Comment le rapport arrive à ses chiffres, en français courant. Seules des formules générales figurent ici, aucune donnée d’utilisateur. La définition exacte de chaque terme, telle que le code la calcule, est dans le glossaire.
Chaque bien est simulé année par année, jusqu’à 25 ans. L’année 1 est la première année de location. Les chiffres principaux du rapport (le verdict, le rendement) sont calculés pour l’année de revente que vous choisissez (25 par défaut).
Tous les montants sont en euros courants : ils ne sont pas corrigés de l’inflation, sauf le « rendement après inflation » indicatif de la comparaison avec les actions et les obligations.
Le loyer encaissé tient compte des mois sans loyer (travaux au départ, vacance entre deux locataires) : un nombre de mois par an, appliqué chaque année. Les charges courent, elles, sur 12 mois.
Les charges d’exploitation sont le syndic, les consommations, la taxe foncière, l’assurance du logement, l’expert-comptable et les frais bancaires. Le loyer, la taxe foncière et le syndic augmentent chacun à leur propre taux ; les autres charges restent constantes.
Le bénéfice retire aussi les intérêts et l’assurance emprunteur. Le cash-flow retire en plus le capital remboursé : c’est l’argent qui reste réellement.
Loyer encaissé = loyer mensuel × (12 − mois sans loyer), puis × (1 + croissance) chaque annéeCharges = (syndic + consommations + taxe foncière + assurance + comptable + frais bancaires) × 12Bénéfice = loyer encaissé − charges − intérêts − assurance emprunteurCash-flow = bénéfice − capital rembourséPour un crédit déjà signé, le rapport utilise pour l’année 1 les montants mensuels de capital et d’intérêts fournis par la banque, puis garde leur somme comme échéance fixe : les intérêts de chaque année suivante sont recalculés (capital restant × taux).
Pour un achat envisagé, l’annuité est calculée avec la formule annuelle ci-dessous, puis divisée par 12. C’est un choix délibéré (il correspond au calculateur de référence utilisé pour ces biens) : l’échéancier mensuel d’une banque peut donner quelques euros d’écart.
L’assurance emprunteur est comptée comme un coût, comme les intérêts (par défaut 0,15 % par an du montant emprunté). À la revente, le capital restant dû est remboursé, avec des frais de remboursement anticipé et de mainlevée (un pourcentage du capital restant, 1 % par défaut).
L’argent qui reste sur le compte (celui de la SCI, ou votre compte personnel en LMNP et au micro-foncier) peut rapporter un taux que vous choisissez (0 % par défaut). Si le compte manque d’argent, soit vous le complétez vous-même (ces apports comptent comme de l’argent investi), soit un prêteur à court terme le couvre au taux que vous indiquez.
Annuité = L × i ÷ (1 − (1 + i)^−n) mensualité = annuité ÷ 12Intérêts de l’année = capital restant en début d’année × i ; capital remboursé = annuité − intérêts(L = montant emprunté, i = taux annuel, n = durée en années)Le résultat imposable part du bénéfice, ajoute les intérêts que rapporte le compte de la société et retire les amortissements et les intérêts de compte courant d’associé déductibles. Les frais d’achat (notaire, agence, autres frais) et les réparations déclarées sont déduits la première année.
Amortissements : le bâtiment en ligne droite (2 % par an du prix d’achat par défaut), les travaux d’amélioration déclarés sur 15 ans et le mobilier déclaré sur 7 ans par défaut. Chaque ligne s’arrête quand son coût est entièrement amorti.
L’impôt sur les sociétés est de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice et 25 % au-delà (le taux réduit suppose que la société en remplit les conditions). Un déficit se reporte sur les années suivantes. Quand la SCI détient plusieurs biens, leurs résultats sont additionnés dans un seul calcul d’impôt.
Compte courant d’associé : l’argent que vous prêtez à la société peut porter intérêt. La société déduit ces intérêts (dans la limite du taux plafond si vous l’indiquez) et vous payez personnellement la flat tax dessus (31,4 %).
À la revente, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (prix d’achat + travaux d’amélioration et mobilier déclarés − amortissements déjà pratiqués) et s’ajoute au résultat de l’année, imposé à l’IS. La société vous rembourse ensuite votre compte courant, sans impôt ; ce qu’elle vous verse au-delà est imposé personnellement au taux de sortie (30 % par défaut). Avec plusieurs biens, cet impôt de sortie est réparti entre eux selon leur part équitable (valeur de Shapley).
IS = 15 % × min(résultat, 42 500 €) + 25 % × max(résultat − 42 500 €, 0)Plus-value = prix de vente − frais d’agence − frais de remboursement anticipé − valeur nette comptableImpôt de sortie = taux de sortie × max(somme versée − compte courant remboursé, 0)Le bien est détenu en direct et loué meublé. Chaque année, le résultat imposable est le loyer moins les charges réelles (intérêts et assurance compris ; les frais d’achat la première année), moins les déficits antérieurs, moins les amortissements du bâtiment, des travaux d’amélioration et du mobilier. Un amortissement ne peut pas créer de déficit : la part non utilisée est reportée sans limite de durée.
Ce résultat est imposé à votre tranche marginale d’impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux (18,6 % avec les règles 2026). Une partie de la CSG (6,8 points) est déductible l’année suivante : l’impôt ainsi économisé est compté l’année d’après. Les intérêts de votre compte, quand il est positif, sont soumis à la flat tax (31,4 %).
À la revente, la plus-value suit le régime des particuliers : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, chacun réduit d’un abattement pour chaque année de détention au-delà de la cinquième (exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans), plus une surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (après abattement). Le prix d’achat est majoré du forfait travaux de 15 % au-delà de 5 ans de détention, ou des travaux réels non déduits si c’est plus favorable. L’amortissement réellement déduit sur le bâtiment et les travaux d’amélioration (pas le mobilier) est réintégré dans la plus-value (loi de finances 2025 ; sauf résidences étudiantes, seniors et EHPAD).
L’outil signale l’année où les recettes dépassent 23 000 €, seuil au-delà duquel vous pourriez relever du statut LMP. Ce statut n’est pas simulé : les chiffres restent calculés en LMNP.
Résultat imposable = loyer − charges réelles − déficits antérieurs − amortissements utilisables (≥ 0)Impôt de l’année = résultat imposable × (tranche marginale + 18,6 %) − économie de CSG de l’année précédenteLe bien est détenu en direct et loué vide, avec au plus 15 000 € de loyers par an : c’est le régime simplifié des revenus fonciers. Un abattement forfaitaire de 30 % remplace toutes les charges : le revenu imposable est le loyer encaissé hors charges (sans la part des charges que le locataire vous rembourse avec le loyer) moins 30 %. Aucune charge réelle n’est déduite — ni intérêts, ni taxe foncière, ni travaux — et il n’y a ni amortissement ni déficit.
Ce revenu est imposé à votre tranche marginale d’impôt sur le revenu (30 % par défaut, modifiable dans l’éditeur), plus 17,2 % de prélèvements sociaux : les revenus fonciers ne sont pas concernés par la hausse à 18,6 % de 2026. Une partie de la CSG (6,8 points) est déductible de vos revenus l’année suivante (CGI art. 154 quinquies II) : l’impôt ainsi économisé est compté l’année d’après. Les intérêts de votre compte, quand il est positif, sont soumis à la flat tax (31,4 %) ; les intérêts d’un découvert ne sont déductibles de rien.
Le plafond de 15 000 € porte en réalité sur l’ensemble des loyers de location nue de votre foyer. L’outil ne connaît que ce bien : il vérifie le plafond sur ce seul bien, refuse un loyer de première année au-dessus, et signale l’année où l’augmentation des loyers le dépasse. À partir de cette année-là, le régime réel s’imposerait ; les chiffres restent calculés au micro-foncier. Même sous le plafond, vous pouvez opter pour le régime réel (option valable 3 ans) : c’est souvent plus avantageux quand les intérêts et les charges dépassent 30 % des loyers ; l’outil ne simule que le micro-foncier. Le micro-foncier n’est pas ouvert aux biens placés sous certains dispositifs fiscaux (Pinel, Malraux, monuments historiques…).
À la revente, la plus-value suit le régime des particuliers, comme en LMNP (19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention, surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value imposable), sans rien à réintégrer. Le prix d’achat est majoré du plus avantageux entre le forfait de 7,5 % du prix et les frais d’achat réels, et du plus avantageux entre le forfait travaux de 15 % (au-delà de 5 ans de détention) et les travaux réels — seuls les travaux facturés par des entreprises comptent (l’outil suppose que vous avez les factures).
Trois choix de calcul attendent encore la confirmation d’un expert-comptable : la CSG déductible l’année suivante, et ces deux options « le plus avantageux » à la revente.
Revenu imposable = (loyer encaissé − charges remboursées par le locataire) × (1 − 30 %)Impôt de l’année = revenu imposable × (tranche marginale + 17,2 %) − économie de CSG de l’année précédenteLes valeurs par défaut viennent de séries de l’INSEE, et chacune est modifiable dans l’éditeur. La valeur du bien augmente chaque année à son propre taux, à partir de sa valeur après travaux.
Le rendement affiché est un taux de rendement pondéré par les montants investis (TRI de votre propre argent). Il tient compte du moment où chaque euro a été apporté : l’apport de départ, puis chaque complément versé plus tard. Rien n’est distribué avant la revente : l’argent gagné chaque année reste sur le compte et rapporte le taux choisi.
Pour une SCI, il est donné à trois étapes : avant impôt, après l’impôt de la société, et « si vous vendez », après tous les impôts ; c’est ce dernier qui sert de chiffre principal. En LMNP, un seul rendement est calculé : « si vous vendez », après tous les impôts. Au micro-foncier, le rapport montre aussi le rendement avant impôt et après impôt, et le chiffre principal est « si vous vendez », après tous les impôts.
Le gain net est ce que vous récupérez à la revente, moins tout ce que vous avez apporté. L’année du point mort est la première année où une revente vous rendrait au moins tout ce que vous avez apporté, après impôts.
Trouver R tel que Σ apport(t) × (1 + R)^(N − t) = montant final (t = 0 … N)Gain net = somme récupérée à la revente − apport de départ − compléments versésLe rapport situe le rendement du bien par rapport à deux placements de référence, après impôts et frais, avant inflation. Par défaut : actions 10 % par an, obligations 4,5 %, impôts et frais 40 %.
Deux zones en découlent : « pas la peine », juste au-dessus des obligations (le bien bat à peine un placement sans risque), puis « zone immobilier », jusqu’au rendement net des actions. Le point du bien est son rendement « si vous vendez », déjà après tous les impôts. L’écart de 1,5 point est une constante fixe, pas une donnée.
Le rendement après inflation, affiché à titre indicatif, applique au rendement du bien la même déduction « impôts et frais » que pour les placements, puis retire simplement l’inflation, sans la formule de Fisher : r × (1 − F) − I.
Obligations nettes = B × (1 − F) Actions nettes = S × (1 − F)« Pas la peine » = [obligations nettes ; obligations nettes + 1,5 point]« Zone immobilier » = [obligations nettes + 1,5 point ; actions nettes](B = taux des obligations, S = rendement des actions, F = impôts et frais)Sur ces points, le calcul diffère volontairement de la convention des manuels de référence. Chaque écart est signalé dans le glossaire, avec son explication.
Ce que le modèle ne fait pas, ou fait de façon simplifiée :
Les notations et conventions suivent ces références :