Simulateur de rentabilité locative : la démo, sans inscription

Combien un appartement mis en location vous rapporte-t-il vraiment, une fois le prêt, les charges, l’impôt et la revente pris en compte ? Partez d’un exemple, changez les chiffres, choisissez le régime fiscal — SCI à l’IS, LMNP ou micro-foncier — et obtenez le rapport complet. Gratuit, sans compte, rien n’est enregistré.

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Essayez avec vos chiffres

Le formulaire part d’un exemple. Changez le prix, le loyer, le prêt, les charges ou le régime fiscal (SCI à l’IS, LMNP ou micro-foncier) : les quatre chiffres clés se mettent à jour pendant que vous tapez. Cliquez ensuite sur « Voir le rapport ».

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Cash-flowCash-flow :−875 €(année 1)
RendementRendement de l’investissement :3,8 %/an(année 15)
Après reventeArgent total après la revente :56 684 €(année 15)
Argent investi récupéréAnnée où vous récupérez l’argent investi :année 7

Régime fiscal

Qu’achetez-vous ?

PrixSurfaceNotaireAutres frais

Comment le financez-vous ?

Coût total

141 910

Apport

Emprunt

117 500

TauxDurée

Que rapporte-t-il chaque mois ?

LoyerCopropriétéTaxe foncièreMois sans loyer

Quand prévoyez-vous de vendre ?

Vendre en année

Avancé

Prix d’achat et frais

Prix d’achatNotaireFrais d’agenceAutres fraisTravauxMobilierValeur après travauxSurface

Charges et revenus mensuels

Assurance emprunteurCopropriétéEau et énergieTaxe foncièreAssurance du bienExpert-comptableFrais bancairesLoyerMois sans loyer

EmpruntCe prêt existe déjà — utiliser les montants mensuels réels de ma banque

Montant empruntéTaux d’intérêtDurée du prêt

Ce que vous apportez et prêtez

Apport (total)

…dont prix − emprunt

6 500

…dont frais

17 910

Travaux (total)

0

…déclarés : réparations et entretien (déduits en année 1)…déclarés : travaux d’amélioration (amortis)

Mobilier (total)

0

…déclaré au fiscPrêté à la sociétéTaux du prêt à la sociétéTaux maximal déductible

Trésorerie laissée sur le compte de la société (non dépensée pour le bien) (Trésorerie apportée) = apport − (fonds propres + frais) = 24 410 € − (6 500 € + 17 910 €) = 0 €Argent apporté à la société = apport + travaux déclarés + mobilier déclaré = 24 410 € + 0 € + 0 € = 24 410 €Travaux + mobilier payés personnellement (non déclarés) = (travaux − déclarés) + (mobilier − déclaré) = 0 €Argent investi (Investissement total) = Argent apporté à la société + Travaux + mobilier payés personnellement (non déclarés) = 24 410 € + 0 € = 24 410 €Déduit en année 1 (frais + réparations déclarées) (Frais d’investissement totaux) = frais + réparations déclarées = 17 910 € + 0 € = 17 910 € (les travaux d’amélioration et le mobilier déclarés sont amortis à la place)

Évolution sur 25 ans

Hausse du loyerHausse de la taxe foncièreHausse des chargesRevalorisationIntérêts sur le loyer conservéTaux du prêt court terme

Hypothèses de revente

Frais d’agence à la reventeFrais de remboursement du prêt (mainlevée + indemnités de remboursement anticipé)Taux d’amortissementTravaux d’amélioration : durée d’amortissementMobilier : durée d’amortissementTaux de l’impôt sur la distribution (à la sortie)

Points de comparaison : actions, obligations, inflation

Rendement des actionsImpôts et frais (actions)InflationTaux des obligations

Les dates réelles d’achat et de vente sont utilisées par la page année par année (Portefeuille SCI à l’IS › Année par année), pour les biens d’un portefeuille — ajoutez ce bien à un portefeuille pour les saisir.

Votre rapport

Le rapport complet s’affichera ici quand vous cliquerez sur « Voir le rapport ».

Ce que calcule le simulateur

Le rapport suit le bien année par année sur 25 ans, à partir de vos chiffres d’achat (prix, frais de notaire, frais d’agence, travaux, mobilier, apport et emprunt), de vos loyers et de vos charges.

Le verdict : le rendement annuel de votre investissement (TRI après revente) l’année où vous prévoyez de vendre, comparé à un placement en actions ou en obligations.
Le cash-flow : ce que le loyer laisse chaque année une fois la mensualité, la taxe foncière, les charges de copropriété et l’assurance payées — ou l’effort d’épargne s’il ne couvre pas tout.
En SCI à l’IS : l’impôt sur les sociétés, le compte courant d’associé, et à la revente l’IS sur la plus-value puis ce qui revient aux associés, dividendes et prélèvement forfaitaire unique (PFU) compris.
En LMNP : l’amortissement du bien, des travaux et du mobilier, les déficits reportés, l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, puis l’impôt sur la plus-value des particuliers avec ses abattements pour durée de détention.
Au micro-foncier : l’abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers hors charges, l’impôt sur le revenu à votre tranche et les prélèvements sociaux de 17,2 %, le plafond de 15 000 € de loyers par an, puis l’impôt sur la plus-value des particuliers.
Le tableau d’amortissement du prêt et le détail de chaque formule, pour tout vérifier.

La plupart des exemples reprennent les chiffres de vrais achats, sous un nom anonyme ; un exemple inventé est signalé comme tel. Les résultats sont des estimations, pas un conseil fiscal ou financier.

Pour aller plus loin

Les exemples : le rapport complet d’exemples en SCI à l’IS, en LMNP et au micro-foncier.
Les guides : la rentabilité d’un investissement locatif en SCI à l’IS expliquée pas à pas, sur un exemple chiffré.
Le calculateur de rendement locatif : le rendement brut et net d’un bien en quelques chiffres.

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