) ; le prêt est déjà entièrement remboursé. Le produit net de cession est de 220 208 €.
En SCI à l’IS, la plus-value n’est pas calculée sur le prix d’achat mais sur la valeur nette comptable (VNC) : le coût d’acquisition inscrit à l’actif moins tous les amortissements déduits. Les 60 000 € d’amortissements qui ont réduit l’IS pendant 20 ans reviennent donc dans la plus-value, taxée à l’IS, sans aucun abattement pour durée de détention.
La plus-value s’ajoute au résultat de l’année et passe par le même barème (15 % puis 25 %) : 28 671 € d’IS sur la plus-value. Reste ensuite à sortir l’argent de la SCI. Le compte courant d’associé (86 859 € : l’apport et les compléments de trésorerie) est remboursé en premier, sans impôt, car c’est le remboursement d’un prêt. Le surplus (104 677 €) est distribué aux associés et soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU, « flat tax ») au taux actuel (2026) de 31,4 %, soit 32 869 €.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Produit net de cession | 220 208 € |
| Trésorerie de la SCI (après l’IS déjà payé) | 0 € |
| IS sur la plus-value | −28 671 € |
| Montant distribuable (sous-total) | 191 536 € |
| Flat tax (31,4 %, taux 2026) sur la part au-delà du compte courant | −32 869 € |
| Cash net pour les associés | 158 668 € |
Les associés ont investi 86 859 € au total : leur gain net est de 71 809 €.
Le TRI après revente, le plus complet des trois puisqu’il intègre tous les impôts et la sortie, est de 3,7 % par an.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Produit net de cession | 220 208 € |
| Trésorerie de la SCI | 0 € |
| IS sur la plus-value | −28 671 € |
| Flat tax sur la distribution | −32 869 € |
| Cash net pour les associés | 158 668 € |
TRI après revente : 3,7 % par an
| Indicateur | Exemple fictif |
|---|---|
| Rendement brut | 5,36 % |
| Rendement net de charges | 3,34 % |
| TRI avant impôt | 6,0 % |
| TRI après IS | 6,0 % |
| TRI après revente et flat tax | 3,7 % |
Un gain net de 71 809 € ne suffit pas pour comparer : il ne dit pas combien de temps l’argent est resté immobilisé, ni quand il a été versé. Le TRI (taux de rendement interne) répond à cette question : c’est le taux annuel unique auquel chaque euro versé par les associés (l’apport, puis chaque complément de trésorerie, à sa date) devrait être placé pour atteindre exactement ce qu’ils récupèrent à la fin. Il se compare au taux d’un livret, d’une obligation ou au rendement de la bourse, à une réserve près : ces placements n’ont ni le même risque, ni la même liquidité (un bien ne se revend pas en un jour, et ses loyers ne sont pas garantis).
Les définitions de chaque terme sont dans le glossaire.
En trois étapes. Avant impôt : ce que l’opération construit (capital remboursé, revalorisation, trésorerie). Après IS : moins l’impôt sur les sociétés payé chaque année, réduit par l’amortissement. Après revente : moins l’IS sur la plus-value (calculée sur la valeur nette comptable) et la flat tax sur la distribution. Dans notre exemple fictif, le TRI passe de 6,0 % avant impôt à 3,7 % après revente.
15 % sur la part du bénéfice annuel jusqu’à 42 500 €, puis 25 % au-delà. Le taux réduit suppose un chiffre d’affaires inférieur à 10 millions d’euros et un capital entièrement libéré, détenu à 75 % au moins par des personnes physiques.
Il réduit l’IS pendant la détention, mais il diminue d’autant la valeur nette comptable du bien : à la revente, les amortissements déduits reviennent dans la plus-value imposable. C’est surtout un décalage de l’impôt. Dans notre exemple fictif, l’IS total revente comprise est de 29 226 € avec amortissement et de 23 584 € sans.
La plus-value est égale au prix de vente, moins les frais de cession, moins la valeur nette comptable (coût d’acquisition inscrit à l’actif moins amortissements). Elle est taxée à l’IS avec le résultat de l’année, sans abattement pour durée de détention. Pour percevoir le reste, les associés se font rembourser leur compte courant (sans impôt) puis se distribuent le surplus, soumis à la flat tax au taux actuel (2026) de 31,4 %, sauf option pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu avec abattement de 40 %.
Parce que le remboursement d’un compte courant d’associé n’est pas imposable : c’est le remboursement d’un prêt. Dans notre exemple fictif, 86 859 € (l’apport et les compléments de trésorerie) reviennent aux associés sans flat tax ; seul le surplus distribué est taxé.
Le taux de rendement interne est le taux annuel unique auquel chaque euro investi, à sa date, devrait être placé pour atteindre la somme récupérée à la fin. Il tient compte du montant investi, du moment où il a été versé et de la durée de détention, ce qu’un rendement brut ou un gain total ne font pas.