Rentabilité locative

Exemple 01 · T2 · MelunSCI IS

T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01

Un T2 acheté 124 000 € avec un prêt sur 25 ans et loué 883 € par mois, détenu par une SCI à l’IS : cash-flow, impôt sur les sociétés, revente et rendement sur 15 ans.

Les chiffres d’un vrai achat, sous un nom anonyme. Voici le rapport complet que produit le simulateur pour ce bien.

Tester avec ces chiffres Aller au rapport détaillé ↓

T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01SCI IS

Ne vaut pas le coup

Si vous vendez en année 15 · chiffres de revente après tous les impôts

Argent investi35 076 €
Argent total après la revente56 684 €
Rendement de l’investissement3,8 %/an
Année où vous récupérez l’argent investiAnnée 7
Cash-flow (année 1)−875 €

T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01 — face aux obligations et au marché actions

Rendement de l’immobilier en année 15

Voir le rapport détaillé →Tous les chiffres, graphiques et calculs

Généré le 3 octobre 2026

Rapport détaillé — T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01

Régime fiscal :SCI IS

1. Votre opération en un coup d’œilSynthèse

Les chiffres de chaque bien sont donnés à l’année où vous prévoyez de le vendre (une donnée saisie par bien, section 7).

Coût total de l’opérationCoût total initial
141 910 €
Argent investiInvestissement total initial
24 410 €
Loyer restant après toutes les charges, jusqu’à l’année(avant impôt)Cash-flow cumulé jusqu’à l’année 15 (avant impôt)
-10 666 €
Ce qui vous reste en poche en année 15 (après tous les impôts)Trésorerie restante après impôts en année 15 (trésorerie nette des associés)
56 684 €
Rendement annuel de votre argent, après tous les impôts (année 15)Rentabilité après impôts en année 15 (annualisée, TRI — taux de rendement interne)
3,75 %
Année où vous récupérez l’argent investiAnnée du point mort
7

	T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01
Coût total de l’opérationCoût total initial	141 910 €
Argent investiInvestissement total initial	24 410 €
Loyer restant après toutes les charges, jusqu’à l’année(avant impôt)Cash-flow cumulé jusqu’à l’année 15 (avant impôt)	-10 666 €
Ce qui vous reste en poche en année 15 (après tous les impôts)Trésorerie restante après impôts en année 15 (trésorerie nette des associés)	56 684 €
Rendement annuel de votre argent, après tous les impôts (année 15)Rentabilité après impôts en année 15 (annualisée, TRI — taux de rendement interne)	3,75 %
Année où vous récupérez l’argent investiAnnée du point mort	7

T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01 — face aux obligations et au marché actions

Rendement de l’immobilier en année 15

\text{Oblig}_{net} = B \times (1 - F) \qquad \text{Actions}_{net} = S \times (1 - F)

\text{Zone «~ne vaut pas le coup~»} = \left[\ \text{Oblig}_{net},\ \ \text{Oblig}_{net} + 1{,}5\,\text{pt}\ \right]

\text{Zone «~immobilier~»} = \left[\ \text{Oblig}_{net} + 1{,}5\,\text{pt},\ \ \text{Actions}_{net}\ \right]

\text{Rendement du bien (avant inflation, après impôt)} = \text{TRI} \times (1 - F)

\text{Rendement du bien (après inflation)} = \text{TRI} \times (1 - F) - I

B = taux des obligations, S = rendement du marché actions, F = taux combiné d'impôts et de frais, I = taux d'inflation, tous saisis ci-dessus. TRI = le rendement annuel du bien si vous vendez (TRI après revente — taux de rendement interne) à son année de revente prévue, le même chiffre que le « Rendement de l'investissement » de la carte de synthèse. Chaque zone est exprimée APRÈS IMPÔT, AVANT INFLATION (elle utilise F, jamais I). « Ne vaut pas le coup » touche les obligations (bat à peine une obligation sans risque, ne vaut pas les tracas ni le risque en plus) ; « Zone de l'immobilier » touche le marché actions (une opération immobilière normale et raisonnable). L'écart de +1,5 point de chacune de ces deux zones est une constante fixe, qui ne dépend d'aucune donnée saisie. Le marqueur unique du graphique est le rendement du bien lui-même (ce TRI, tel quel) sur cette MÊME base avant inflation et après impôt — pas le chiffre après inflation — pour que le point et les zones soient comparés à égalité ; le chiffre après inflation est la formule ci-dessus, à titre indicatif, non tracé ici. Le marqueur porte un verdict en langage courant selon la zone où il tombe. Deux simplifications volontaires, signalées plutôt que cachées : l'étape après inflation (utilisée ailleurs, pas sur ce graphique) est une simple soustraction, pas la division de Fisher des manuels ((1+taux)/(1+I) − 1) ; et le multiplicateur d'impôt (1−F) est appliqué de la même façon quand le TRI est négatif (une perte), ce qui simplifie, car le traitement fiscal réel des pertes diffère (report des déficits, pas de remboursement symétrique).

2. Mois par mois (année 1)Année 1 (relevé de compte)

Loyer, charges et bénéfice (Cash-flow et bénéfice)

Loyer par mois¹Revenus totaux — mensuel
883 €
Loyer restant après toutes les charges, par mois²Cash-flow — mensuel
37 €
Bénéfice par mois (revenus − charges, avant impôt)³Bénéfice — mensuel
333 €
Loyer par an (mois réellement loués)⁴Revenus totaux — annuel
9 272 €
Loyer restant après toutes les charges, par an⁵Cash-flow — annuel
-875 €
Bénéfice par an (revenus − charges, avant impôt)⁶Bénéfice = gain total — annuel
2 668 €
…conservé en trésorerie⁷…dont conservé en trésorerie
-875 €
…utilisé pour rembourser le prêt⁸…dont converti en fonds propres (capital remboursé)
3 544 €

	T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01
Loyer par mois¹Revenus totaux — mensuel	883 €
Loyer restant après toutes les charges, par mois²Cash-flow — mensuel	37 €
Bénéfice par mois (revenus − charges, avant impôt)³Bénéfice — mensuel	333 €
Loyer par an (mois réellement loués)⁴Revenus totaux — annuel	9 272 €
Loyer restant après toutes les charges, par an⁵Cash-flow — annuel	-875 €
Bénéfice par an (revenus − charges, avant impôt)⁶Bénéfice = gain total — annuel	2 668 €
…conservé en trésorerie⁷…dont conservé en trésorerie	-875 €
…utilisé pour rembourser le prêt⁸…dont converti en fonds propres (capital remboursé)	3 544 €

Une mensualité de prêt se divise en intérêts (une vraie charge) et en capital (des fonds propres qui se constituent, pas une charge) —

Loyer restant après toutes les charges (cash-flow) : retire toute la mensualité, capital compris.

Bénéfice : ne retire que les intérêts et l’assurance, pas le capital.

Ce que vous payez chaque mois (Obligations)

Mensualité du prêt (intérêts + capital + assurance)¹Mensualité (capital + intérêts + assurance emprunteur)
526 €
Charges de copropriété (syndic)²
126 €
Taxe foncière³
154 €
Assurance du bien(saisi)
16 €
Honoraires de l’expert-comptable(saisi)
21 €
Frais bancaires(saisi)
3 €
Total par mois⁴Obligation mensuelle totale
846 €

	T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01
Mensualité du prêt (intérêts + capital + assurance)¹Mensualité (capital + intérêts + assurance emprunteur)	526 €
Charges de copropriété (syndic)²	126 €
Taxe foncière³	154 €
Assurance du bien(saisi)	16 €
Honoraires de l’expert-comptable(saisi)	21 €
Frais bancaires(saisi)	3 €
Total par mois⁴Obligation mensuelle totale	846 €

Le capital et les intérêts du prêt (tableau d’amortissement de la §7) reprennent les montants amortis de l’année 1 ; la taxe foncière et les charges de copropriété reprennent les montants de l’année 1 revalorisés à leur propre taux (§7) — inclus dans les charges totales de la projection sur 25 ans (§3), sans y être détaillés. L’assurance, l’expert-comptable et les frais bancaires n’ont pas d’hypothèse de hausse dans ce modèle : ils restent chaque année au montant mensuel saisi.

3. Votre patrimoine dans le tempsAvant impôt / après IS / revente (graphiques)

Un graphique, trois étapes fiscales : ce que vaut le bien pour vous s’il n’est jamais vendu (avant impôt), après l’impôt de la société (IS), et ce que vous touchez vraiment si vous vendez cette année-là. Les chiffres clés sous chaque graphique sont à l’année où vous prévoyez de vendre ; la courbe de rendement annuel est le TRI (taux de rendement interne) de vos flux de trésorerie à chaque année de sortie possible — voir le lien sous chaque graphique pour le calcul complet.

T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01

T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01 — si vous vendez : ce que vous touchez vraiment

Vos fonds propres (jour 1 + capital remboursé)
Loyer restant après toutes les charges (cumulé)
Intérêts gagnés (ou payés) sur le loyer conservé
Intérêts versés par la société
Revalorisation du bien
IS payé pendant la détention
IS sur la plus-value de cession
Frais de cession (agence + frais de remboursement du prêt)
Impôt sur la distribution (à la sortie)
Votre argent sur le compte de la société (restant après l’achat + compléments)
Total
Argent investi
Argent investi récupéré

Prêter 24 410 € à la société à 0,0 % vous laisse +0 € de plus à la revente (année 15).

Argent disponible à la revente (avant impôt sur la distribution)65 944 €Total distribuable

Impôt sur la distribution (à la sortie)9 260 €Impôt sur la distribution à la sortie

Ce qui vous reste en poche (après tous les impôts)56 684 €Trésorerie nette revenant aux associés

Voir le calcul complet

T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01 — rendement annuel de votre argent si vous vendez cette année-là (après tous les impôts)

Comment se calcule ce rendement annuel (TRI, après revente)

4. Construction cumulée du montant finalPages de calcul du TRI, partie 3 « graphique cumulé » (bénéfice net)

5. Si vous vendez en année 15Revente du bien (trésorerie nette des associés, année du point mort)

6. Prêter de l’argent à votre sociétéIntérêts de compte courant d’associé (CCA)

T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01

Prêter 24 410 € à la société à 0,0 % vous laisse +0 € de plus à la revente (année 15).

Argent prêté à la société au départ (année 1)24 410 €Solde d’ouverture du compte courant (année 1)

Solde que la société vous doit (année 25)40 844 €Solde de clôture du compte courant (année 25)

Prêter à votre société à 0,0 % est-il rentable ? (avec ou sans), année 15Effet des intérêts de compte courant sur l’impôt

IS payé (cumulé)IS cumulé payé (SCI)
- Avec intérêts sur votre prêt à la société0 €
- Sans (taux ramené à 0 %)0 €
- Écart0 €
Intérêts versés par la société (cumulés, avant impôt)Intérêts de compte courant d’associé cumulés (bruts)
- Avec intérêts sur votre prêt à la société0 €
- Sans (taux ramené à 0 %)0 €
- Écart0 €
Votre impôt personnel sur ces intérêts (31,4 %)Impôt personnel sur les intérêts (31,4 %)
- Avec intérêts sur votre prêt à la société0 €
- Sans (taux ramené à 0 %)0 €
- Écart0 €
Argent disponible à la revente (avant impôt sur la distribution)¹Total distribuable à la sortie
- Avec intérêts sur votre prêt à la société65 944 €
- Sans (taux ramené à 0 %)65 944 €
- Écart0 €
Argent que la société vous doit encore à la revente²Solde du compte courant d’associé dû
- Avec intérêts sur votre prêt à la société35 076 €
- Sans (taux ramené à 0 %)35 076 €
- Écart0 €
Impôt sur la distribution (à la sortie)³Impôt sur la distribution à la sortie
- Avec intérêts sur votre prêt à la société9 260 €
- Sans (taux ramené à 0 %)9 260 €
- Écart0 €
Ce qui vous reste en poche (après tous les impôts)⁴Trésorerie nette revenant aux associés
- Avec intérêts sur votre prêt à la société56 684 €
- Sans (taux ramené à 0 %)56 684 €
- Écart0 €
Argent ajouté pour combler les manques de trésorerie⁵Apports complémentaires des associés (cumulés)
- Avec intérêts sur votre prêt à la société10 666 €
- Sans (taux ramené à 0 %)10 666 €
- Écart0 €
Votre gain (argent récupéré − tout ce que vous avez investi)⁶Gain net par rapport à l’investissement total
- Avec intérêts sur votre prêt à la société21 608 €
- Sans (taux ramené à 0 %)21 608 €
- Écart0 €

	Avec intérêts sur votre prêt à la société	Sans (taux ramené à 0 %)
IS payé (cumulé)IS cumulé payé (SCI)	0 €	0 €
Intérêts versés par la société (cumulés, avant impôt)Intérêts de compte courant d’associé cumulés (bruts)	0 €	0 €
Votre impôt personnel sur ces intérêts (31,4 %)Impôt personnel sur les intérêts (31,4 %)	0 €	0 €
Argent disponible à la revente (avant impôt sur la distribution)¹Total distribuable à la sortie	65 944 €	65 944 €
Argent que la société vous doit encore à la revente²Solde du compte courant d’associé dû	35 076 €	35 076 €
Impôt sur la distribution (à la sortie)³Impôt sur la distribution à la sortie	9 260 €	9 260 €
Ce qui vous reste en poche (après tous les impôts)⁴Trésorerie nette revenant aux associés	56 684 €	56 684 €
Argent ajouté pour combler les manques de trésorerie⁵Apports complémentaires des associés (cumulés)	10 666 €	10 666 €
Votre gain (argent récupéré − tout ce que vous avez investi)⁶Gain net par rapport à l’investissement total	21 608 €	21 608 €

¹ Argent disponible à la revente (avant impôt sur la distribution) = Produit net de cession (avant impôt) + cash-flow cumulé (avec capitalisation, §3 — inclut déjà l’effet trésorerie du compte courant, cette section) − IS cumulé à la sortie (la ligne « IS payé » de ce tableau plus l’IS mutualisé sur la plus-value, voir la page de calcul « IS total si vous vendez ») — voir §5 (lien vers la page de calcul « Ce qui vous reste en poche ») pour le détail complet produit de cession / cash-flow ; la colonne Avec correspond exactement au chiffre « Argent disponible à la revente » de cette page, la colonne Sans est la même formule recalculée à un taux de compte courant de 0 % (affichée nulle part ailleurs, car §5 ne montre que le taux réel)
² Argent que la société vous doit encore à la revente = Solde d’ouverture du compte courant + intérêts réinjectés nets d’impôt cumulés — 0 dans la colonne Sans puisqu’aucun intérêt ne court à 0 % ; la colonne Avec correspond au chiffre « Argent que la société vous doit encore » de la page de calcul « Ce qui vous reste en poche » (lien depuis §5), et le lien « Registre complet année par année » ci-dessus en montre la construction année par année
³ Impôt sur la distribution (à la sortie) = MAX(argent disponible à la revente − argent que la société vous doit encore, 0) × le taux unique d’imposition de la distribution de la société (§7) — les deux termes sont les deux lignes juste au-dessus. Dans une société avec plusieurs biens, un bien qui distribue moins que ce qu’il vous doit reçoit une valeur négative : sa part de l’impôt que la société économise parce que l’excédent des autres biens rembourse ce compte courant (voir la page de calcul « Ce qui vous reste en poche »)
⁴ Ce qui vous reste en poche (après tous les impôts) = MIN(argent disponible à la revente, argent que la société vous doit encore) + (MAX(argent disponible à la revente − argent que la société vous doit encore, 0) − impôt sur la distribution) — le prêt (2 lignes au-dessus) est remboursé d’abord sans impôt, puis l’impôt sur la distribution (ligne au-dessus) s’applique au reste
⁵ Argent ajouté pour combler les manques de trésorerie = Argent que vous avez ajouté pour combler les manques de trésorerie de la société (seulement quand aucun prêteur ne les couvre). Il vous est rendu dans ce qui vous reste en poche, il faut donc le retirer à nouveau pour comparer les deux colonnes équitablement
⁶ Votre gain (argent récupéré − tout ce que vous avez investi) = Ce qui vous reste en poche − argent investi (identique dans les deux colonnes) − argent ajouté pour combler les manques. L’écart est le chiffre de la phrase au-dessus du tableau

« Sans » relance tout le calcul de l’impôt du portefeuille (l’IS partage un seul barème entre tous les biens, donc on ne peut pas le calculer pour ce bien isolément) avec seulement le taux de compte courant de ce bien ramené à 0 %, montant prêté inchangé — pour isoler l’effet du taux. Le « Votre gain (argent récupéré − tout ce que vous avez investi) » de la ligne Écart est le chiffre de la phrase au-dessus des tuiles de ce bien (et sous son graphique « Si vous vendez » de la section 3).

Comment ça marche : vous pouvez laisser de l’argent dans la société sous forme de prêt de votre part (un compte courant d’associé) au lieu de le retirer. La société vous verse des intérêts au taux propre à ce bien (donnée saisie, section 7) — une vraie charge déductible pour la société, imposée à votre propre taux personnel — voir le registre complet année par année en lien ci-dessus pour le détail exact.

Intérêts perçus = solde d’ouverture × taux du compte courant ; impôt sur les intérêts = intérêts perçus × 31,4 % (votre propre impôt personnel sur les revenus d’intérêts — fixe, pas celui de la SCI, et non modifiable) ; réinjection nette = intérêts perçus − impôt sur les intérêts ; solde de clôture = solde d’ouverture + réinjection nette

7. Vos données et les frais ponctuelsDonnées saisies, charges et sorties de trésorerie, trésorerie / fonds propres

Prix d’achat et frais

Prix d’achat(saisi)
124 000 €
Frais de notaire(saisi)
8 810 €
Frais d’agence(saisi)
9 100 €
Autres frais d’achat (estimation)(saisi)
0 €
Travaux de rénovation(saisi)
0 €
Mobilier(saisi)
0 €
Valeur estimée après travaux(saisi)
124 000 €
Coût total de l’opération¹Coût total
141 910 €

	T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01
Prix d’achat(saisi)	124 000 €
Frais de notaire(saisi)	8 810 €
Frais d’agence(saisi)	9 100 €
Autres frais d’achat (estimation)(saisi)	0 €
Travaux de rénovation(saisi)	0 €
Mobilier(saisi)	0 €
Valeur estimée après travaux(saisi)	124 000 €
Coût total de l’opération¹Coût total	141 910 €

Charges et revenus mensuels

Assurance emprunteur par mois(saisi)
8 €
Charges de copropriété (syndic) par mois(saisi)
126 €
Eau, énergie et abonnements par mois(saisi)
0 €
Taxe foncière par mois(saisi)
154 €
Assurance du bien par mois(saisi)
16 €
Honoraires de l’expert-comptable par mois(saisi)
21 €
Frais bancaires par mois(saisi)
3 €
Loyer par mois(saisi)
883 €
Mois par an sans loyer (travaux + vacance locative)(saisi)
1,50

	T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01
Assurance emprunteur par mois(saisi)	8 €
Charges de copropriété (syndic) par mois(saisi)	126 €
Eau, énergie et abonnements par mois(saisi)	0 €
Taxe foncière par mois(saisi)	154 €
Assurance du bien par mois(saisi)	16 €
Honoraires de l’expert-comptable par mois(saisi)	21 €
Frais bancaires par mois(saisi)	3 €
Loyer par mois(saisi)	883 €
Mois par an sans loyer (travaux + vacance locative)(saisi)	1,50

Emprunt

Montant emprunté(saisi)
117 500 €
Taux d’intérêt(saisi)
2,27 %
Durée du prêt (années)(saisi)
25

	T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01
Montant emprunté(saisi)	117 500 €
Taux d’intérêt(saisi)	2,27 %
Durée du prêt (années)(saisi)	25

Argent que vous prêtez à la société (compte courant d’associé)

Argent que vous prêtez personnellement à la société(saisi)
24 410 €
Taux d’intérêt sur l’argent prêté à la société (par an)(saisi)
0,00 %

	T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01
Argent que vous prêtez personnellement à la société(saisi)	24 410 €
Taux d’intérêt sur l’argent prêté à la société (par an)(saisi)	0,00 %

Taux maximal de déductibilité des intérêts de compte courant (plafond légal) : aucun (les intérêts sont déduits en totalité). C’est un taux légal qui change chaque trimestre — vérifiez le taux en vigueur. La société ne déduit les intérêts de compte courant que jusqu’à ce taux ; vous percevez quand même la totalité des intérêts.

Hypothèses d’évolution (projection sur 25 ans)

Hausse du loyer par an(saisi)
1,00 %
Hausse de la taxe foncière par an(saisi)
2,00 %
Hausse des charges de copropriété par an(saisi)
2,00 %
Revalorisation du bien par an(saisi)
0,50 %
Taux d’intérêt sur le loyer conservé(saisi)
4,00 %
Taux du prêteur quand la société manque de trésorerie(saisi)
0,00 %

	T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01
Hausse du loyer par an(saisi)	1,00 %
Hausse de la taxe foncière par an(saisi)	2,00 %
Hausse des charges de copropriété par an(saisi)	2,00 %
Revalorisation du bien par an(saisi)	0,50 %
Taux d’intérêt sur le loyer conservé(saisi)	4,00 %
Taux du prêteur quand la société manque de trésorerie(saisi)	0,00 %

Le taux du prêteur est UN réglage pour toute la société, qui ne peut jamais être à découvert : au-dessus de 0 %, un prêteur avance au compte de réinvestissement de la société (§3) ce qui lui manque, à ce taux (un prêt à court terme) ; à 0 %, c’est vous qui ajoutez l’argent. Taux utilisé pour ce rapport : 0,00 %.

Hypothèses de revente

Frais d’agence à la revente(saisi)
5,00 %
Frais de remboursement du prêt (mainlevée + indemnités de remboursement anticipé)(saisi)
1,00 %
Taux d’amortissement du bâti(saisi)
2,50 %
Taux d’imposition de l’argent distribué à la revente(saisi)
30,00 %
Année de revente prévue(saisi)
15

	T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01
Frais d’agence à la revente(saisi)	5,00 %
Frais de remboursement du prêt (mainlevée + indemnités de remboursement anticipé)(saisi)	1,00 %
Taux d’amortissement du bâti(saisi)	2,50 %
Taux d’imposition de l’argent distribué à la revente(saisi)	30,00 %
Année de revente prévue(saisi)	15

Le taux d’imposition de l’argent distribué à la revente est UN taux pour toute la société (elle paie un seul impôt sur la distribution). Taux utilisé pour ce rapport : 30,00 %.

Vos charges (année 1) (Charges et sorties de trésorerie)

Charges courantes par mois (hors prêt)¹Charges d’exploitation — mensuel
320 €
Toutes les charges par mois (intérêts d’emprunt compris)²Charges totales — mensuel
550 €
Toutes les sorties d’argent par mois (remboursement du prêt compris)³Sorties totales — mensuel
846 €
Charges courantes par an (hors prêt)⁴Charges d’exploitation — annuel
3 840 €
Toutes les charges par an (intérêts d’emprunt compris)⁵Charges totales — annuel
6 603 €
Toutes les sorties d’argent par an (remboursement du prêt compris)⁶Sorties totales — annuel
10 147 €

	T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01
Charges courantes par mois (hors prêt)¹Charges d’exploitation — mensuel	320 €
Toutes les charges par mois (intérêts d’emprunt compris)²Charges totales — mensuel	550 €
Toutes les sorties d’argent par mois (remboursement du prêt compris)³Sorties totales — mensuel	846 €
Charges courantes par an (hors prêt)⁴Charges d’exploitation — annuel	3 840 €
Toutes les charges par an (intérêts d’emprunt compris)⁵Charges totales — annuel	6 603 €
Toutes les sorties d’argent par an (remboursement du prêt compris)⁶Sorties totales — annuel	10 147 €

Ce que vous avez apporté (Trésorerie / fonds propres)

Apport(saisi)
24 410 €
…dont votre part du prix (prix − emprunt)¹…dont fonds propres
6 500 €
…dont frais d’acquisition²…dont coût (frais)
17 910 €
Trésorerie laissée sur le compte de la société (non dépensée pour le bien)³Trésorerie apportée
0 €
Travaux de rénovation(saisi)
0 €
…déclarés au fisc(saisi)
0 €
…déclarés : réparations et entretien (déduits en année 1)⁴réparations déclarées — part des travaux déclarés déduite en année 1
0 €
…déclarés : travaux d’amélioration (amortis)⁵travaux déclarés − réparations déclarées — immobilisés et amortis sur la durée des améliorations
0 €
Mobilier(saisi)
0 €
…déclarés au fisc(saisi)
0 €
Argent apporté à la société⁶Apports des associés à la SCI = apport + travaux déclarés + mobilier déclaré (+ manque)
24 410 €
Travaux + mobilier payés personnellement (non déclarés)⁷Travaux non déclarés = max(travaux − déclarés, 0) + max(mobilier − déclaré, 0), hors SCI
0 €
Argent investi⁸Investissement total
24 410 €
Argent investi ÷ coût total de l’opération⁹Investissement total ÷ coût total
17,20 %
Argent que vous prêtez personnellement à la société(saisi)
24 410 €
Taux d’intérêt sur l’argent prêté à la société (par an)(saisi)
0,00 %
Déduit en année 1 (frais + réparations déclarées)¹⁰Frais d’investissement totaux
17 910 €

	T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01
Apport(saisi)	24 410 €
…dont votre part du prix (prix − emprunt)¹…dont fonds propres	6 500 €
…dont frais d’acquisition²…dont coût (frais)	17 910 €
Trésorerie laissée sur le compte de la société (non dépensée pour le bien)³Trésorerie apportée	0 €
Travaux de rénovation(saisi)	0 €
…déclarés au fisc(saisi)	0 €
…déclarés : réparations et entretien (déduits en année 1)⁴réparations déclarées — part des travaux déclarés déduite en année 1	0 €
…déclarés : travaux d’amélioration (amortis)⁵travaux déclarés − réparations déclarées — immobilisés et amortis sur la durée des améliorations	0 €
Mobilier(saisi)	0 €
…déclarés au fisc(saisi)	0 €
Argent apporté à la société⁶Apports des associés à la SCI = apport + travaux déclarés + mobilier déclaré (+ manque)	24 410 €
Travaux + mobilier payés personnellement (non déclarés)⁷Travaux non déclarés = max(travaux − déclarés, 0) + max(mobilier − déclaré, 0), hors SCI	0 €
Argent investi⁸Investissement total	24 410 €
Argent investi ÷ coût total de l’opération⁹Investissement total ÷ coût total	17,20 %
Argent que vous prêtez personnellement à la société(saisi)	24 410 €
Taux d’intérêt sur l’argent prêté à la société (par an)(saisi)	0,00 %
Déduit en année 1 (frais + réparations déclarées)¹⁰Frais d’investissement totaux	17 910 €

¹ …dont votre part du prix (prix − emprunt) = Prix d’achat − montant emprunté
² …dont frais d’acquisition = Notaire + agence + autres frais d’acquisition
³ Trésorerie laissée sur le compte de la société (non dépensée pour le bien) = Apport − (fonds propres + frais) — argent qui arrive sur le compte de la SCI sans être dépensé pour ce bien (les travaux déclarés s’annulent : vous les apportez et la société les dépense ; l’emprunt automatique ne finance jamais les travaux). C’est toujours votre argent : il est compté dans l’investissement total, rapporte des intérêts sur le compte de la société et vous est rendu à la revente. S’il est négatif (l’apport ne couvre pas fonds propres + frais), vous comblez l’écart personnellement : il est ajouté à l’investissement total et le compte part de 0
⁴ …déclarés : réparations et entretien (déduits en année 1) = Déduites du résultat fiscal en année 1 (réparations qui maintiennent le bien en état d’usage — charges déductibles, CGI art. 39-1-1° ; BOI-BIC-CHG-20-20-10). Un bien enregistré avant cette répartition n’en a pas : tous ses travaux déclarés sont des améliorations
⁵ …déclarés : travaux d’amélioration (amortis) = Immobilisées et amorties sur la durée des améliorations (15 ans par défaut — usage courant, pas un chiffre légal ; CGI art. 39-1-2°, BOI-BIC-CHG-20-20-20) — sur la page Amortissement
⁶ Argent apporté à la société = Apport + travaux déclarés + mobilier déclaré (+ tout manque que vous comblez) : les travaux déclarés sont payés par la société, avec de l’argent que vous apportez en plus de l’apport
⁷ Travaux + mobilier payés personnellement (non déclarés) = Travaux + mobilier non déclarés : payés par vous personnellement, hors de la société — ni trésorerie de la société ni charge déductible, mais bien une partie de l’argent investi
⁸ Argent investi = Argent apporté à la société + travaux payés personnellement (= apport + travaux de rénovation + mobilier, + tout manque d’apport comblé personnellement) — le dénominateur utilisé partout où la « rentabilité de l’investissement » est calculée (la carte de synthèse, §1, §3, §5 et le tableau ci-dessous)
⁹ Argent investi ÷ coût total de l’opération = Argent investi (ligne au-dessus) ÷ coût total de l’opération (premier tableau de cette section) — la part du coût d’acquisition couverte par l’argent investi plutôt que financée
¹⁰ Déduit en année 1 (frais + réparations déclarées) = Frais + réparations déclarées — déduits une seule fois, en année 1, par l’IS (étape « Après IS » de la §3). Depuis le 27/09/2026, les travaux d’amélioration et le mobilier déclarés sont amortis à la place (page Amortissement)

Bénéfice de l’année rapporté à l’argent investi (Rentabilité)

Bénéfice de l’année 1 en % de l’argent investi¹Rentabilité de l’investissement initial, année 1
10,93 %

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Bénéfice de l’année 1 en % de l’argent investi¹Rentabilité de l’investissement initial, année 1	10,93 %

Le bénéfice annuel de cette année-là rapporté à l’argent investi au départ (le même chiffre que dans la synthèse), et non à ce que vaut l’investissement aujourd’hui. Hors impôts et frais de vente ; voir la section 5 pour le rendement complet sur 25 ans, après impôt, qui dépend de l’année de revente.

Détails du prêt et tableau d’amortissement

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117 500 € à 2,27 % sur 25 ans — mensualité 518 €

Année	Capital restant dû en début d’année	Annuité (an)	Intérêts (an)	Capital remboursé (an)	Capital restant dû en fin d’année
1	117 500 €	6 211 €	2 667 €	3 544 €	113 956 €
2	113 956 €	6 211 €	2 587 €	3 624 €	110 332 €
3	110 332 €	6 211 €	2 505 €	3 706 €	106 626 €
4	106 626 €	6 211 €	2 420 €	3 790 €	102 836 €
5	102 836 €	6 211 €	2 334 €	3 876 €	98 959 €
6	98 959 €	6 211 €	2 246 €	3 964 €	94 995 €
7	94 995 €	6 211 €	2 156 €	4 054 €	90 940 €
8	90 940 €	6 211 €	2 064 €	4 147 €	86 794 €
9	86 794 €	6 211 €	1 970 €	4 241 €	82 553 €
10	82 553 €	6 211 €	1 874 €	4 337 €	78 216 €
11	78 216 €	6 211 €	1 776 €	4 435 €	73 781 €
12	73 781 €	6 211 €	1 675 €	4 536 €	69 245 €
13	69 245 €	6 211 €	1 572 €	4 639 €	64 606 €
14	64 606 €	6 211 €	1 467 €	4 744 €	59 862 €
15	59 862 €	6 211 €	1 359 €	4 852 €	55 010 €
16	55 010 €	6 211 €	1 249 €	4 962 €	50 047 €
17	50 047 €	6 211 €	1 136 €	5 075 €	44 973 €
18	44 973 €	6 211 €	1 021 €	5 190 €	39 783 €
19	39 783 €	6 211 €	903 €	5 308 €	34 475 €
20	34 475 €	6 211 €	783 €	5 428 €	29 047 €
21	29 047 €	6 211 €	659 €	5 551 €	23 495 €
22	23 495 €	6 211 €	533 €	5 678 €	17 818 €
23	17 818 €	6 211 €	404 €	5 806 €	12 011 €
24	12 011 €	6 211 €	273 €	5 938 €	6 073 €
25	6 073 €	6 211 €	138 €	6 073 €	0 €

Comment lire ce rapport. (saisi) signale un chiffre que vous avez entré. Un petit numéro en exposant signale un chiffre calculé — sa formule est donnée sous le tableau. Les secondes lignes grises sont les noms techniques des mêmes chiffres, pour les recouper avec le modèle du tableur.

Généré le 3 octobre 2026

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Loyer, charges et bénéfice (Cash-flow et bénéfice)

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Après ISImposition à l’IS

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Après ISImposition à l’IS

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Prêter à votre société à 0,0 % est-il rentable ? (avec ou sans), année 15Effet des intérêts de compte courant sur l’impôt

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Charges et revenus mensuels

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Vos charges (année 1) (Charges et sorties de trésorerie)

Ce que vous avez apporté (Trésorerie / fonds propres)

Bénéfice de l’année rapporté à l’argent investi (Rentabilité)

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