Glossaire

Acquisition et financement

Ce que vous achetez, ce que cela coûte et comment c’est payé (prêt immobilier, votre argent, l’argent que vous prêtez à la société).

• 1.Prix d’achaten anglais : Purchase pricepurchasePrice
  Prix payé au vendeur, hors frais de notaire.
  Symbole standard : P (prix) ; V pour la valeurSource : Geltner et al. (2014) ; Brueggeman & Fisher
• 2.Frais de notaireen anglais : Notary feesnotary · notaryAutoCalc
  Droits de mutation plus émoluments du notaire. Avec « auto » activé, estimés à 8 % du prix d’achat.auto : notaire = 0,08 × prix d’achat
  Symbole standard : frais de notaire (droits de mutation + émoluments) — pas de symboleSource : CGI art. 1594 D (droits de mutation)
• 3.Frais d’agenceen anglais : Agency feeagency
  Honoraires de l’agence payés par l’acheteur (0 quand le vendeur les paie). Comptés dans le coût total quand l’acheteur les paie.
  Symbole standard : Frais d’acquisition — pas de symboleSource : Brueggeman & Fisher
• 4.Autres frais d’achat (estimation)en anglais : Other purchase costs (estimate)other
  Tout autre coût ponctuel d’achat (frais de dossier bancaire, garantie, etc.).
  Symbole standard : Frais d’acquisition — pas de symboleSource : Brueggeman & Fisher
• 5.Travaux de rénovationen anglais : Renovation works (travaux)travaux
  Travaux payés à l’achat. La part déclarée est payée par la société, avec l’argent que vous apportez en plus de l’apport ; fiscalement, elle se divise en réparations (déduites en année 1) et en améliorations (amorties ; 15 ans par défaut, usage courant — pas un chiffre légal). Le reste, vous le payez personnellement, hors de la société. Le tout compte dans l’argent investi ; l’emprunt ne les finance jamais en mode « auto ».
  Symbole standard : dépenses d’investissement (immobilisations, améliorations) — en anglais : CapExSource : Geltner et al. (2014)
• 6.Mobilieren anglais : Furniturefurniture
  Mobilier acheté pour la location. La part déclarée est payée par la société avec l’argent que vous apportez et amortie (7 ans par défaut, usage courant — pas un chiffre légal ; la tolérance de 500 € pour passer en charge, BOI-BIC-CHG-20-30-10, ne couvre pas l’ameublement initial d’une location) ; le reste est payé par vous personnellement. Le tout compte dans l’argent investi.
  Symbole standard : — (pas de symbole standard)Source : —
• 7.Coût total de l’opérationen anglais : Total purchase costcore.totalCost (TAC)
  Tout ce qui est payé pour acquérir le bien et le rendre louable — par la société (prix, frais, travaux déclarés) et par vous personnellement (travaux non déclarés).TAC = prix d’achat + notaire + agence + autres frais + travaux + mobilier (coût pour la société = prix d’achat + frais + travaux déclarés)
  Symbole standard : Coût total d’acquisition / base de coût — pas de symbole uniqueSource : Geltner et al. (2014) ; Brueggeman & Fisher
• 8.Valeur estimée après travauxen anglais : Estimated value after worksestimateSellingPriceAfterTravaux
  Ce que vaut le bien une fois les travaux faits : la valeur de départ de toute revalorisation. Avec « auto » activé, égale au prix d’achat.auto : V₀ = prix d’achat
  Symbole standard : V₀ (valeur du bien à la date 0)Source : Geltner et al. (2014)
• 9.Surfaceen anglais : SurfaceapartmentSurface
  Surface habitable en m². Sert seulement à estimer l’assurance du bien.
  Symbole standard : — (pas de symbole standard)Source : —
• 10.Apporten anglais : Down paymentdownPayment
  Argent versé au départ par l’acheteur (versé à la société).
  Symbole standard : Apport ; E (fonds propres ; en anglais : equity) quand c’est la totalité des fonds propresSource : Brueggeman & Fisher
• 11.Montant empruntéen anglais : Loan amountloanAmount · loanAmountAutoCalc · computeAutoLoanAmount
  Prêt immobilier. Avec « auto » activé : la part du prix et des frais d’achat que l’apport ne couvre pas. La banque ne finance jamais les travaux ni le mobilier en mode « auto ».auto : L = prix d’achat + notaire + agence + autres frais − apportJusqu’au 27/09/2026, l’emprunt automatique valait TAC − apport (travaux compris), ce qui laissait les travaux comme de l’argent non dépensé sur le compte de la société alors que l’argent investi les comptait aussi. Un emprunt enregistré avec cette règle garde son montant enregistré jusqu’à ce que vous désactiviez puis réactiviez « auto » (l’éditeur le signale).
  Symbole standard : L (montant emprunté)Source : Geltner et al. (2014)
• 12.Taux d’intérêten anglais : Interest rateinterestRate
  Taux d’intérêt annuel du prêt immobilier.
  Symbole standard : i (taux nominal du contrat)Source : Brueggeman & Fisher ; notation standard des annuités
• 13.Durée du prêten anglais : Loan termloanTermYears
  Durée du prêt, en années.
  Symbole standard : n (durée)Source : notation standard des annuités
• 14.Annuité (an)en anglais : Payment (yr)amortization[].paymentAnnual / paymentMonthly
  Remboursement annuel fixe (intérêts + capital) d’un prêt hypothétique ; le chiffre mensuel est l’annuité ÷ 12.PMT = L × i ÷ (1 − (1 + i)^−n) ; mensuel = PMT ÷ 12Diffère des manuelsCapitalisation annuelle, pas l’échéancier mensuel d’une banque (i/12 sur 12n mois). Voulu : cela correspond au calculateur de référence de Gabriel. Pour un prêt réel, ce sont les chiffres mensuels de la banque qui sont utilisés (voir les lignes suivantes).
  Symbole standard : annuité constante (mensualité × 12) — en anglais : PMT (periodic payment)Source : notation standard des annuités ; mensualité
• 15.Capital restant dû en début d’année · Intérêts (an) · Capital remboursé (an) · Capital restant dû en fin d’annéeen anglais : Opening balance · Interest (yr) · Principal (yr) · Closing balanceamortization[] (loan.ts)
  Le tableau d’amortissement du prêt, année par année. L’année 1 s’ouvre sur le montant emprunté en totalité (« mois 0 »).Intérêts = début × i ; capital = PMT − intérêts ; fin = début − capital
  Symbole standard : CRD (capital restant dû) ; I, P — en anglais : OLB ; I, PSource : Geltner et al. (2014) ; Brueggeman & Fisher
• 16.Capital remboursé par mois (selon votre tableau bancaire) · Intérêts par mois (selon votre tableau bancaire)en anglais : Principal per month (from your bank schedule) · Interest per month (from your bank schedule)loanPrincipalMonthly · loanInterestMonthly
  Pour un prêt qui existe déjà : le capital et les intérêts de l’échéancier de la banque. Une fois saisis, ils remplacent les chiffres calculés de l’année 1, et la projection sur 25 ans garde (capital + intérêts) × 12 comme annuité fixe.Projection : intérêts(t) = début(t) × i ; capital(t) = max(0, min((P + I) × 12 − intérêts(t), début(t)))
  Symbole standard : PMT, I, P (indiqués par la banque)Source : Brueggeman & Fisher
• 17.Assurance emprunteur par moisen anglais : Loan insurance per monthloanInsuranceMonthly · loanInsuranceAutoCalc
  Assurance emprunteur exigée par la banque. Avec « auto » activé : 0,15 % du montant emprunté par an, fixe sur toute la durée du prêt.auto : 0,0015 × L ÷ 12 par moisDiffère des manuelsComptée comme une charge, comme les intérêts, et dans la mensualité / le service de la dette. Dans les manuels, le service de la dette ne comprend que le capital et les intérêts.
  Symbole standard : assurance emprunteur (TAEA) — exclue du service de la dette dans les manuels (en anglais : DS)Source : Brueggeman & Fisher
• 18.…dont votre part du prix (prix − emprunt)en anglais : …of which: your share of the price (price − loan)core.equity
  La part du prix que la banque ne finance pas.prix d’achat − LDans les manuels, les fonds propres = valeur − emprunt ; ici, prix − emprunt, et les frais sont sur leur propre ligne.
  Symbole standard : E = V − LSource : Geltner et al. (2014)
• 19.…dont frais d’acquisitionen anglais : …of which: purchase feescore.cost
  Frais d’achat ponctuels payés comptant.notaire + agence + autres frais
  Symbole standard : Frais d’acquisition / de transaction — pas de symboleSource : Brueggeman & Fisher
• 20.Trésorerie laissée sur le compte de la société (non dépensée pour le bien)en anglais : Cash left in the company account (not spent on the property)core.bankInjection · dynamicRoi[].dayOneCash
  L’argent réellement laissé sur le compte de la société au jour 1 : ce que vous apportez plus l’emprunt, moins ce que la société dépense (prix, frais, travaux déclarés). Il ouvre le compte de la société en année 1, y rapporte des intérêts et vous est rendu à la revente. S’il est négatif (l’apport ne suffit pas), vous comblez l’écart vous-même : il s’ajoute à l’argent investi et le compte s’ouvre à 0 €.Trésorerie apportée = (apport + travaux déclarés) + L − (prix d’achat + frais + travaux déclarés) = apport − (fonds propres + frais d’acquisition) ; ouverture du compte en année 1 = max(trésorerie apportée, 0)
  Symbole standard : — (pas de symbole standard)Source : —
• 21.Argent apporté à la sociétéen anglais : Cash you put into the companycore.ownerMoneyIntoSci · core.sciTotalCost
  Ce que vous apportez À la société au jour 1 : l’apport, plus les travaux et le mobilier déclarés (en plus de l’apport), plus tout manque que vous comblez. Ressources = emplois : ce montant + l’emprunt = le coût pour la société (prix + frais + travaux déclarés) + l’argent laissé sur son compte.apport + travaux déclarés + mobilier déclaré + max(−trésorerie apportée, 0) ; + L ≡ (prix d’achat + frais + travaux déclarés) + max(trésorerie apportée, 0)
  Symbole standard : Apport en fonds propres à la société — pas de symboleSource : —
• 22.Travaux + mobilier payés personnellement (non déclarés)en anglais : Works + furniture you pay personally (not declared)core.undeclaredWorks (splitWorks)
  Les travaux et le mobilier que vous ne déclarez pas : payés par vous personnellement, hors de la société. Ni trésorerie ni charge de la société, non déduits — mais une partie de l’argent investi (une sortie au jour 0 dans les rendements).max(travaux − travaux déclarés, 0) + max(mobilier − mobilier déclaré, 0)
  Symbole standard : — (pas de symbole standard)Source : —
• 23.Argent investien anglais : Cash you put incore.totalInvestment (TOTAL INVESTMENT)
  L’argent que vous mettez dans l’opération au départ : ce que vous apportez à la société plus les travaux que vous payez personnellement. C’est le premier apport de chaque « rendement de votre argent ». L’argent que vous ajoutez plus tard pour combler les manques de trésorerie de la société (apports complémentaires) s’y ajoute.En général : E = apport + travaux déclarés + mobilier déclaré + travaux non déclarés + max(−trésorerie apportée, 0), avec non déclarés = max(travaux − travaux déclarés, 0) + max(mobilier − mobilier déclaré, 0). Quand aucun montant déclaré ne dépasse le montant total : E = apport + travaux + mobilier + max(−trésorerie apportée, 0) ≡ TAC − L + max(trésorerie apportée, 0)Depuis le 25/09/2026, la trésorerie apportée n’est plus déduite : c’est votre argent, gardé sur le compte de la société et rendu à la revente. Depuis le 27/09/2026, l’emprunt automatique ne finance plus les travaux, donc les travaux sont comptés une seule fois — dans E — et jamais aussi comme de l’argent non dépensé sur le compte de la société.
  Symbole standard : E (fonds propres investis au départ)Source : Brueggeman & Fisher ; Geltner et al. (2014)
• 24.Argent investi ÷ coût total de l’opérationen anglais : Cash you put in ÷ Total purchase costcore.totalInvestment ÷ core.totalCost
  La part du coût total payée avec votre propre argent.E ÷ TAC (= 1 − L ÷ TAC quand il ne reste pas d’argent sur le compte de la société)Dans les manuels, le LTV divise par la valeur (V) ; ce ratio utilise le coût total.
  Symbole standard : ratio de fonds propres = 1 − quotité de financement (LTV) — en anglais : equity ratio = 1 − LTVSource : Geltner et al. (2014)
• 25.Argent que vous prêtez personnellement à la sociétéen anglais : Money you personally lend to the companyloansFromCompteCourant · loansFromCompteCourantAutoCalc
  L’argent que vous prêtez à la société en tant qu’associé (compte courant d’associé) : tout ce que vous y apportez au jour 1. Il rapporte le taux du compte courant et vous est remboursé sans impôt à la revente. Avec « auto » activé : l’apport plus les travaux et le mobilier déclarés (depuis le 27/09/2026 ; c’était l’apport seul), plus tout manque que vous comblez à l’achat.auto : CCA = apport + travaux déclarés + mobilier déclaré + max(−trésorerie apportée, 0) (= argent apporté à la société)
  Symbole standard : compte courant d’associé — pas de symboleSource : CGI art. 39-1-3°
• 26.Taux d’intérêt sur l’argent prêté à la société (par an)en anglais : Interest rate on the money you lend the company (per year)compteCourantInterestRatePctPerYear
  Les intérêts que la société vous verse sur ce prêt, calculés sur le solde d’ouverture de l’année (apports complémentaires antérieurs compris). Ils sont déduits du résultat fiscal de la société, jusqu’au plafond de déductibilité s’il y en a un.Diffère des manuelsSans plafond (par défaut), la totalité des intérêts est déduite. Le taux maximal déductible légal (CGI art. 39-1-3°) change chaque trimestre : saisissez-le comme plafond de déductibilité (ligne suivante) pour l’appliquer.
  Symbole standard : — (pas de symbole standard)Source : CGI art. 39-1-3°
• 27.Taux maximal de déductibilité des intérêts de compte courant (plafond légal)en anglais : Maximum deductible compte courant rate (legal cap)compteCourantMaxDeductibleRatePctPerYear (portfolio setting, else property #1’s) · sciCcaDeductibleCap · dynamicRoi[].compteCourantInterestDeductible
  Le taux d’intérêt de compte courant le plus élevé que la société peut déduire de son résultat fiscal. Vous percevez quand même la totalité des intérêts ; la part au-dessus du plafond n’est simplement pas déductible. Un seul plafond pour toute la société ; vide = pas de plafond.Intérêts déductibles = solde d’ouverture du CC × min(taux du CCA, plafond) ; sans plafond : solde d’ouverture du CC × taux du CCA
  Symbole standard : taux maximum des intérêts déductibles (comptes courants d’associés) — pas de symboleSource : CGI art. 39-1-3°

Revenus

• 28.Loyer par moisen anglais : Rent income per monthrentIncomeMonthly
  Loyer mensuel du bail (hors charges récupérables remboursées par le locataire).
  Symbole standard : Loyer contractuelSource : Brueggeman & Fisher
• 29.Mois par an sans loyer (travaux + vacance locative)en anglais : Months per year without rent (works + vacancy)travauxAndVacancyMonths
  Mois par an sans loyer : les travaux au départ plus la vacance locative entre deux locataires. Appliqués chaque année.Diffère des manuelsLes manuels expriment la vacance et les impayés en % des revenus bruts potentiels ; ici c’est un nombre de mois, sans provision séparée pour impayés. Les charges courent toujours sur 12 mois.
  Symbole standard : vacance locative et impayés — en anglais : V&C (vacancy & credit loss)Source : Brueggeman & Fisher ; CCIM Institute
• 30.Loyer par moisen anglais : Rent per monthcore.totalIncomeMonthly
  Loyer mensuel, tel que saisi (sans déduire la vacance).= loyer par mois saisi
  Symbole standard : revenu locatif brut potentiel ÷ 12 — en anglais : PGI ÷ 12Source : Brueggeman & Fisher
• 31.Loyer par an (mois réellement loués)en anglais : Rent per year (months actually rented)core.totalIncomeAnnual (EffRent)
  Loyer réellement encaissé sur une année.EffRent = loyer par mois × (12 − mois sans loyer)Aucun « autre revenu » (parking, laverie…) n’est modélisé.
  Symbole standard : revenu locatif effectif = revenu brut potentiel − vacance et impayés (+ autres revenus) — en anglais : EGI = PGI − V&CSource : Brueggeman & Fisher ; Geltner et al. (2014)
• 32.Charges comprises dans le loyeren anglais : Charges included in the rentdealEvaluation.chargesInRentMonthly · recoverableCharges (microFoncierInputs.ts)
  La part du loyer mensuel qui vous rembourse des charges dues par le locataire (sa part des charges de copropriété, l’eau…). La page « Est-ce une bonne affaire ? » la retire des rendements, comme les chiffres locaux publiés. Au micro-foncier, ce n’est pas non plus un revenu : elle est retirée du loyer avant l’abattement de 30 % et ne compte pas dans le plafond de 15 000 €, en suivant le loyer chaque année et les mêmes mois sans loyer. Saisie une fois par bien, dans l’éditeur (micro-foncier) ou sur la page « Est-ce une bonne affaire ? ».loyer hors charges = loyer encaissé − charges comprises × mois encaissés
  Symbole standard : charges récupérables (provisions pour charges)Source : CGI art. 32 (micro-foncier : recettes brutes hors charges)
• 33.Hausse du loyer par anen anglais : Rent growth per yearrentGrowthPctPerYear
  Hausse annuelle du loyer dans la projection sur 25 ans. 1,4 % par défaut (historique de l’indice des loyers de l’INSEE).Loyer₁ = EffRent ; loyer(t) = loyer(t−1) × (1 + g)
  Symbole standard : g (taux de croissance)Source : Geltner et al. (2014) ; INSEE
• 34.Loyeren anglais : RentdynamicRoi[].rent
  Loyer encaissé de l’année t dans la projection sur 25 ans.EffRent × (1 + g)^(t−1)
  Symbole standard : revenu locatif effectif de l’année t — en anglais : EGI(t)Source : Brueggeman & Fisher

Charges d’exploitation

• 35.Charges de copropriété (syndic) par moisen anglais : Building charges (syndic) per monthcondoSyndicFeesMonthly
  Charges de copropriété payées au syndic.Diffère des manuelsLa totalité est traitée comme une charge du propriétaire. La part récupérable sur le locataire (charges récupérables) n’est pas déduite, sauf si vous ne saisissez que la part non récupérable.
  Symbole standard : charges de copropriété — incluses dans les charges d’exploitationSource : Décret n° 87-713 (charges récupérables)
• 36.Taxe foncière par moisen anglais : Property tax (taxe foncière) per monthpropertyTaxMonthly
  Taxe foncière annuelle, saisie par mois.Année 1 = mensuel × 12, puis évolue à son propre taux
  Symbole standard : taxe foncière — incluse dans les charges d’exploitationSource : CGI art. 1380
• 37.Assurance du bien par moisen anglais : Home insurance per month
  L’assurance du bien loué, payée par le propriétaire. Estimée à partir de la surface tant que vous ne saisissez pas votre propre chiffre.auto : surface × 0,32 €/m² (< 30 m²), × 0,23 (30–70 m²), × 0,22 (> 70 m²), par mois
  Symbole standard : assurance propriétaire non occupant (PNO) — incluse dans les charges d’exploitationSource : Loi n° 65-557 art. 9-1
• 38.Eau, énergie et abonnements par moisen anglais : Utilities per monthutilitiesMonthly
  Eau, énergie et abonnements payés par le propriétaire.
  Symbole standard : Inclus dans les charges d’exploitationSource : Brueggeman & Fisher
• 39.Honoraires de l’expert-comptable par moisen anglais : Accountant fees per monthaccountantFeesMonthly
  Expert-comptable de la société.
  Symbole standard : Inclus dans les charges d’exploitationSource : Brueggeman & Fisher
• 40.Frais bancaires par moisen anglais : Bank fees per monthbankFeesMonthly
  Frais du compte bancaire de la société.
  Symbole standard : Inclus dans les charges d’exploitationSource : Brueggeman & Fisher
• 41.Hausse des charges de copropriété par an · Hausse de la taxe foncière par anen anglais : Building charges growth per year · Property tax growth per yearsyndicGrowthPctPerYear · taxeFonciereGrowthPctPerYear
  Hausse annuelle des charges de copropriété et de la taxe foncière dans la projection. Les autres charges courantes restent constantes.Charge(t) = charge(t−1) × (1 + g)
  Symbole standard : g (taux de croissance des charges)Source : Geltner et al. (2014)
• 42.Charges courantes par an (hors prêt) / Charges courantes par mois (hors prêt)en anglais : Running costs per year (excl. loan) / Running costs per month (excl. loan)ReportView “Operation Expenses (Total OpEx)”
  Charges courantes annuelles du bien, avant le prêt et avant l’impôt.OpEx = (copropriété + eau/énergie + taxe foncière + assurance du bien + expert-comptable + frais bancaires) × 12Diffère des manuelsNi frais de gestion locative ni provision pour entretien / remplacement ne sont modélisés, alors que les deux sont habituels dans les OpEx des manuels. Seules la copropriété et la taxe foncière évoluent dans la projection.
  Symbole standard : charges d’exploitation — en anglais : OE / OpEx (operating expenses)Source : Brueggeman & Fisher ; Geltner et al. (2014) ; CCIM Institute
• 43.Autres charges fixesen anglais : Other FixeddynamicRoi[].otherFixedCosts
  Les charges constantes (qui n’évoluent pas) de la projection sur 25 ans.(assurance du bien + expert-comptable + frais bancaires + eau/énergie + assurance emprunteur) × 12
  Symbole standard : Inclus dans les charges d’exploitation (+ assurance emprunteur)Source : Brueggeman & Fisher
• 44.Toutes les charges par an (intérêts d’emprunt compris) / Toutes les charges par mois (intérêts d’emprunt compris)en anglais : All costs per year (incl. loan interest) / All costs per month (incl. loan interest)core.totalExpensesAnnual / Monthly; dynamicRoi[].totalExpenses
  Les charges courantes plus le coût du prêt (intérêts et assurance emprunteur), hors capital remboursé.OpEx + intérêts d’emprunt + assurance emprunteur (mensuel × 12 en année 1)
  Symbole standard : charges d’exploitation + intérêts (pas de symbole unique) — en anglais : OE + ISource : Brueggeman & Fisher
• 45.Toutes les sorties d’argent par an (remboursement du prêt compris) / Toutes les sorties d’argent par mois (remboursement du prêt compris)en anglais : All cash out per year (incl. loan repayment) / All cash out per month (incl. loan repayment)ReportView “Total Outgoings”
  Tout l’argent qui sort de la société pour détenir le bien.Toutes les charges + capital remboursé (= OpEx + DS)
  Symbole standard : charges d’exploitation + service de la dette — en anglais : OE + DSSource : Brueggeman & Fisher ; CCIM Institute
• 46.Mensualité du prêt (intérêts + capital + assurance)en anglais : Loan payment (interest + principal + insurance)ReportView “What you pay every month” (DebtService ÷ 12)
  Mensualité du prêt, assurance emprunteur comprise. × 12 = le service annuel de la dette.DS = (intérêts + capital + assurance emprunteur) × 12IncohérenceInclut l’assurance emprunteur (le DS des manuels non). Cette ligne lit le tableau CALCULÉ même quand le capital et les intérêts réels de la banque sont saisis, alors que le reste du rapport utilise les chiffres de la banque : les deux peuvent donc différer pour un prêt réel. Sa colonne Total est la somme des colonnes des biens (depuis le 27/09/2026 ; elle lisait les chiffres de la banque).
  Symbole standard : service annuel de la dette (annuités d’emprunt) — en anglais : DS (debt service)Source : Brueggeman & Fisher ; CCIM Institute
• 47.Total par moisen anglais : Total per monthReportView TOTAL MONTHLY OBLIGATION
  Tout ce que vous payez chaque mois dans le tableau « Ce que vous payez chaque mois ».Mensualité + copropriété + taxe foncière + assurance du bien + expert-comptable + frais bancairesIncohérenceOmet l’eau et l’énergie, que « Toutes les sorties d’argent par mois » inclut. Les deux totaux diffèrent du montant de l’eau et de l’énergie (0 par défaut).
  Symbole standard : charges d’exploitation + service de la dette, par mois — en anglais : OE + DSSource : Brueggeman & Fisher

Bénéfice et cash-flow

• 48.Bénéfice par an (revenus − charges, avant impôt) / Bénéfice par mois (revenus − charges, avant impôt)en anglais : Profit per year (income − costs, before tax) / Profit per month (income − costs, before tax)core.profitAnnual / profitMonthly; dynamicRoi[].profit
  Le loyer encaissé moins toutes les charges, intérêts et assurance emprunteur compris, avant IS. Le capital remboursé n’est pas une charge ici.Bénéfice = EffRent − (OpEx + intérêts + assurance emprunteur) (= NOI − I − assurance)Diffère des manuelsPas le NOI : le NOI s’arrête avant tout coût du prêt. C’est plus proche du résultat fiscal avant amortissement. Le chiffre MENSUEL utilise le loyer complet (sans vacance), donc mensuel × 12 ≠ annuel.
  Symbole standard : revenu net d’exploitation − intérêts (résultat avant amortissement) — pas de symbole unique ; en anglais : NOI − ISource : Brueggeman & Fisher
• 49.Loyer restant après toutes les charges, par anen anglais : Rent kept after all costs per yearcore.cashFlowAnnual; dynamicRoi[].cashFlow
  L’argent qui reste du loyer après toutes les charges et la totalité de la mensualité, avant IS.Cash-flow = EffRent − toutes les charges − capital (= NOI − DS)
  Symbole standard : cash-flow avant impôt — en anglais : BTCF (before-tax cash flow) ; Geltner : PBTCF / EBTCFSource : Brueggeman & Fisher ; CCIM Institute ; Geltner et al. (2014)
• 50.Loyer restant après toutes les charges, par moisen anglais : Rent kept after all costs per monthcore.cashFlowMonthly
  Version mensuelle du cash-flow.Loyer par mois − toutes les charges par mois − capital par moisIncohérenceUtilise le loyer mensuel complet (sans vacance), donc × 12 dépasse le cash-flow annuel de loyer × mois sans loyer. La carte de synthèse et la page d’accueil utilisent le chiffre annuel.
  Symbole standard : cash-flow avant impôt ÷ 12 (à occupation complète) — en anglais : BTCF ÷ 12Source : Brueggeman & Fisher
• 51.…conservé en trésorerie · …utilisé pour rembourser le prêten anglais : …kept as cash · …used to pay down the loancore.ofWhichKeptAsCashAnnual · ofWhichConvertedToEquityAnnual
  Répartit le bénéfice annuel entre l’argent conservé et le capital remboursé.conservé = cash-flow ; remboursé = capital par mois × 12
  Symbole standard : cash-flow avant impôt · capital remboursé — en anglais : BTCF · equity build-upSource : Brueggeman & Fisher
• 52.Bénéfice de l’année N en % de l’argent investien anglais : Year-N profit as % of cash you put inReportView “Return on Initial Investment, Year N”
  Le bénéfice d’une année divisé par l’argent investi.Bénéfice(N) ÷ EDiffère des manuelsLe cash-on-cash des manuels utilise le cash-flow (après capital) : BTCF ÷ E. Utiliser le bénéfice compte le capital remboursé comme du rendement, donc ce ratio est plus élevé.
  Symbole standard : rendement des fonds propres (cash-on-cash) = cash-flow avant impôt ÷ E — en anglais : CoC / EDR = BTCF ÷ ESource : Brueggeman & Fisher
• 53.(non affiché) cashOnCash · returnOnTotalCost…en anglais : (not displayed) cashOnCash · returnOnTotalCost…staticSnapshot.cashOnCash · returnOnTotalCostWithLoan · returnOnTotalCostWithoutLoan
  Ratios de l’année 1 calculés par le moteur mais affichés nulle part.cashOnCash = bénéfice ÷ E ; withLoan = bénéfice ÷ TAC ; withoutLoan = (bénéfice + intérêts + assurance emprunteur) ÷ TAC (= NOI ÷ TAC)Incohérence« cashOnCash » porte le nom du ratio des manuels mais divise le BÉNÉFICE, pas le BTCF, par E. « withoutLoan » est le rendement net sur coût.
  Symbole standard : cash-on-cash = cash-flow avant impôt ÷ E ; rendement net ≈ revenu net d’exploitation ÷ coût — en anglais : CoC = BTCF ÷ E ; NOI ÷ coûtSource : Brueggeman & Fisher
• 54.Compte de réinvestissement du loyer conservé (sous 0 € = argent emprunté à vos autres biens ou à un prêteur)en anglais : Savings account for the rent you keep (below €0 = cash borrowed from your other properties or a lender)dynamicRoi[].reinvestmentBalanceOpening / reinvestmentBalanceClosing (portfolioTax.ts; sciCash.ts)
  Le seul compte bancaire de la société, partagé par tous ses biens ; la ligne de chaque bien est la part que ce bien a générée. L’argent conservé rapporte des intérêts, et l’IS y est payé à chaque fin d’année. La société n’est jamais à découvert : quand elle manque d’argent, un prêteur à court terme la couvre (taux du prêteur > 0) ou vous ajoutez l’argent vous-même (taux 0, apports complémentaires). La ligne d’un bien peut passer sous 0 € quand il emprunte aux autres biens, à 0 %.Fin(t) = début(t) + intérêts(t) + cash-flow(t) + effet trésorerie du CC(t) − IS(t) + apport complémentaire(t) ; début(1) = max(trésorerie apportée, 0) ; début(t) = fin(t−1)
  Symbole standard : Taux de réinvestissement / de financement du TRI modifié — pas de symbole ; en anglais : MIRRSource : Brueggeman & Fisher
• 55.Taux d’intérêt sur le loyer conservéen anglais : Interest rate on rent you keepreturnOnReinvestedCashFlowPctPerYear
  Ce que rapporte par an l’argent conservé dans la société.
  Symbole standard : Taux de réinvestissement (TRI modifié) — en anglais : MIRR reinvestment rateSource : Brueggeman & Fisher
• 56.Taux du prêteur quand la société manque de trésorerie · « Verrouiller ce taux (désactivez pour le modifier) »en anglais : Lender’s rate when the company runs short · “Lock this rate (switch off to edit it)”financingCostPctPerYear (portfolio setting, else property #1’s) · resolveSciFinancingRate · financingCostBankLoan
  Un seul taux pour toute la société. Au-dessus de 0 % : un prêteur à court terme avance à la société ce qui lui manque, à ce taux, et vous n’ajoutez rien plus tard. 0 % ou vide : vous ajoutez l’argent vous-même (apports complémentaires). Le bouton à côté ne fait que verrouiller le champ ; le moteur n’y copie jamais le taux du prêt immobilier.
  Symbole standard : Taux de financement (TRI modifié) — en anglais : MIRR finance rateSource : Brueggeman & Fisher
• 57.Prêteur à court termeen anglais : Short-term lendersciFinancingRate > 0 · pooledInterest (sciCash.ts)
  Avec un taux du prêteur au-dessus de 0 %, le solde net de la société peut passer sous 0 € : un prêteur le couvre et la société paie ce taux dessus (une charge déductible). La dette est réglée sur le produit de la vente ; vous n’ajoutez rien avant la vente.B = Σ début(t) sur les biens ; si B < 0 : intérêts = B × taux du prêteur, attribués aux biens sous 0 € au prorata de leur solde
  Symbole standard : Taux de financement (TRI modifié) ; crédit de trésorerie — en anglais : MIRR finance rateSource : Brueggeman & Fisher
• 58.Argent ajouté pour combler les manques de trésorerieen anglais : Cash you added to cover shortfallsdynamicRoi[].ownersTopUp / cumOwnersTopUp · compteCourant[].topUp (allocateOwnerTopUps)
  Avec un taux du prêteur à 0 % : l’argent que vous ajoutez quand le compte de la société fermerait sous 0 € — juste assez pour le ramener à 0 €, attribué aux biens en manque. Il rejoint votre compte courant d’associé : il rapporte le taux du compte courant dès l’année suivante et vous est remboursé sans impôt à la revente.Apport complémentaire(t) = max(0, −Σ fin avant apport(t)) quand le taux est 0, réparti au prorata du manque de chaque bien ; 0 avec un prêteur
  Symbole standard : Apports en fonds propres (appels de fonds)Source : Geltner et al. (2014)
• 59.Emprunté à / prêté à vos autres biensen anglais : Borrowed from / lent to your other propertiessiblingLoansByYear · maxBorrowedFromSiblings · maxLentToSiblings (sciCash.ts)
  Dans le compte unique de la société, un bien dont la ligne est sous 0 € utilise l’argent des autres biens, à 0 % d’intérêt. Le total de la société ne change pas ; les biens prêteurs perçoivent des intérêts sur moins d’argent, du même montant.emprunté(t) = −propre × min(1, Σ positifs ÷ Σ négatifs) si propre < 0 ; prêté(t) = propre × min(1, Σ négatifs ÷ Σ positifs) si propre > 0 ; Σ emprunté = Σ prêté
  Symbole standard : — (pas de symbole standard)Source : —
• 60.Intérêts gagnés (ou payés) sur le loyer conservéen anglais : Interest earned (or paid) on the rent you keepdynamicRoi[].reinvestmentBalanceInterest (pooledInterest, sciCash.ts)
  Les intérêts gagnés (ou payés au prêteur à court terme) sur le compte de la société cette année-là, sur le solde NET de la société : un bien sous 0 € ne paie rien aux autres biens, et les biens créditeurs perçoivent des intérêts sur leur part de la trésorerie nette. Imposables (ou déductibles).B = Σ début(t). B ≥ 0 : intérêts_k = début_k × (B ÷ Σ débuts positifs) × taux sur le loyer conservé si début_k > 0, sinon 0 ; B < 0 : intérêts_k = B × taux du prêteur × début_k ÷ Σ débuts négatifs si début_k < 0, sinon 0. Un seul bien : début × taux
  Symbole standard : — (pas de symbole standard)Source : —
• 61.Cash-flow cumulé (sans intérêts) · Cash-flow cumulé (avec intérêts)en anglais : Rent kept after all costs so far · Savings account before company tax (incl. interest)cumCashFlowNoInterest · cumCashFlowPreTaxWithInterest
  Total cumulé des cash-flows annuels (sans intérêts), et le compte de la société avec l’IS déjà payé rajouté (avec intérêts).avec intérêts ≡ max(trésorerie apportée, 0) + sans intérêts + Σ intérêts du compte + Σ effet trésorerie du CC + Σ apports complémentaires (= fin + Σ IS)
  Symbole standard : Σ cash-flow avant impôt — en anglais : Σ BTCFSource : Brueggeman & Fisher

Valeur du bien et patrimoine

• 62.Valeur de marchéen anglais : Market ValuedynamicRoi[].marketValue
  Valeur du bien dans la projection. L’année 1 est la valeur après travaux ; elle augmente ensuite chaque année.V₁ = V₀ ; V(t) = V(t−1) × (1 + g)
  Symbole standard : V(t)Source : Geltner et al. (2014)
• 63.Revalorisation du bien par anen anglais : Property value growth per yearannualAppreciationRate
  Revalorisation annuelle du bien. 2,2 % par défaut (INSEE).
  Symbole standard : g (taux de revalorisation / de croissance du capital)Source : Geltner et al. (2014) ; INSEE
• 64.Revalorisation du bienen anglais : Property value increasedynamicRoi[].endOfYearAppreciationGain
  La valeur gagnée depuis la fin des travaux, mesurée à la FIN de l’année t.V(t) × (1 + g) − V₀
  Symbole standard : Plus-value latente (rendement en capital)Source : Geltner et al. (2014)
• 65.Fonds propres au jour 1 (prix − emprunt)en anglais : Equity on day one (price − loan)dynamicRoi[].dayOneEquity (Day-1 Equity)
  Votre part du bien au premier jour.(prix d’achat − L) + (V₀ − prix d’achat) = V₀ − LIncohérenceLe libellé dit « prix − emprunt » mais la valeur inclut aussi la valeur ajoutée par les travaux (V₀ − prix). C’est pareil seulement quand V₀ = prix.
  Symbole standard : E₀ = V₀ − L₀Source : Geltner et al. (2014)
• 66.Capital remboursé (fonds propres constitués) (page de calcul)en anglais : Loan paid off (equity built) (calc page)dynamicRoi[].cumEquityFromLoan
  Le capital remboursé jusqu’ici : la part du prêt qui vous appartient désormais.Σ capital(t)
  Symbole standard : capital remboursé (constitution de fonds propres) — en anglais : equity build-upSource : Brueggeman & Fisher
• 67.Vos fonds propres (jour 1 + capital remboursé) (segment du graphique du patrimoine)en anglais : Your equity (Day-1 equity + loan paid off) (wealth-chart segment)dynamicRoi[].cumEquity
  Segment bleu des graphiques « Votre patrimoine dans le temps » : les fonds propres du jour 1 plus le capital remboursé jusqu’ici — plus grand que la page de calcul « Capital remboursé », qui ne compte que Σ capital.Fonds propres du jour 1 + Σ capital (= V₀ − CRD(t))
  Symbole standard : E = V − L (à V₀)Source : Geltner et al. (2014)
• 68.Ce que vaut le bien pour vous (non vendu, avant impôt)en anglais : What the property is worth to you (unsold, before tax)dynamicRoi[].propertyNetworth (Property Networth)
  Ce que vous posséderiez à la fin de l’année t en gardant le bien : la valeur du bien moins le prêt restant dû, plus le compte de la société avec l’IS déjà payé rajouté.Fonds propres + revalorisation (fin d’année) + compte avant IS (= V_fin − CRD(t) + fin(t) + Σ IS)Avant frais de vente et avant tout impôt. Il contient la trésorerie apportée gardée sur le compte et vos apports complémentaires (tous deux comptés aussi dans ce que vous avez investi).
  Symbole standard : Position en fonds propres (V − L) + trésorerie — pas de symbole uniqueSource : Geltner et al. (2014)
• 69.Ce que vaut le bien pour vous après ISen anglais : What the property is worth to you after company taxroiAfterSale[].propertyNetworthAfterIS
  La même chose, après l’IS déjà payé : le bien net de son prêt, plus l’argent réellement sur le compte de la société.Patrimoine net − Σ IS (= V_fin − CRD(t) + fin(t))
  Symbole standard : — (pas de symbole standard)Source : —

Fiscalité — société (SCI à l’IS) et personnelle

La société est imposée à l’impôt sur les sociétés (IS). Les bénéfices de tous les biens d’un portefeuille sont regroupés dans un seul calcul d’impôt.

• 70.IS de l’annéeen anglais : Company tax (IS)computeIS · isAnnual (PortfolioSettings)
  L’impôt sur les sociétés français : un taux réduit sur la première tranche de bénéfice, le taux normal au-delà.IS(x) = 15 % × min(x, 42 500 €) + 25 % × max(x − 42 500 €, 0), x ≥ 0Le taux de 15 % suppose que la société remplit les conditions des PME (CGI art. 219 I-b).
  Symbole standard : IS (impôt sur les sociétés) ; T (impôts) — en anglais : CIT (corporate income tax)Source : CGI art. 219 I ; BOFiP BOI-IS-LIQ ; Brueggeman & Fisher
• 71.Amortissement comptable (bâti, travaux, mobilier)en anglais : Wear-and-tear deduction (depreciation: building, improvements, furniture)depreciation.ts · depreciationRatePctPerYear · improvementsDepreciationYears · furnitureDepreciationYears
  La déduction fiscale annuelle pour l’usure de trois actifs, en linéaire à partir de l’année 1 avec une annuité complète : le bâti (taux par défaut de 2 % du prix d’achat, aussi pour un bien enregistré avant l’existence du champ), les travaux d’amélioration déclarés (sur 15 ans par défaut) et le mobilier déclaré (sur 7 ans par défaut). Chaque ligne s’arrête une fois son propre coût amorti.D(t) = min(taux × prix d’achat, base du bâti restante) + min(améliorations ÷ N_améliorations, leur base restante) + min(mobilier déclaré ÷ N_mobilier, sa base restante)Diffère des manuelsLa base du bâti est tout le prix d’achat, terrain compris (choisissez un taux plus bas pour le terrain, non amortissable) ; la loi fiscale découpe aussi un immeuble en composants. Les améliorations et le mobilier sont immobilisés et amortis (CGI art. 39-1-2°), les réparations sont des charges (CGI art. 39-1-1°) — BOI-BIC-CHG-20-20-10/20 ; la tolérance de 500 € pour passer en charge (BOI-BIC-CHG-20-30-10) ne couvre pas l’ameublement initial d’une location. Les durées par défaut (15 et 7 ans) sont un usage courant, pas des chiffres légaux.
  Symbole standard : DAP (dotation aux amortissements) — en anglais : D (depreciation)Source : Brueggeman & Fisher ; CGI art. 39-1-2° ; BOFiP BOI-BIC-AMT, BOI-BIC-CHG-20-20-10/20, BOI-BIC-CHG-20-30-10
• 72.Amortissements cumulés · valeur nette comptableen anglais : Wear-and-tear deducted so far · Net Book ValuecumulativeDepreciation · netBookValue
  L’amortissement pratiqué jusqu’ici, et ce qui reste au bilan du bâti, des améliorations déclarées et du mobilier déclaré. La plus-value à la revente se mesure par rapport à elle.VNC = prix d’achat + améliorations déclarées + mobilier déclaré − Σ D
  Symbole standard : VNC (valeur nette comptable) — en anglais : adjusted basisSource : Brueggeman & Fisher
• 73.Déduit en année 1 (frais + réparations déclarées)en anglais : Deducted in year 1 (fees + declared repairs)core.totalInvestmentFees (TOTAL INVESTMENT FEES)
  Ce que la société déduit en totalité de son résultat fiscal de l’année 1 : les frais d’acquisition et les réparations déclarées.notaire + agence + autres frais + réparations déclaréesLes frais d’acquisition peuvent légalement être passés en charge immédiatement (CGI ann. III art. 38 quinquies). Depuis le 27/09/2026, les AMÉLIORATIONS déclarées et le mobilier déclaré ne sont plus passés en charge ici : ils sont amortis (voir Amortissement). Seules les réparations qui maintiennent le bien en état d’usage sont déductibles immédiatement, comme charges (CGI art. 39-1-1° ; BOI-BIC-CHG-20-20-10).
  Symbole standard : frais d’acquisition (charge ou immobilisation) — pas de symboleSource : CGI ann. III art. 38 quinquies (option pour les frais) ; CGI art. 39-1-1° ; BOI-BIC-CHG-20-20-10
• 74.…déclarés au fisc · …déclarés : réparations et entretien (déduits en année 1) · …déclarés : travaux d’amélioration (amortis)en anglais : …declared to the tax office · …declared: repairs & maintenance (deducted in year 1) · …declared: improvements (depreciated)declaredTravaux · declaredRepairs · declaredFurniture
  La part des travaux / du mobilier que vous pouvez justifier par des factures : la société la paie (avec l’argent que vous apportez en plus de l’apport, qui rejoint votre compte courant d’associé). Fiscalement, les travaux déclarés se divisent en deux : réparations et entretien (déduits en année 1) et améliorations (amorties) ; le mobilier déclaré est amorti. Le reste est payé par vous personnellement, hors de la société. Pour un bien enregistré avant cette répartition, tous ses travaux déclarés comptent comme des améliorations (la lecture prudente).Améliorations = travaux déclarés − réparations déclarées
  Symbole standard : charges (réparations, entretien) vs immobilisations (améliorations) — pas de symboleSource : CGI art. 39-1-1° (réparations) et 39-1-2° (améliorations, mobilier) ; BOI-BIC-CHG-20-20-10/20 ; BOI-BIC-CHG-20-30-10
• 75.Bénéfice après déductions autoriséesen anglais : Profit after allowed deductionsdynamicRoi[].taxableProfit
  Le bénéfice de l’année tel que le fisc le compte.Bénéfice − intérêts de CCA déductibles + intérêts du compte − amortissement ; intérêts de CCA déductibles = solde d’ouverture du CC × min(taux du CCA, plafond)
  Symbole standard : Revenu imposable ; résultat fiscalSource : Brueggeman & Fisher
• 76.Bénéfice vu par le fisc (cumulé)en anglais : Profit the tax office sees (cumulative)isAtExit[].operatingPoolThroughYear (portfolio-wide returnMinusFees)
  Total cumulé du résultat fiscal, moins les frais déductibles de l’année 1. Les déficits sont reportés automatiquement.Pool₁ = Σ résultat fiscal₁ − frais déductibles ; Pool(t) = Pool(t−1) + Σ résultat fiscal(t)Le report des déficits est illimité et sans plafond (le plafond légal, 1 M€ + 50 % de l’excédent par an, ne joue pas à cette échelle).
  Symbole standard : déficit reportable (report en avant) — en anglais : NOL carry-forwardSource : CGI art. 209 I
• 77.Base imposable (déficit reporté)en anglais : Taxable Base (loss carried forward)isOnPool · priorHighWaterMarks (lossCarryForward.ts)
  Le montant réellement imposé cette année : de combien le cumul dépasse le plus haut niveau atteint auparavant (jamais sous 0 €). Un déficit est reporté jusqu’à ce que le cumul repasse au-dessus de ce niveau.Base(t) = max(0, Pool(t) − HWM(t−1)) ; IS réparti entre les biens au prorata du résultat fiscal positif
  Symbole standard : — (pas de symbole standard)Source : —
• 78.Plus haut cumul atteint (déficit reporté)en anglais : Highest pool so far (loss carried forward)isAtExit[].highestPoolBefore (priorHighWaterMarks)
  Le plus haut niveau atteint par le cumul avant cette année, jamais sous 0 €. L’impôt n’est dû que sur ce qui fait passer le cumul au-dessus, donc un déficit subi après que le cumul a été positif est reporté au lieu d’être perdu.HWM(t−1) = max(0, Pool(1), …, Pool(t−1)) ; déficit reporté après l’année t = max(HWM(t−1), Pool(t)) − Pool(t)
  Symbole standard : déficit reportable (report en avant) — en anglais : NOL carry-forwardSource : CGI art. 209 I
• 79.IS cumuléen anglais : Company tax paid so fardynamicRoi[].cumISTax
  L’IS payé pendant la détention du bien.Σ IS(t)
  Symbole standard : Σ IS — en anglais : Σ TSource : Brueggeman & Fisher
• 80.Bénéfice sur la vente (plus-value)en anglais : Profit on the sale (capital gain)sellingCost[].capitalGain
  La plus-value imposable en cas de vente à la fin de l’année N.Prix de vente brut − frais d’agence à la revente − frais de remboursement du prêt − valeur nette comptable
  Symbole standard : Plus-value = prix de vente − frais de cession − base ajustée ; plus-value professionnelleSource : Brueggeman & Fisher ; CGI art. 39 duodecies
• 81.Bénéfice vu par le fisc, vente compriseen anglais : Profit the tax office sees, including the saleisAtExit[].poolWithSale
  Le cumul plus la plus-value d’une vente cette année-là.Pool(N) + plus-value(N)
  Symbole standard : — (pas de symbole standard)Source : —
• 82.IS total si vous vendez en année Nen anglais : Total company tax if you sell in year NisAtExit[].cumIsAtExit
  Tout l’IS si vous vendez en année N : l’impôt des années précédentes plus l’impôt de l’année N vente comprise. Pour un bien parmi plusieurs : son propre IS jusqu’à l’année N plus sa part équitable de l’impôt sur les plus-values.Société (ou un seul bien) : Σ IS(1…N−1) + IS(max(0, pool avec la vente(N) − HWM(N−1))) ; un bien parmi plusieurs : Σ IS propre(1…N) + sa part de l’IS sur les plus-values
  Symbole standard : — (pas de symbole standard)Source : —
• 83.IS sur la plus-value de cession · Crédit d’IS sur la vente (sa moins-value réduit l’impôt sur les plus-values des autres)en anglais : Company tax on the sale profit · Company tax credit on the sale (its loss lowers the tax on the others’ gains)isAtExit[].isOnCapitalGainDisplay (Sale IS; allocateIsAtExit)
  L’IS supplémentaire causé par la vente en année N. Avec plusieurs biens, l’impôt unique de la société sur toutes les plus-values est réparti en parts équitables (Shapley) : un bien vendu à perte peut recevoir une part négative (≤ 0) — un crédit quand les autres ont une plus-value imposable que sa perte réduit ; 0 quand il n’y a rien à réduire.Société : IS à la sortie(N) − IS d’exploitation(N) ; par bien : sa part de Shapley (Σ parts = le chiffre de la société)
  Symbole standard : Impôt sur la cession ; IS sur plus-valueSource : Brueggeman & Fisher
• 84.Part équitable (moyenne de tous les ordres)en anglais : Fair share (all orders averaged)shapleySumGame (shapley.ts) · splitMethod · shapleyOrders
  Comment un impôt de la société (l’IS sur les plus-values, l’impôt sur la distribution) est réparti entre les biens : on les ajoute un par un dans tous les ordres possibles, on note l’impôt que chacun ajoute, et on fait la moyenne. Les parts s’additionnent exactement au total de la société ; un bien qui réduit l’impôt reçoit une part négative (un crédit).Part_k = moyenne sur tous les ordres de [impôt(biens avant k, plus k) − impôt(biens avant k)] ; exact jusqu’à 16 biens avec une plus- ou moins-value, sinon moyenne sur 4 096 ordres aléatoires à graine fixe
  Symbole standard : Valeur de Shapley (théorie des jeux coopératifs)Source : Shapley (1953)
• 85.Votre impôt personnel sur ces intérêts (31,4 %)en anglais : Your personal tax on that interest (31.4%)COMPTE_COURANT_INTEREST_TAX_RATE = 0.314
  La flat tax que vous payez personnellement sur les intérêts versés par la société (valeur fixée dans le code).IncohérenceCe taux de 31,4 % et le taux par défaut de 30 % de l’impôt sur la distribution sont tous deux censés être la flat tax sur les revenus du capital ; ils diffèrent, donc l’un des deux n’est plus à jour (vérifiez le taux actuel des prélèvements sociaux).
  Symbole standard : PFU / flat tax (12,8 % d’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux)Source : CGI art. 200 A
• 86.Taux d’imposition de l’argent distribué à la reventeen anglais : Tax rate on money you take out at saleimpotRateOnExitDistribution (portfolio setting, else property #1’s) · resolveSciExitDistributionRate
  L’impôt personnel sur l’argent que la société distribue après la vente, au-delà du remboursement de votre compte courant d’associé. Un seul taux pour toute la société. 30 % par défaut.
  Symbole standard : PFU sur les dividendes / boni de liquidationSource : CGI art. 200 A
• 87.Impôt sur la distribution (à la sortie) · Crédit d’impôt sur la distributionen anglais : Exit tax (on the payout) · Exit-tax credit: this property’s share of the tax saved by the company’s pooled repayment (its shortfall — money at sale below what it is owed — is covered by the others’ surplus before anything is taxed)roiAfterSale[].oneTimeImpotOnExitDistribution (allocateExitDistributionTax)
  Cet impôt, en euros. La société paie un seul impôt sur la distribution sur sa distribution totale au-delà de tout ce qu’elle vous doit ; chaque bien porte sa part équitable (Shapley). Un bien dont l’argent à la revente est inférieur à ce qui vous est dû peut recevoir une part négative (≤ 0) : un crédit quand les autres ont un excédent que son manque absorbe avant toute imposition ; 0 quand ils n’en ont pas.Société : taux × max(Σ (TD − CCA dû), 0) ; un seul bien : taux × max(TD − CCA dû, 0) ; un bien parmi plusieurs : sa part de Shapley du chiffre de la société
  Symbole standard : — (pas de symbole standard)Source : —

Revente du bien

• 88.Année de revente prévueen anglais : Year you plan to sellyearOfRequiredReturn
  L’année utilisée pour les chiffres clés (carte de synthèse, page d’accueil). Limitée à 1–25.
  Symbole standard : N (durée de détention)Source : Geltner et al. (2014)
• 89.Prix de vente bruten anglais : Gross Sale PricesellingCost[].grossSalePrice
  Prix de vente en cas de vente à la fin de l’année N.V(N) × (1 + g) (= V₀ × (1 + g)^N)
  Symbole standard : V(N) (valeur de revente / prix de vente)Source : Geltner et al. (2014) ; Brueggeman & Fisher
• 90.Frais d’agence à la revente (% du prix de vente)en anglais : Selling agency fee (% of sale price)sellingAgencyFeePct · sellingAgencyFeeAmount
  Honoraires de l’agence quand vous vendez. 5 % par défaut.Prix de vente brut × % de frais
  Symbole standard : Frais de cessionSource : Brueggeman & Fisher
• 91.Frais de remboursement du prêt (mainlevée + indemnités de remboursement anticipé)en anglais : Loan payoff costs (release fee + early-repayment penalty)loanPayoffFeePct · loanPayoffFeeAmount
  Le coût du remboursement anticipé du prêt. 1 % du capital restant dû par défaut.Capital restant dû × % de fraisUn seul pourcentage couvre à la fois les indemnités de remboursement anticipé (IRA) et les frais de mainlevée, qui se calculent différemment en pratique.
  Symbole standard : Pénalité de remboursement anticipé ; IRA (indemnités de remboursement anticipé) + mainlevéeSource : Code de la consommation art. R313-25
• 92.Capital restant dûen anglais : Remaining Loan BalancesellingCost[].remainingLoanBalance
  Le prêt encore dû à la fin de l’année N, remboursé sur la vente.
  Symbole standard : CRD(N) (capital restant dû à la revente) — en anglais : OLB(N)Source : Brueggeman & Fisher
• 93.Frais de cession (agence + frais de remboursement du prêt)en anglais : Sale costs (agency fee + loan payoff costs)sellingAgencyFeeAmount + loanPayoffFeeAmount
  Segment du graphique : les deux frais de vente ensemble.
  Symbole standard : Frais de cessionSource : Brueggeman & Fisher
• 94.Ce que laisse la vente après l’emprunt et les fraisen anglais : What the sale leaves after the loan and feessellingCost[].netSaleProceedsBeforeTax (Net Sale Proceeds)
  L’argent de la vente une fois le prêt et les frais payés, avant tout impôt.NSP = prix de vente brut − frais d’agence à la revente − frais de remboursement du prêt − capital restant dû
  Symbole standard : produit net de cession avant impôt — en anglais : BTER (before-tax equity reversion)Source : Brueggeman & Fisher
• 95.Argent que la société vous doit encore à la reventeen anglais : Money the company still owes you at saleroiAfterSale[].compteCourantLoanOwed
  Votre compte courant d’associé à la revente : le prêt de départ, plus les intérêts après impôt reprêtés, plus vos apports complémentaires. Remboursé en premier et sans impôt.= solde de clôture du CC de l’année N = CCA + Σ réinjection nette + Σ apports complémentaires
  Symbole standard : — (pas de symbole standard)Source : —
• 96.Argent disponible à la revente (avant impôt sur la distribution)en anglais : Money available at sale (before exit tax)roiAfterSale[].totalDistributableAtExit (Total Distributable)
  Tout l’argent que la société détient après la vente et après l’IS (la trésorerie apportée gardée sur le compte comprise).TD = NSP + compte avant IS − IS total si vous vendez (= NSP + fin(N) + Σ IS(1…N) − IS cumulé à la sortie)
  Symbole standard : ≈ produit de cession après impôt + cash-flow après impôt conservé — pas de symbole unique ; en anglais : ≈ ATER + ATCFSource : Brueggeman & Fisher
• 97.Ce qui vous reste en poche (après tous les impôts)en anglais : Cash you walk away with (after all taxes)roiAfterSale[].netCashToAssociates (Net Cash to Associates; ccaRepayment)
  Ce qui vous revient personnellement : votre compte courant d’associé remboursé d’abord sans impôt, puis le reste après l’impôt sur la distribution. Le remboursement est mutualisé : la société rembourse le compte courant de chaque bien sur son argent total à la revente, donc le manque d’un bien est couvert par l’excédent des autres.Société : Σ TD − taux × max(Σ TD − Σ CCA dû, 0) ; un seul bien : min(TD, CCA dû) + max(TD − CCA dû, 0) × (1 − taux) ; un bien parmi plusieurs : TD − sa part d’impôt sur la distribution
  Symbole standard : produit de cession après impôt, au niveau de l’investisseur — en anglais : ATER (after-tax equity reversion)Source : Brueggeman & Fisher
• 98.Gain net par rapport à l’investissement totalen anglais : Net Gain vs. Total InvestmentroiAfterSale[].netGainVsTotalInvestment
  Ce qui vous reste en poche moins tout l’argent que vous avez investi, apports complémentaires compris (sans valeur temps).Trésorerie nette − E − Σ apports complémentaires(1…N)
  Symbole standard : — (pas de symbole standard)Source : —
• 99.Année où vous récupérez l’argent investien anglais : Year you get your money backbreakevenYear (computeBreakevenYear)
  La première année où vendre vous rendrait au moins l’argent investi (apports complémentaires compris), après tous les impôts.premier N avec trésorerie nette(N) ≥ E + Σ apports complémentaires(1…N) (gain net ≥ 0)Diffère des manuelsLe délai de récupération des manuels additionne les cash-flows annuels sans vendre. Celui-ci suppose une vente, après tous les impôts.
  Symbole standard : délai de récupération (année du point mort) — pas de symbole standard ; en anglais : payback periodSource : Brueggeman & Fisher

Prêter de l’argent à votre société (compte courant d’associé)

• 100.Intérêts versés par la société (cumulés, avant impôt)en anglais : Interest the company paid you (cumulative, before tax)compteCourant[].interestEarned
  Les intérêts que la société vous verse chaque année, avant votre impôt.Solde d’ouverture (apports complémentaires antérieurs compris) × taux du CCA
  Symbole standard : — (pas de symbole standard)Source : —
• 101.Réinjection netteen anglais : Net ReinjectioncompteCourant[].netReinjection
  Ces intérêts après votre impôt personnel, reprêtés aussitôt à la société. Vos apports complémentaires rejoignent le même solde.Intérêts × (1 − 31,4 %) ; fin = début + réinjection nette + apport complémentaire
  Symbole standard : — (pas de symbole standard)Source : —
• 102.Solde que la société vous doiten anglais : Balance the company owes youcompteCourant[].closingBalance
  Le total que la société vous doit en fin d’année.
  Symbole standard : — (pas de symbole standard)Source : —
• 103.Intérêts versés par la sociétéen anglais : Interest paid to you by the companydynamicRoi[].compteCourantCashEffect (Compte-Courant Cash Effect)
  L’effet net sur la trésorerie de la société : les intérêts versés, moins ce que vous reprêtez aussitôt.Réinjection nette − intérêts ≡ −(votre impôt personnel sur les intérêts)IncohérenceLe libellé parle des intérêts, mais la valeur n’en est que la part d’impôt : négative, ou 0 quand le taux du CCA est 0.
  Symbole standard : — (pas de symbole standard)Source : —
• 104.Argent prêté à la société au départen anglais : Money you lent the company at the startloansFromCompteCourant (chart segment)
  Solde de départ du compte courant d’associé, affiché comme son propre segment de graphique.
  Symbole standard : — (pas de symbole standard)Source : —
• 105.Prêter à votre société est-il rentable ? (avec ou sans)en anglais : Does lending to your company pay off? (with vs. without)computeCompteCourantArbitrage (portfolio.ts)
  Le gain net au taux choisi, moins le même avec le taux ramené à 0 %. Tout le portefeuille (IS, compte, apports complémentaires) est recalculé dans les deux cas.Gain net(taux) − gain net(0 %)
  Symbole standard : — (pas de symbole standard)Source : —

Fiscalité — détenu en direct, en meublé (LMNP au régime réel)

Une location meublée que vous détenez vous-même, pas par une société : les loyers sont imposés dans votre propre impôt sur le revenu, après les charges réelles et l’amortissement du bâti et du mobilier. Ce sont les termes du rapport LMNP et de sa page « Où va l’argent » (un propriétaire, un compte locatif personnel, l’administration fiscale).

• 106.Votre compte locatifen anglais : Your rental accountcomputeLmnpAccount · LmnpAccountYear (lmnpAccount.ts)
  Le compte bancaire personnel par lequel passe cette location, année par année. Il s’ouvre avec l’argent restant après l’achat ; le loyer y entre ; le prêt, les charges courantes, votre impôt sur le revenu et vos prélèvements sociaux en sortent ; il rapporte des intérêts quand son solde est positif (imposés à la flat tax) et coûte le taux du prêteur quand il est à découvert. Sans prêteur, vous le remettez vous-même à 0 €. À la revente, ce qu’il contient plus l’argent de la vente, c’est ce qui vous reste.Fin = début + intérêts après la flat tax + loyer restant après les charges − impôt sur le revenu − prélèvements sociaux + CSG récupérée + apport complémentaire
  Symbole standard : — (pas de symbole standard)Source : —
• 107.Impôt sur le revenuen anglais : Income tax on the rental resultLmnpReelYearResult.incomeTax · lmnpTmi
  Le résultat locatif imposable de l’année — les loyers moins les charges réelles, moins les déficits antérieurs et l’amortissement utilisable — imposé à votre propre tranche d’impôt sur le revenu. Une année en déficit, ou quand l’amortissement couvre tout le résultat, il n’y en a pas.Résultat imposable × votre tranche d’imposition (TMI)
  Symbole standard : impôt sur le revenu, bénéfices industriels et commerciaux (BIC) non professionnelsSource : CGI art. 34, 39 C, 156 I-1° ter ; BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20
• 108.Prélèvements sociauxen anglais : Social contributions on the rental resultLmnpReelYearResult.social · TaxConfig.lmnp.socialRate
  Les prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité) sur le même résultat imposable, au taux forfaitaire des revenus du patrimoine des règles fiscales utilisées par le rapport.Résultat imposable × taux des prélèvements sociaux (TaxConfig)
  Symbole standard : prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoineSource : CSS art. L136-6 ; `lib/roi-engine/tax/config.ts`
• 109.CSG récupéréeen anglais : CSG tax back (earned last year)csgDeductibleNextYear · taxSavingNextYear · taxCreditReceived
  Une partie de la CSG payée sur le résultat locatif (6,8 points) est déductible de votre revenu imposable l’année suivante ; l’impôt sur le revenu ainsi économisé vous revient. Le rapport la compte l’année qui suit celle où elle est acquise, et la dernière avec la vente.Résultat imposable × 6,8 % × votre tranche d’imposition, perçu l’année suivante
  Symbole standard : CSG déductibleSource : CGI art. 154 quinquies II
• 110.Flat tax sur les intérêtsen anglais : Flat tax on that interestLmnpAccountYear.interestTax · TaxConfig.lmnp.savingsInterestTaxRate
  Les intérêts que rapporte votre compte locatif quand il est positif sont imposés comme tout intérêt d’épargne, à la flat tax (12,8 % d’impôt sur le revenu + les prélèvements sociaux, 31,4 % au total), prélevée sur le compte la même année. Les intérêts payés au prêteur quand le compte est à découvert ne sont pas imposés ; ils sont déduits du résultat locatif.Intérêts perçus × 31,4 %
  Symbole standard : PFU (prélèvement forfaitaire unique) / flat taxSource : CGI art. 200 A
• 111.Impôt sur la plus-valueen anglais : Tax on the sale gain (plus-value)computeLmnpReelResale · computePlusValueParticuliers
  Quand vous vendez, la plus-value — le prix de vente moins les frais d’agence, moins le prix d’achat majoré du forfait travaux et diminué de l’amortissement déduit sur le bâti — est imposée selon le régime des plus-values des particuliers : impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, chacun réduit d’un abattement pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, plus une surtaxe sur les plus-values élevées. Il est payé sur le produit de la vente.Plus-value = prix de vente − frais d’agence − (prix d’achat + forfait travaux − amortissement déduit) ; impôt = impôt sur le revenu + prélèvements sociaux après abattements pour durée de détention + surtaxe
  Symbole standard : plus-value immobilière des particuliersSource : CGI art. 150 U à 150 VH, 200 B, 1609 nonies G ; LF 2025 art. 84 (réintégration des amortissements)
• 112.Argent que vous ajoutezen anglais : You top up your rental accountLmnpAccountYear.topUp / cumTopUp (allocateOwnerTopUps)
  Sans prêteur, l’argent que vous ajoutez dès que votre compte locatif fermerait sous 0 € — juste assez pour le ramener à 0 €. Il compte comme de l’argent investi (un apport de votre rendement), comme l’argent du jour 1.max(−fin avant l’apport, 0) quand le taux du prêteur est 0
  Symbole standard : — (pas de symbole standard)Source : —
• 113.Tous les impôts payés jusqu’icien anglais : All tax paid so farLmnpAccountYear.cumTax + cumInterestTax (+ the resale tax − the CSG tax back paid after the sale)
  Tout ce que votre compte locatif a payé au fisc depuis l’achat, net de ce qui est revenu : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur le résultat locatif moins la CSG récupérée, PLUS la flat tax sur les intérêts du compte et, l’année de la vente, l’impôt sur la plus-value. C’est le total du fisc sur la page « Où va l’argent ». Le chiffre « Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux » du rapport est volontairement plus petit : il ne compte que la première partie (l’impôt sur le résultat locatif, net de la CSG récupérée), ni la flat tax sur les intérêts ni l’impôt sur la plus-value.Σ (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux − CSG récupérée) + Σ flat tax sur les intérêts [+ impôt sur la plus-value − la dernière CSG récupérée, à la vente]
  Symbole standard : — (pas de symbole standard)Source : —
• 114.Vous comblez le manque à la reventeen anglais : You pay in what the sale did not coverLmnpWealthYear.cashIfSold < 0 (rental account + cash from the sale after tax)
  Quand le prix de vente, après les frais d’agence, le capital restant dû, les frais de remboursement du prêt, l’impôt sur la plus-value et ce qui est dû au prêteur à court terme, ne couvre pas ce qui est dû, votre compte locatif plus l’argent de la vente passe sous 0 €. Vous payez alors la différence de votre poche, pour que le compte ferme à 0 € ; cela vient en déduction de votre gain net.max(−(compte locatif à la revente + argent de la vente après impôt), 0)
  Symbole standard : — (pas de symbole standard)Source : —

Mesures de rendement

• 115.Rendement de l’investissement · Rendement annuel si vous vendez en année N (TRI)en anglais : Return on investment · Yearly return if you sell in year N (money-weighted)headlineMwrrAfterSale · computeMwrrAfterSale / AfterIS / BeforeTax · terminalValueIrr
  Le rendement annuel de l’argent que vous avez investi, en tenant compte du moment où chaque euro est entré. Trois étapes : avant impôt, après IS, et si vous vendez (après tous les impôts ; le chiffre clé).Trouver R tel que Σ Inj(t) × (1 + R)^(N−t) = montant final (t = 0…N)Diffère des manuelsPas le TRI des manuels sur les cash-flows annuels du bien : rien n’est distribué avant la vente, le cash annuel reste dans la société et croît au taux du compte. C’est donc le TRI de votre propre argent (pondéré par les capitaux), proche d’un TRI modifié (MIRR).
  Symbole standard : TRI (taux de rendement interne), pondéré par les capitaux ; cf. TRI modifié — en anglais : IRR ; MWRR ; cf. MIRRSource : Geltner et al. (2014) ; Brueggeman & Fisher ; CFA Institute (GIPS)
• 116.Ce que vous avez apportéen anglais : What you paid incomputeInjections (Money injected, Inj(t)) · dynamicRoi[].ownersTopUp / beforeTaxInjection
  L’argent que vous mettez : l’argent du départ, puis tout argent ajouté pour combler les manques de trésorerie de la société (mutualisés entre les biens). Avant impôt, les manques sont ceux d’un second compte qui ne paie pas d’IS mais rapporte les mêmes intérêts que le compte réel (après IS) — les intérêts ne sont pas recalculés sur le solde plus élevé sans IS.Inj(0) = E ; après IS / si vous vendez : Inj(t) = apport complémentaire(t) ; avant impôt : BT(t) = BT(t−1) + intérêts du compte réel(t) + cash-flow(t) + effet trésorerie du CC(t), Inj(t) = sa remise à 0 € (mutualisée de la même façon) ; avec un taux du prêteur > 0 : Inj(t) = 0 chaque année
  Symbole standard : Apports en fonds propres (CF(t) < 0)Source : Geltner et al. (2014)
• 117.Montant finalen anglais : Final AmountfvFinal
  Ce que vous détenez en année N à cette étape.Σ Inj(t) + bénéfice total ; bénéfice total = Σ totaux annuels + éléments de l’année N − E ; total annuel = cash-flow + effet trésorerie du CC + intérêts du compte (− IS, après IS et si vous vendez) ; éléments avant impôt / après IS = fonds propres du jour 1 + max(trésorerie apportée, 0) + Σ capital remboursé + revalorisation (fin d’année) ; éléments si vous vendez = max(trésorerie apportée, 0) (rendue) + NSP − IS sur la plus-value − impôt sur la distribution. Le montant final si vous vendez = trésorerie nette ; après IS = patrimoine net après IS
  Symbole standard : valeur finale (valeur acquise) — en anglais : FV (future / terminal value)Source : Geltner et al. (2014)
• 118.Multipleen anglais : MultipleterminalValueIrr().multiple
  Combien de fois l’argent apporté vous récupérez.Montant final ÷ Σ Inj(t)
  Symbole standard : multiple des fonds propres — convention de la profession ; en anglais : EM (equity multiple)Source : usage de la profession
• 119.Bénéfice totalen anglais : Total profitnetGain (Net Profit)
  Le montant final moins tout ce qui a été apporté.Montant final − Σ Inj(t)
  Symbole standard : — (pas de symbole standard)Source : —
• 120.TCAM avant impôt · après IS · si vous vendezen anglais : CAGR before tax · after company tax · if you sellcomputeCAGR · returnOnCashAnnualized · returnAfterISAnnualized · trueROIAtExitAnnualized (removed)
  N’est plus affiché ni calculé : le rendement pondéré par les capitaux (TRI) est le seul chiffre de rendement depuis le 25/09/2026. C’était le taux de croissance annuel constant qui transforme l’argent investi en montant de l’année N.TCAM = (X(N) ÷ (E + Σ apports complémentaires(1…N)))^(1/N) − 1 ; X = patrimoine net / après IS / trésorerie nette (plancher à 0)ArchivéArchivé parce qu’il traitait chaque apport complémentaire comme versé au jour 0 — il les comptait mais ignorait leur date (le TRI en tient compte). Le code est conservé au tag git archive/cagr-2026-09-25.
  Symbole standard : TCAM (taux de croissance annuel moyen) / rendement moyen géométrique — pas de symbole propre à l’immobilier ; en anglais : CAGRSource : Geltner et al. (2014)
• 121.Cash-flow (année 1)en anglais : Cash flow (year 1)core.cashFlowAnnual
  Ligne de la carte de synthèse / de la page d’accueil : le cash-flow de l’année 1 (BTCF), par an.
  Symbole standard : cash-flow avant impôt de l’année 1 — en anglais : BTCF₁Source : Brueggeman & Fisher

Points de comparaison : actions, obligations, inflation

• 122.Rendement des actions (S) · Impôts et frais (F) · Inflation (I) · Taux des obligations (B)en anglais : Stock market return per year (S) · Tax and fees on stock market gains (F) · Inflation per year (I) · Government bonds rate per year (B)marketComparison*Rate
  Les hypothèses du graphique de comparaison. Par défaut : S 10 %, F 40 %, I 1,7 %, B 4,5 %.
  Symbole standard : rₘ, r_f, π (inflation)Source : Geltner et al. (2014)
• 123.Obligations · Ne vaut pas le coup · Zone de l’immobilier · Marché actionsen anglais : Bonds · Not worth it · Real estate range · Stock marketcomputeMarketComparisonBands · classifyMarketComparisonReturn
  Les zones de fond du graphique de comparaison. Le marqueur est le rendement annuel du bien si vous vendez (TRI).Oblig_net = B(1 − F) ; Actions_net = S(1 − F) ; ne vaut pas le coup = [Oblig_net, +1,5 pt] ; immobilier = [Oblig_net + 1,5 pt, Actions_net] ; actions = [Actions_net, +1,5 pt]
  Symbole standard : — (pas de symbole standard)Source : —
• 124.Après inflationen anglais : After inflationcomputePropertyReturnComparison().afterInflation
  Le rendement après impôt et après inflation (seulement dans la carte de formule, non tracé).r × (1 − F) − IDiffère des manuelsSimple soustraction ; le taux réel des manuels utilise Fisher : (1 + r)/(1 + I) − 1. Signalé dans le rapport.
  Symbole standard : Rendement réel (équation de Fisher)Source : Geltner et al. (2014)

Lignes des graphiques et totaux du portefeuille

• 125.Totalen anglais : TotalverifiedTotal
  Ligne tracée à partir d’un total calculé indépendamment, pas du haut des barres empilées, pour qu’un segment faux ne puisse pas passer inaperçu.
  Symbole standard : — (pas de symbole standard)Source : —
• 126.Argent investi (ligne) · Argent investi récupéré (marqueur)en anglais : Cash you put in (line) · Money back (marker)totalInvestment · breakevenTarget
  Ligne en pointillés à E, l’argent investi au départ. Le marqueur est la première année où l’étape choisie atteint E plus les apports complémentaires déjà versés — le même test que l’année où vous récupérez l’argent investi.Argent investi récupéré = premier t avec total(t) ≥ E + Σ apports complémentaires(1…t)
  Symbole standard : — (pas de symbole standard)Source : —
• 127.TOTAL GÉNÉRALen anglais : GRAND TOTALcomputePortfolio().total
  La somme de tous les biens de la même société : un compte, un IS, un impôt sur la distribution, un remboursement de compte courant d’associé.Diffère des manuelsLe taux du prêteur, le taux de l’impôt sur la distribution et le plafond de déductibilité du CCA sont chacun une seule valeur pour toute la société (le réglage du portefeuille, sinon celui du bien n° 1). L’année de revente du total général est celle du bien n° 1.
  Symbole standard : — (pas de symbole standard)Source : —

Page d’évaluation (« Est-ce une bonne affaire ? »)Pas encore en ligne

Ces termes appartiennent à la page d’évaluation de la branche feat/property-evaluation, pas encore fusionnée. Chiffres de l’année 1, avant IS. Formules lues dans lib/dealEvaluation/evaluate.ts sur cette branche.

• 128.Loyer bruten anglais : GrossRentgrossRent
  Loyer sur une année complète, sans vacance.Loyer brut = loyer par mois × 12
  Symbole standard : revenu locatif brut potentiel — en anglais : PGI / GPRSource : Brueggeman & Fisher ; CCIM Institute
• 129.NOIen anglais : NOInoi
  Le loyer encaissé moins les charges courantes : avant le prêt et avant l’impôt.NOI = EffRent − OpEx
  Symbole standard : revenu net d’exploitation = revenu locatif effectif − charges d’exploitation — en anglais : NOI = EGI − OESource : Brueggeman & Fisher ; Geltner et al. (2014) ; CCIM Institute
• 130.Rendement bruten anglais : Gross yieldgrossYield
  Le loyer d’une année complète rapporté à tout ce que vous avez payé.Loyer brut ÷ TACDiffère des manuelsLa pratique du marché français divise par le prix (parfois frais compris) ; ici par le coût total, travaux et mobilier compris.
  Symbole standard : rendement brut ; ≈ 1 ÷ multiplicateur de loyer brut (en anglais : GRM)Source : convention du marché français
• 131.Rendement neten anglais : Net yieldnetYield
  Le NOI rapporté à tout ce que vous avez payé.NOI ÷ TAC
  Symbole standard : rendement net ; ≈ taux de capitalisation (revenu net d’exploitation ÷ V) — en anglais : cap rate, R / y = NOI ÷ VSource : Geltner et al. (2014) (y) ; convention du marché français
• 132.Effet de levieren anglais : Leverageleverage
  Combien de bien vous contrôlez par euro de votre argent.TAC ÷ E
  Symbole standard : Multiplicateur de fonds propres V ÷ ESource : Geltner et al. (2014)
• 133.LTVen anglais : LTVltv
  La part du coût total financée par la banque.L ÷ TACDiffère des manuelsLe LTV des manuels divise par la valeur du bien (V), pas par le coût total.
  Symbole standard : quotité de financement (LTV) = L ÷ V — en anglais : loan-to-valueSource : Geltner et al. (2014) ; Brueggeman & Fisher
• 134.Écart de tauxen anglais : Leverage spreadspread
  Si chaque euro emprunté rapporte plus qu’il ne coûte.Rendement net − i
  Symbole standard : Effet de levier positif / négatif (revenu net d’exploitation ÷ V comparé à i) — en anglais : positive / negative leverage (NOI ÷ V vs i)Source : Brueggeman & Fisher
• 135.Constante de prêten anglais : Loan constantloanConstant
  Le coût annuel du prêt par euro emprunté.DS ÷ L (DS inclut l’assurance emprunteur)
  Symbole standard : Constante de prêt / constante hypothécaireSource : Brueggeman & Fisher
• 136.Couverture du prêt par le loyer (DSCR)en anglais : Rent vs. loan coverage (DSCR)dscr
  Combien de fois le NOI couvre les mensualités. Sûr ≥ 1,25, tendu 1,0–1,25.NOI ÷ DSDiffère des manuelsLe DS inclut l’assurance emprunteur, donc le ratio est un peu plus bas que celui d’une banque.
  Symbole standard : taux de couverture de la dette — en anglais : DSCR (B&F : DCR)Source : Brueggeman & Fisher ; CCIM Institute
• 137.Taux d’occupation du point morten anglais : Break-even occupancybreakEvenOccupancy
  La part du loyer annuel complet nécessaire pour payer toutes les charges et le prêt.(OpEx + DS) ÷ loyer brut
  Symbole standard : taux d’occupation du point mort = (charges d’exploitation + service de la dette) ÷ revenu brut potentiel — en anglais : BER = (OE + DS) ÷ PGISource : Brueggeman & Fisher ; CCIM Institute
• 138.Marge de vacanceen anglais : Vacancy cushionbreakEvenVacancyMonths
  Le nombre de mois sans loyer par an que vous pouvez supporter avant que le cash-flow devienne négatif.(NOI − DS) ÷ loyer par mois + mois sans loyer
  Symbole standard : — (pas de symbole standard)Source : —
• 139.Réserve de trésorerie conseilléeen anglais : Suggested cash reservereserve
  Quand le cash-flow est négatif : six mois de manque plus une grosse réparation.6 × |cash-flow ÷ 12| + marge pour réparation (5 000 € par défaut)
  Symbole standard : Réserves (fonds de roulement)Source : CCIM Institute
• 140.Prix / loyer au m² · écartsen anglais : Price / rent per m² · gapspriceM2 · rentM2 · priceGap · rentGap
  Le prix et le loyer au m² comparés à la moyenne locale.Prix ÷ surface ; loyer ÷ surface ; écart = propre ÷ local − 1
  Symbole standard : — (pas de symbole standard)Source : —
• 141.Rendement net local (estimé)en anglais : Local net yield (estimated)NET_YIELD_ESTIMATE_FACTOR
  Quand les données locales n’ont pas de rendement net, il est estimé à partir du brut.Brut local × 0,75
  Symbole standard : — (pas de symbole standard)Source : —

Fiscalité — détenu en direct, en location nue (micro-foncier)

Une location nue que vous détenez vous-même, avec des loyers hors charges d’au plus 15 000 € par an : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux portent sur 70 % de ces loyers (un abattement forfaitaire de 30 % remplace toutes les charges), et l’impôt sur la plus-value à la revente. Ce sont les termes de sa page « Où va l’argent » (un propriétaire, un compte locatif personnel, l’administration fiscale).

• 142.Votre compte locatifen anglais : Your rental accountcomputeMicroFoncierAccount · LmnpAccountYear (microFoncierAccount.ts, the same step as lmnpAccount.ts)
  Le compte bancaire personnel par lequel passe cette location, année par année. Il s’ouvre avec l’argent restant après l’achat ; le loyer y entre ; le prêt, les charges courantes, votre impôt sur le revenu et vos prélèvements sociaux en sortent ; il rapporte des intérêts quand son solde est positif (imposés au PFU) et coûte le taux du prêteur quand il est à découvert. Sans prêteur, vous le remettez vous-même à 0 €. À la revente, ce qu’il contient plus l’argent de la vente, c’est ce qui vous reste.Fin = début + intérêts après le PFU + loyer restant après les charges − impôt sur le revenu − prélèvements sociaux + économie de CSG + apport complémentaire
  Symbole standard : — (pas de symbole standard)Source : —
• 143.Impôt sur le revenu sur 70 % des loyersen anglais : Income tax on 70% of the rent excluding chargesMicroFoncierYearResult.incomeTax · microFoncierTmi
  Les loyers de l’année hors les charges que le locataire paie avec, moins un abattement forfaitaire de 30 % qui tient lieu de toutes les charges (ni intérêts, ni charges, ni travaux ne sont déduits, et il n’y a jamais de déficit), imposés à votre propre tranche d’impôt sur le revenu. Les charges comprises dans le loyer ne sont jamais imposées.(Loyers − charges comprises) × 70 % × votre tranche d’imposition (TMI)
  Symbole standard : impôt sur le revenu, revenus fonciers (régime micro-foncier)Source : CGI art. 14, 28, 32
• 144.Prélèvements sociaux sur 70 % des loyersen anglais : Social contributions on 70% of the rent excluding chargesMicroFoncierYearResult.social · TaxConfig.microFoncier.socialRate
  Les prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité) sur les mêmes 70 % des loyers hors charges, au taux des revenus fonciers des règles fiscales utilisées par le rapport (17,2 % : les revenus fonciers ont gardé ce taux en 2026).(Loyers − charges comprises) × 70 % × 17,2 %
  Symbole standard : prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoineSource : CSS art. L136-6 ; `lib/roi-engine/tax/config.ts`
• 145.Économie d’impôt sur la CSG (acquise l’année précédente)en anglais : CSG tax back (earned last year)csgDeductibleNextYear · taxSavingNextYear · taxCreditReceived (microFoncier.ts)
  Une partie de la CSG payée sur les loyers (6,8 points, sur les 70 % imposés ; CGI art. 154 quinquies II) est déductible de votre revenu imposable l’année suivante ; l’impôt sur le revenu ainsi économisé vous revient. Le rapport la compte l’année qui suit celle où elle est acquise, et la dernière avec la vente.Loyers hors charges × 70 % × 6,8 % × votre tranche d’imposition, perçu l’année suivante
  Symbole standard : CSG déductibleSource : CGI art. 154 quinquies II
• 146.PFU sur ces intérêtsen anglais : Flat tax on that interestLmnpAccountYear.interestTax · TaxConfig.microFoncier.savingsInterestTaxRate
  Les intérêts que rapporte votre compte locatif quand il est positif sont imposés comme tout intérêt d’épargne, au PFU (12,8 % d’impôt sur le revenu + les prélèvements sociaux, 31,4 % au total), prélevée sur le compte la même année. Les intérêts payés au prêteur quand le compte est à découvert ne sont pas imposés, et en micro-foncier ils ne sont déduits de rien non plus : l’abattement de 30 % tient déjà lieu de toutes les charges.Intérêts perçus × 31,4 %
  Symbole standard : PFU (prélèvement forfaitaire unique) / flat taxSource : CGI art. 200 A
• 147.Impôt sur la plus-valueen anglais : Tax on the sale gain (plus-value)computeMicroFoncierResale · computePlusValueParticuliers
  Quand vous vendez, la plus-value — le prix de vente moins les frais d’agence, moins le prix d’achat majoré des frais d’acquisition (forfait de 7,5 % ou frais réels) et des travaux (forfait de 15 % après cinq ans ou montant réel) — est imposée selon le régime des plus-values des particuliers : impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, chacun réduit d’un abattement pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, plus une surtaxe sur les plus-values élevées. Rien n’est réintégré. Il est payé sur le produit de la vente.Plus-value = prix de vente − frais d’agence − (prix d’achat + frais d’acquisition + travaux) ; impôt = impôt sur le revenu + prélèvements sociaux après abattements pour durée de détention + surtaxe
  Symbole standard : plus-value immobilière des particuliersSource : CGI art. 150 U à 150 VH, 200 B, 1609 nonies G
• 148.Vous alimentez votre compte locatifen anglais : You top up your rental accountLmnpAccountYear.topUp / cumTopUp (allocateOwnerTopUps)
  Sans prêteur, l’argent que vous ajoutez dès que votre compte locatif fermerait sous 0 € — juste assez pour le ramener à 0 €. Il compte comme de l’argent investi (un apport de votre rendement), comme l’argent du jour 1.max(−fin avant l’apport, 0) quand le taux du prêteur est 0
  Symbole standard : — (pas de symbole standard)Source : —
• 149.Tous les impôts payés à ce jouren anglais : All tax paid so farLmnpAccountYear.cumTax + cumInterestTax (+ the resale tax − the CSG tax back paid after the sale)
  Tout ce que votre compte locatif a payé au fisc depuis l’achat, net de ce qui est revenu : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur les loyers moins l’économie de CSG, PLUS le PFU sur les intérêts du compte et, l’année de la vente, l’impôt sur la plus-value. C’est le total du fisc sur la page « Où va l’argent ». Le chiffre « Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux » du rapport est volontairement plus petit : il ne compte que la première partie.Σ (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux − économie de CSG) + Σ PFU sur les intérêts [+ impôt sur la plus-value − la dernière économie de CSG, à la vente]
  Symbole standard : — (pas de symbole standard)Source : —
• 150.Vous versez ce que la revente ne couvre pasen anglais : You pay in what the sale did not coverMicroFoncierWealthYear.cashIfSold < 0 (rental account + cash from the sale after tax)
  Quand le prix de vente, après les frais d’agence, le capital restant dû, les frais de remboursement du prêt, l’impôt sur la plus-value et ce qui est dû au prêteur à court terme, ne couvre pas ce qui est dû, votre compte locatif plus l’argent de la vente passe sous 0 €. Vous payez alors la différence de votre poche, pour que le compte ferme à 0 € ; cela vient en déduction de votre gain net.max(−(compte locatif à la revente + argent de la vente après impôt), 0)
  Symbole standard : — (pas de symbole standard)Source : —
• 151.Le plafond du micro-foncier (15 000 € de loyers par an)en anglais : The micro-foncier limit (€15,000 of rent a year)MicroFoncierYearResult.grossRent · aboveCap · firstYearAboveCap
  Le micro-foncier n’est permis que tant que les loyers hors charges de TOUTES les locations nues de votre foyer fiscal ne dépassent pas, ensemble, 15 000 € par an (le rapport ne regarde que ce bien : si vous louez d’autres logements nus, ajoutez leurs loyers). Un bien au-dessus dès l’année 1 ne peut pas l’utiliser ; quand le loyer indexé le dépasse plus tard, le régime réel devient obligatoire à partir de cette année-là — le rapport vous prévient et garde les chiffres du micro-foncier.Σ (loyers − charges comprises) des locations nues du foyer ≤ 15 000 € par an
  Symbole standard : plafond du micro-foncierSource : CGI art. 32