Rapport détaillé — T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01

Régime fiscal :SCI IS

1. Votre opération en un coup d’œilSynthèse

Les chiffres de chaque bien sont donnés à l’année où vous prévoyez de le vendre (une donnée saisie par bien, section 5).

Apport à l’achat¹Investissement total (au jour 0)
24 410 €
Versements après l’achat²Apports complémentaires cumulés jusqu’à la revente
5 957 €
Total investi³Apport à l’achat + versements après l’achat
30 367 €
Impôts pendant la détention⁴IS cumulé + impôt des associés sur les intérêts de compte courant
0 €
Impôts à la revente⁵IS sur la plus-value + impôt sur la distribution (PFU)
17 068 €
Cash en main à la fin si vous vendez en année 15 (compte + vente), après tous les impôts⁶Trésorerie nette des associés à la revente, après tous les impôts
54 239 €
Gain net⁷Cash en main à la fin − total investi
23 872 €
Rendement annuel (TRI)⁸TRI après revente (rendement de votre argent), après tous les impôts
4,27 %
Année de retour sur investissement⁹Année du point mort
7

	T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01
Apport à l’achat¹Investissement total (au jour 0)	24 410 €
Versements après l’achat²Apports complémentaires cumulés jusqu’à la revente	5 957 €
Total investi³Apport à l’achat + versements après l’achat	30 367 €
Impôts pendant la détention⁴IS cumulé + impôt des associés sur les intérêts de compte courant	0 €
Impôts à la revente⁵IS sur la plus-value + impôt sur la distribution (PFU)	17 068 €
Cash en main à la fin si vous vendez en année 15 (compte + vente), après tous les impôts⁶Trésorerie nette des associés à la revente, après tous les impôts	54 239 €
Gain net⁷Cash en main à la fin − total investi	23 872 €
Rendement annuel (TRI)⁸TRI après revente (rendement de votre argent), après tous les impôts	4,27 %
Année de retour sur investissement⁹Année du point mort	7

2. Où va votre loyer, année après annéeLoyer = argent perdu (impôt compris) + capital remboursé + trésorerie après impôt

3. Votre bénéfice dans le tempsConstruction cumulée du montant final (pages TRI, partie 3)

Le résultat net de chaque année, cumulé : de l’apport à l’achat (jour 1) jusqu’à ce qu’il vous reste à la revente.

T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01

T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01 — construction cumulée, si vous vendez (année 15)

Année 15

Apport à l’achat (jour 1)0 €
Loyer restant après toutes les charges (cette année-là)-230 €
Ce que laisse la vente après l’emprunt et les frais71 307 €
IS sur la plus-value de cession-6 141 €
Impôt sur la distribution (à la sortie)-10 927 €
Bénéfice total23 872 €

Cash-flow année par année, avec votre apport (si vous vendez en année 15)

vous complétez (versements après l’achat)petit manque couvert par la trésorerie de la SCIle bien vous verse de l’argentvente du bien

Vous complétez les années 1 à 15 : 5 957 € de versements après l’achat au total (48 € par mois l’année 1). Argent sorti de votre poche en tout : apport 24 410 € + versements 5 957 € = 30 367 €. En année 15, vente du bien : +54 239 €.

Total investi 30 367 €+Bénéfice total 23 872 €=Cash en main à la fin si vous vendez en année 15 (compte + vente), après tous les impôts 54 239 €

(dont 24 410 € à l’achat et 5 957 € de versements après l’achat)

Voir comment c’est calculé →

4. Votre patrimoine dans le tempsAvant impôt / après IS / revente (graphiques)

5. Vos données et les frais ponctuelsDonnées saisies, charges et sorties de trésorerie, trésorerie / fonds propres

Prix d’achat et frais

Prix d’achat(saisi)
124 000 €
Frais de notaire(saisi)
8 810 €
Frais d’agence(saisi)
9 100 €
Autres frais d’achat (estimation)(saisi)
0 €
Travaux de rénovation(saisi)
0 €
Mobilier(saisi)
0 €
Valeur estimée après travaux(saisi)
124 000 €
Coût total de l’opération¹Coût total
141 910 €

	T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01
Prix d’achat(saisi)	124 000 €
Frais de notaire(saisi)	8 810 €
Frais d’agence(saisi)	9 100 €
Autres frais d’achat (estimation)(saisi)	0 €
Travaux de rénovation(saisi)	0 €
Mobilier(saisi)	0 €
Valeur estimée après travaux(saisi)	124 000 €
Coût total de l’opération¹Coût total	141 910 €

Charges et revenus mensuels

Assurance emprunteur par mois(saisi)
8 €
Charges de copropriété (syndic) par mois(saisi)
126 €
Eau, énergie et abonnements par mois(saisi)
0 €
Taxe foncière par mois(saisi)
154 €
Assurance du bien par mois(saisi)
16 €
Honoraires de l’expert-comptable par mois(saisi)
21 €
Frais bancaires par mois(saisi)
3 €
Loyer par mois(saisi)
883 €
Mois par an sans loyer (vacance locative)(saisi)
0,50
Réparations annuelles (% des loyers encaissés hors charges)(saisi)
6,25 %

	T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01
Assurance emprunteur par mois(saisi)	8 €
Charges de copropriété (syndic) par mois(saisi)	126 €
Eau, énergie et abonnements par mois(saisi)	0 €
Taxe foncière par mois(saisi)	154 €
Assurance du bien par mois(saisi)	16 €
Honoraires de l’expert-comptable par mois(saisi)	21 €
Frais bancaires par mois(saisi)	3 €
Loyer par mois(saisi)	883 €
Mois par an sans loyer (vacance locative)(saisi)	0,50
Réparations annuelles (% des loyers encaissés hors charges)(saisi)	6,25 %

Emprunt

Montant emprunté(saisi)
117 500 €
Taux d’intérêt(saisi)
2,27 %
Durée du prêt (années)(saisi)
25

	T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01
Montant emprunté(saisi)	117 500 €
Taux d’intérêt(saisi)	2,27 %
Durée du prêt (années)(saisi)	25

Argent que vous prêtez à la société (compte courant d’associé)

Argent que vous prêtez personnellement à la société(saisi)
24 410 €
Taux d’intérêt sur l’argent prêté à la société (par an)(saisi)
0,00 %

	T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01
Argent que vous prêtez personnellement à la société(saisi)	24 410 €
Taux d’intérêt sur l’argent prêté à la société (par an)(saisi)	0,00 %

Taux maximal de déductibilité des intérêts de compte courant (plafond légal) : aucun (les intérêts sont déduits en totalité). C’est un taux légal qui change chaque trimestre — vérifiez le taux en vigueur. La société ne déduit les intérêts de compte courant que jusqu’à ce taux ; vous percevez quand même la totalité des intérêts.

Hypothèses d’évolution (projection sur 25 ans)

Hausse du loyer par an(saisi)
1,00 %
Hausse de la taxe foncière par an(saisi)
2,00 %
Hausse des charges de copropriété par an(saisi)
2,00 %
Revalorisation du bien par an(saisi)
0,50 %
Taux d’intérêt sur le loyer conservé(saisi)
4,00 %
Taux du prêteur quand la société manque de trésorerie(saisi)
0,00 %

	T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01
Hausse du loyer par an(saisi)	1,00 %
Hausse de la taxe foncière par an(saisi)	2,00 %
Hausse des charges de copropriété par an(saisi)	2,00 %
Revalorisation du bien par an(saisi)	0,50 %
Taux d’intérêt sur le loyer conservé(saisi)	4,00 %
Taux du prêteur quand la société manque de trésorerie(saisi)	0,00 %

Le taux du prêteur est UN réglage pour toute la société, qui ne peut jamais être à découvert : au-dessus de 0 %, un prêteur avance au compte de réinvestissement de la société (§4) ce qui lui manque, à ce taux (un prêt à court terme) ; à 0 %, c’est vous qui ajoutez l’argent. Taux utilisé pour ce rapport : 0,00 %.

Hypothèses de revente

Frais d’agence à la revente(saisi)
5,00 %
Frais de remboursement du prêt (mainlevée + indemnités de remboursement anticipé)(saisi)
1,00 %
Taux d’amortissement du bâti(saisi)
2,50 %
Taux d’imposition de l’argent distribué à la reventetaux fixé par la loi — PFU 31,4 % depuis la LFSS 2026
31,40 %
Année de revente prévue(saisi)
15

	T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01
Frais d’agence à la revente(saisi)	5,00 %
Frais de remboursement du prêt (mainlevée + indemnités de remboursement anticipé)(saisi)	1,00 %
Taux d’amortissement du bâti(saisi)	2,50 %
Taux d’imposition de l’argent distribué à la reventetaux fixé par la loi — PFU 31,4 % depuis la LFSS 2026	31,40 %
Année de revente prévue(saisi)	15

Le taux de l’impôt sur la distribution (à la sortie) est fixé par la loi : PFU 31,4 % depuis la LFSS 2026 (12,8 % d’impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux). Ce n’est pas un réglage.

Taux de l’IS fixés par la loi : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice par an (sous conditions : chiffre d’affaires hors taxes inférieur à 10 millions d’euros, capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques), 25 % au-delà (article 219 du CGI). Ce n’est pas un réglage.

Capital social de la SCI : 0 € Aucun capital social saisi : tout ce qui dépasse le compte courant est imposé à la sortie. Se règle dans le menu ⋯ d’un portefeuille (un bien seul n’en a pas).

Vos charges (année 1) (Charges et sorties de trésorerie)

Charges courantes par mois (hors prêt)¹Charges d’exploitation — mensuel
373 €
Toutes les charges par mois (intérêts d’emprunt compris)²Charges totales — mensuel
600 €
Toutes les sorties d’argent par mois (remboursement du prêt compris)³Sorties totales — mensuel
895 €
Charges courantes par an (hors prêt)⁴Charges d’exploitation — annuel
4 475 €
Toutes les charges par an (intérêts d’emprunt compris)⁵Charges totales — annuel
7 201 €
Toutes les sorties d’argent par an (remboursement du prêt compris)⁶Sorties totales — annuel
10 734 €

	T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01
Charges courantes par mois (hors prêt)¹Charges d’exploitation — mensuel	373 €
Toutes les charges par mois (intérêts d’emprunt compris)²Charges totales — mensuel	600 €
Toutes les sorties d’argent par mois (remboursement du prêt compris)³Sorties totales — mensuel	895 €
Charges courantes par an (hors prêt)⁴Charges d’exploitation — annuel	4 475 €
Toutes les charges par an (intérêts d’emprunt compris)⁵Charges totales — annuel	7 201 €
Toutes les sorties d’argent par an (remboursement du prêt compris)⁶Sorties totales — annuel	10 734 €

Ce que vous avez apporté (Trésorerie / fonds propres)

Apport(saisi)
24 410 €
…dont votre part du prix (prix − emprunt)¹…dont fonds propres
6 500 €
…dont frais d’acquisition²…dont coût (frais)
17 910 €
Trésorerie laissée sur le compte de la société (non dépensée pour le bien)³Trésorerie apportée
0 €
Travaux de rénovation(saisi)
0 €
…déclarés au fisc(saisi)
0 €
…déclarés : réparations et entretien (déduits en année 1)⁴réparations déclarées — part des travaux déclarés déduite en année 1
0 €
…déclarés : travaux d’amélioration (amortis)⁵travaux déclarés − réparations déclarées — immobilisés et amortis sur la durée des améliorations
0 €
Mobilier(saisi)
0 €
…déclarés au fisc(saisi)
0 €
Argent apporté à la société⁶Apports des associés à la SCI = apport + travaux déclarés + mobilier déclaré (+ manque)
24 410 €
Travaux + mobilier payés personnellement (non déclarés)⁷Travaux non déclarés = max(travaux − déclarés, 0) + max(mobilier − déclaré, 0), hors SCI
0 €
Apport à l’achat⁸Investissement total
24 410 €
Apport à l’achat ÷ coût total de l’opération⁹Investissement total ÷ coût total
17,20 %
Argent que vous prêtez personnellement à la société(saisi)
24 410 €
Taux d’intérêt sur l’argent prêté à la société (par an)(saisi)
0,00 %
Déduit en année 1 (frais + réparations déclarées)¹⁰Frais d’investissement totaux
17 910 €

	T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01
Apport(saisi)	24 410 €
…dont votre part du prix (prix − emprunt)¹…dont fonds propres	6 500 €
…dont frais d’acquisition²…dont coût (frais)	17 910 €
Trésorerie laissée sur le compte de la société (non dépensée pour le bien)³Trésorerie apportée	0 €
Travaux de rénovation(saisi)	0 €
…déclarés au fisc(saisi)	0 €
…déclarés : réparations et entretien (déduits en année 1)⁴réparations déclarées — part des travaux déclarés déduite en année 1	0 €
…déclarés : travaux d’amélioration (amortis)⁵travaux déclarés − réparations déclarées — immobilisés et amortis sur la durée des améliorations	0 €
Mobilier(saisi)	0 €
…déclarés au fisc(saisi)	0 €
Argent apporté à la société⁶Apports des associés à la SCI = apport + travaux déclarés + mobilier déclaré (+ manque)	24 410 €
Travaux + mobilier payés personnellement (non déclarés)⁷Travaux non déclarés = max(travaux − déclarés, 0) + max(mobilier − déclaré, 0), hors SCI	0 €
Apport à l’achat⁸Investissement total	24 410 €
Apport à l’achat ÷ coût total de l’opération⁹Investissement total ÷ coût total	17,20 %
Argent que vous prêtez personnellement à la société(saisi)	24 410 €
Taux d’intérêt sur l’argent prêté à la société (par an)(saisi)	0,00 %
Déduit en année 1 (frais + réparations déclarées)¹⁰Frais d’investissement totaux	17 910 €

¹ …dont votre part du prix (prix − emprunt) = Prix d’achat − montant emprunté
² …dont frais d’acquisition = Notaire + agence + autres frais d’acquisition
³ Trésorerie laissée sur le compte de la société (non dépensée pour le bien) = Apport − (fonds propres + frais) — argent qui arrive sur le compte de la SCI sans être dépensé pour ce bien (les travaux déclarés s’annulent : vous les apportez et la société les dépense ; l’emprunt automatique ne finance jamais les travaux). C’est toujours votre argent : il est compté dans l’investissement total, rapporte des intérêts sur le compte de la société et vous est rendu à la revente. S’il est négatif (l’apport ne couvre pas fonds propres + frais), vous comblez l’écart personnellement : il est ajouté à l’investissement total et le compte part de 0
⁴ …déclarés : réparations et entretien (déduits en année 1) = Déduites du résultat fiscal en année 1 (réparations qui maintiennent le bien en état d’usage — charges déductibles, CGI art. 39-1-1° ; BOI-BIC-CHG-20-20-10). Un bien enregistré avant cette répartition n’en a pas : tous ses travaux déclarés sont des améliorations
⁵ …déclarés : travaux d’amélioration (amortis) = Immobilisées et amorties sur la durée des améliorations (15 ans par défaut — usage courant, pas un chiffre légal ; CGI art. 39-1-2°, BOI-BIC-CHG-20-20-20) — sur la page Amortissement
⁶ Argent apporté à la société = Apport + travaux déclarés + mobilier déclaré (+ tout manque que vous comblez) : les travaux déclarés sont payés par la société, avec de l’argent que vous apportez en plus de l’apport
⁷ Travaux + mobilier payés personnellement (non déclarés) = Travaux + mobilier non déclarés : payés par vous personnellement, hors de la société — ni trésorerie de la société ni charge déductible, mais bien une partie de l’apport à l’achat
⁸ Apport à l’achat = Argent apporté à la société + travaux payés personnellement (= apport + travaux de rénovation + mobilier, + tout manque d’apport comblé personnellement) — le dénominateur utilisé partout où la « rentabilité de l’investissement » est calculée (la carte de synthèse, §1, §3 et §4)
⁹ Apport à l’achat ÷ coût total de l’opération = Apport à l’achat (ligne au-dessus) ÷ coût total de l’opération (premier tableau de cette section) — la part du coût d’acquisition couverte par l’apport à l’achat plutôt que financée
¹⁰ Déduit en année 1 (frais + réparations déclarées) = Frais + réparations déclarées — déduits une seule fois, en année 1, par l’IS (étape « Après IS » de la §4). Depuis le 27/09/2026, les travaux d’amélioration et le mobilier déclarés sont amortis à la place (page Amortissement)

Détails du prêt et tableau d’amortissement

T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01

117 500 € à 2,27 % sur 25 ans — mensualité 514 €

Année	Capital restant dû en début d’année	Annuité (an)	Intérêts (an)	Capital remboursé (an)	Capital restant dû en fin d’année
1	117 500 €	6 163 €	2 631 €	3 533 €	113 967 €
2	113 967 €	6 163 €	2 550 €	3 614 €	110 353 €
3	110 353 €	6 163 €	2 467 €	3 697 €	106 657 €
4	106 657 €	6 163 €	2 382 €	3 781 €	102 875 €
5	102 875 €	6 163 €	2 295 €	3 868 €	99 007 €
6	99 007 €	6 163 €	2 206 €	3 957 €	95 050 €
7	95 050 €	6 163 €	2 116 €	4 048 €	91 002 €
8	91 002 €	6 163 €	2 023 €	4 141 €	86 862 €
9	86 862 €	6 163 €	1 928 €	4 236 €	82 626 €
10	82 626 €	6 163 €	1 831 €	4 333 €	78 294 €
11	78 294 €	6 163 €	1 731 €	4 432 €	73 861 €
12	73 861 €	6 163 €	1 630 €	4 534 €	69 328 €
13	69 328 €	6 163 €	1 526 €	4 638 €	64 690 €
14	64 690 €	6 163 €	1 419 €	4 744 €	59 946 €
15	59 946 €	6 163 €	1 310 €	4 853 €	55 093 €
16	55 093 €	6 163 €	1 199 €	4 964 €	50 129 €
17	50 129 €	6 163 €	1 085 €	5 078 €	45 051 €
18	45 051 €	6 163 €	969 €	5 195 €	39 856 €
19	39 856 €	6 163 €	850 €	5 314 €	34 542 €
20	34 542 €	6 163 €	728 €	5 436 €	29 107 €
21	29 107 €	6 163 €	603 €	5 560 €	23 546 €
22	23 546 €	6 163 €	476 €	5 688 €	17 858 €
23	17 858 €	6 163 €	345 €	5 818 €	12 040 €
24	12 040 €	6 163 €	212 €	5 952 €	6 088 €
25	6 088 €	6 163 €	75 €	6 088 €	0 €

Comment c’est calculé →Tous les chiffres du rapport, reliés, avec vos montants

Créez un compte gratuit pour enregistrer votre bien et retrouver son rapport.

Créer un compte gratuit

Les résultats sont des estimations, pas un conseil fiscal ou financier.

Rapport détaillé — T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01

T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01 — où va votre loyer, chaque année

T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01

Avant impôtRendement avant impôt

T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01 — construction cumulée, avant impôt (année 15)

Après ISImposition à l’IS

T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01 — construction cumulée, après IS (année 15)

Si vous vendezRevente du bien

T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01 — construction cumulée, si vous vendez (année 15)

T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01

Avant impôtRendement avant impôt

T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01 — votre patrimoine, avant impôt

T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01 — rendement annuel de votre argent, avant impôt

Après ISImposition à l’IS

T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01 — votre patrimoine, après IS

T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01 — rendement annuel de votre argent, après IS

Si vous vendezRevente du bien

T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01 — si vous vendez : ce que vous touchez vraiment

T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01 — rendement annuel de votre argent si vous vendez cette année-là (après tous les impôts)

Prix d’achat et frais

Charges et revenus mensuels

Emprunt

Argent que vous prêtez à la société (compte courant d’associé)

Hypothèses d’évolution (projection sur 25 ans)

Hypothèses de revente

Vos charges (année 1) (Charges et sorties de trésorerie)

Ce que vous avez apporté (Trésorerie / fonds propres)

Détails du prêt et tableau d’amortissement

T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01