Rentabilité locative

Exemple 03 · T2 en location nue · Le Mée-sur-SeineMicro-foncier

T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03

Un T2 de 45 m² en location nue près de Melun, acheté 118 000 € avec un prêt sur 25 ans et loué 660 € par mois charges comprises, détenu en direct au micro-foncier : abattement de 30 %, impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et plus-value à la revente sur 20 ans. Exemple inventé.

Un exemple inventé, aux chiffres plausibles — ce n’est pas un vrai achat. Voici le rapport complet que produit le simulateur pour ce bien.

Tester avec ces chiffres Aller au rapport détaillé ↓

Hypothèses simplifiées : tranche marginale d’imposition (TMI) de 30 %, et le plafond de 15 000 € de loyers par an est vérifié sur ce seul bien — le vrai plafond porte sur tous les loyers de location nue de votre foyer. Plusieurs choix du modèle (CSG déductible l’année suivante, frais d’achat et travaux ajoutés au prix à la revente selon l’option la plus avantageuse…) attendent encore la confirmation d’un expert-comptable. Le détail est dans le rapport détaillé.

T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03Micro-foncier

Les obligations font mieux !

Si vous vendez en année 20 · micro-foncier : impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et impôt sur la plus-value compris

Argent investi91 980 €
Loyer restant après impôt−77 130 €
Argent de la vente104 108 €
Rendement de l’investissement1,1 %/an
Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux49 451 €

T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03 — face aux obligations et au marché actions

Rendement de l’immobilier en année 20

Voir le rapport détaillé →Tous les chiffres, graphiques et calculs

Généré le 3 octobre 2026

Rapport détaillé — T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03

Régime fiscal :Micro-foncier

Location nue détenue par vous personnellement, au micro-foncier : vous payez l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur 70 % des loyers (un abattement forfaitaire de 30 % remplace toutes les charges), puis l’impôt sur la plus-value à la revente.

1. Votre opération en un coup d’œilSynthèse

Les chiffres clés, à l’année où vous prévoyez de vendre. Vos données sont en section 7.

Coût total de l’opérationCoût total initial
134 850 €
Argent investiInvestissement total initial
14 850 €
Loyer restant après toutes les charges, jusqu’à l’année(avant impôt)Cash-flow cumulé jusqu’à l’année 20 (avant impôt)
-27 550 €
Ce que vous touchez au total si vous vendez en année 20Compte locatif + produit de la vente après impôt
104 108 €
Rendement annuel de votre argent, après tous les impôts (année 20)TRI après revente, tous les impôts compris
1,06 %
Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux sur les loyers, jusqu’à l’année 20Nets de chaque économie de CSG
49 451 €
Année où vous récupérez l’argent investiAnnée du point mort
17

	T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03
Coût total de l’opérationCoût total initial	134 850 €
Argent investiInvestissement total initial	14 850 €
Loyer restant après toutes les charges, jusqu’à l’année(avant impôt)Cash-flow cumulé jusqu’à l’année 20 (avant impôt)	-27 550 €
Ce que vous touchez au total si vous vendez en année 20Compte locatif + produit de la vente après impôt	104 108 €
Rendement annuel de votre argent, après tous les impôts (année 20)TRI après revente, tous les impôts compris	1,06 %
Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux sur les loyers, jusqu’à l’année 20Nets de chaque économie de CSG	49 451 €
Année où vous récupérez l’argent investiAnnée du point mort	17

T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03 — face aux obligations et au marché actions

Rendement de l’immobilier en année 20

\text{Oblig}_{net} = B \times (1 - F) \qquad \text{Actions}_{net} = S \times (1 - F)

\text{Zone «~ne vaut pas le coup~»} = \left[\ \text{Oblig}_{net},\ \ \text{Oblig}_{net} + 1{,}5\,\text{pt}\ \right]

\text{Zone «~immobilier~»} = \left[\ \text{Oblig}_{net} + 1{,}5\,\text{pt},\ \ \text{Actions}_{net}\ \right]

\text{Rendement du bien (avant inflation, après impôt)} = \text{TRI} \times (1 - F)

\text{Rendement du bien (après inflation)} = \text{TRI} \times (1 - F) - I

B = taux des obligations, S = rendement du marché actions, F = taux combiné d'impôts et de frais, I = taux d'inflation, tous saisis ci-dessus. TRI = le rendement annuel du bien si vous vendez (TRI après revente — taux de rendement interne) à son année de revente prévue, le même chiffre que le « Rendement de l'investissement » de la carte de synthèse. Chaque zone est exprimée APRÈS IMPÔT, AVANT INFLATION (elle utilise F, jamais I). « Ne vaut pas le coup » touche les obligations (bat à peine une obligation sans risque, ne vaut pas les tracas ni le risque en plus) ; « Zone de l'immobilier » touche le marché actions (une opération immobilière normale et raisonnable). L'écart de +1,5 point de chacune de ces deux zones est une constante fixe, qui ne dépend d'aucune donnée saisie. Le marqueur unique du graphique est le rendement du bien lui-même (ce TRI, tel quel) sur cette MÊME base avant inflation et après impôt — pas le chiffre après inflation — pour que le point et les zones soient comparés à égalité ; le chiffre après inflation est la formule ci-dessus, à titre indicatif, non tracé ici. Le marqueur porte un verdict en langage courant selon la zone où il tombe. Deux simplifications volontaires, signalées plutôt que cachées : l'étape après inflation (utilisée ailleurs, pas sur ce graphique) est une simple soustraction, pas la division de Fisher des manuels ((1+taux)/(1+I) − 1) ; et le multiplicateur d'impôt (1−F) est appliqué de la même façon quand le TRI est négatif (une perte), ce qui simplifie, car le traitement fiscal réel des pertes diffère (report des déficits, pas de remboursement symétrique).

2. Mois par mois (année 1)Année 1 (relevé de compte)

Loyer, charges et bénéfice (Cash-flow et bénéfice)

Loyer par mois¹Revenus totaux — mensuel
660 €
Loyer restant après toutes les charges, par mois²Cash-flow — mensuel
-120 €
Bénéfice par mois (revenus − charges, avant impôt)³Bénéfice — mensuel
142 €
Loyer par an (mois réellement loués)⁴Revenus totaux — annuel
7 260 €
Loyer restant après toutes les charges, par an⁵Cash-flow — annuel
-2 099 €
Bénéfice par an (revenus − charges, avant impôt)⁶Bénéfice = gain total — annuel
1 044 €
…conservé en trésorerie⁷…dont conservé en trésorerie
-2 099 €
Dont capital du prêt remboursé⁸
3 143 €

	T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03
Loyer par mois¹Revenus totaux — mensuel	660 €
Loyer restant après toutes les charges, par mois²Cash-flow — mensuel	-120 €
Bénéfice par mois (revenus − charges, avant impôt)³Bénéfice — mensuel	142 €
Loyer par an (mois réellement loués)⁴Revenus totaux — annuel	7 260 €
Loyer restant après toutes les charges, par an⁵Cash-flow — annuel	-2 099 €
Bénéfice par an (revenus − charges, avant impôt)⁶Bénéfice = gain total — annuel	1 044 €
…conservé en trésorerie⁷…dont conservé en trésorerie	-2 099 €
Dont capital du prêt remboursé⁸	3 143 €

Une mensualité de prêt se divise en intérêts (une vraie charge) et en capital (des fonds propres qui se constituent, pas une charge) —

Loyer restant après toutes les charges (cash-flow) : retire toute la mensualité, capital compris.

Bénéfice : ne retire que les intérêts et l’assurance, pas le capital. Au micro-foncier, aucun des deux ne sert à l’impôt : seuls les loyers comptent.

Votre impôt cette année (micro-foncier, année affichée)

Loyers encaissés¹loyer saisi × mois loués, revalorisé chaque année
7 260 €
− Charges du locataire comprises dans le loyer²charges récupérables (provisions), non imposées
-495 €
= Loyers bruts (micro-foncier)³revenus bruts fonciers, hors charges
6 765 €
− Abattement forfaitaire de 30 %⁴remplace toutes les charges, les intérêts et les travaux
-2 030 €
= Revenu imposable⁵70 % des loyers bruts
4 736 €
Impôt sur le revenu⁶revenu imposable × votre TMI
1 421 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)⁷revenu imposable × 17,2 % (revenus fonciers)
815 €
Loyer restant après toutes les charges, avant impôt⁸cash-flow : loyers − toutes les charges − la mensualité du prêt (même chiffre qu’en section 2)
-2 099 €
Économie de CSG reçue (de l’an dernier)⁹revenu imposable de l’an dernier × 6,8 % × votre TMI
0 €
Loyer restant après l’impôt annuel¹⁰cash-flow − impôt sur le revenu − prélèvements sociaux + économie de CSG reçue
-4 334 €

	T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03
Loyers encaissés¹loyer saisi × mois loués, revalorisé chaque année	7 260 €
− Charges du locataire comprises dans le loyer²charges récupérables (provisions), non imposées	-495 €
= Loyers bruts (micro-foncier)³revenus bruts fonciers, hors charges	6 765 €
− Abattement forfaitaire de 30 %⁴remplace toutes les charges, les intérêts et les travaux	-2 030 €
= Revenu imposable⁵70 % des loyers bruts	4 736 €
Impôt sur le revenu⁶revenu imposable × votre TMI	1 421 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)⁷revenu imposable × 17,2 % (revenus fonciers)	815 €
Loyer restant après toutes les charges, avant impôt⁸cash-flow : loyers − toutes les charges − la mensualité du prêt (même chiffre qu’en section 2)	-2 099 €
Économie de CSG reçue (de l’an dernier)⁹revenu imposable de l’an dernier × 6,8 % × votre TMI	0 €
Loyer restant après l’impôt annuel¹⁰cash-flow − impôt sur le revenu − prélèvements sociaux + économie de CSG reçue	-4 334 €

Toutes les années sont en section 6.

Ce que vous payez chaque mois (Obligations)

Mensualité du prêt (intérêts + capital + assurance)¹Mensualité (capital + intérêts + assurance emprunteur)
608 €
Charges de copropriété (syndic)²
85 €
Taxe foncière³
75 €
Assurance du bien(saisi)
10 €
Honoraires de l’expert-comptable(saisi)
0 €
Frais bancaires(saisi)
2 €
Total par mois⁴Obligation mensuelle totale
780 €

	T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03
Mensualité du prêt (intérêts + capital + assurance)¹Mensualité (capital + intérêts + assurance emprunteur)	608 €
Charges de copropriété (syndic)²	85 €
Taxe foncière³	75 €
Assurance du bien(saisi)	10 €
Honoraires de l’expert-comptable(saisi)	0 €
Frais bancaires(saisi)	2 €
Total par mois⁴Obligation mensuelle totale	780 €

Le capital et les intérêts du prêt (échéancier du prêt, §7) reprennent les montants de l’année 1 ; la taxe foncière et les charges de copropriété reprennent les montants de l’année 1 revalorisés à leur propre taux (§7). L’assurance, l’expert-comptable et les frais bancaires n’ont pas d’hypothèse de hausse dans ce modèle : ils restent chaque année au montant mensuel saisi. L’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ci-dessus se paient une fois par an, pas chaque mois.

3. Votre patrimoine dans le tempsAvant impôt / après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux / si vous vendez (graphiques)

Trois façons de regarder le même bien, année par année : avant tout impôt, après l’impôt annuel sur les loyers, et ce que vous toucheriez vraiment en vendant cette année-là.

T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03

Vous ajoutez 77 130 € au fil des ans pour combler les manques de votre compte locatif (jusqu’à l’année 20) ; cet argent compte dans l’argent investi.

T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03 — votre patrimoine, après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux

Vos fonds propres (jour 1 + capital remboursé)
Loyer restant après toutes les charges (cumulé)
Intérêts perçus (ou payés) sur votre compte locatif (cumulés, après le PFU de 31,4 %)
Revalorisation du bien
Votre argent sur le compte locatif (restant après l’achat + apports complémentaires)
Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux sur les loyers (cumulés, tels que payés à ce jour)
Total
Argent investi
Argent investi récupéré

Ce que vaut le bien pour vous (sans le vendre, avant impôt) — année 20111 504 €Fonds propres + plus-value latente + compte locatif, avant tout impôt

Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux, années 1 à 2049 451 €Nets de chaque économie de CSG, y compris celle reçue l’année suivante

Intérêts non perçus sur l’impôt payé, + le PFU sur vos intérêts-49 451 €Valeur avant impôt − impôt sur le revenu et prélèvements sociaux − valeur après impôt (inclut aussi l’économie de CSG due l’année suivante et les éventuels apports complémentaires)

Ce que vaut le bien pour vous après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux — année 20111 504 €Fonds propres + plus-value latente + compte locatif, après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux

Votre compte locatif0 €Trésorerie restant après l’achat + loyers conservés + intérêts après PFU + apports − impôt sur le revenu et prélèvements sociaux

Valeur avant tout impôt − impôt sur le revenu et prélèvements sociaux − les intérêts que cet impôt aurait rapportés = valeur après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux.

Voir le calcul complet

T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03 — rendement annuel de votre argent, après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux

Rendement annuel, sans vendre, après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux

T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03 — si vous vendez : ce que vous touchez vraiment

Loyer restant après toutes les charges (cumulé)
Intérêts perçus (ou payés) sur votre compte locatif (cumulés, après le PFU de 31,4 %)
Ce que laisse la vente après l’emprunt et les frais
Votre argent sur le compte locatif (restant après l’achat + apports complémentaires)
Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux sur les loyers (cumulés, nets de l’économie de CSG)
Impôt sur la plus-value à la revente
Total
Argent investi
Argent investi récupéré

Votre compte locatif à la revente0 €Solde du compte à la fin de l’année de revente (négatif = ce que vous devez encore au prêteur)

Produit de la vente, après impôt104 108 €Prix de vente − frais d’agence − remboursement du prêt et ses frais − impôt sur la plus-value + l’économie de CSG de l’année de la vente

Ce que vous touchez au total si vous vendez — année 20104 108 €Votre compte locatif à la revente + le produit de la vente après impôt

Voir le calcul complet

T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03 — rendement annuel de votre argent si vous vendez cette année-là (après tous les impôts)

Rendement annuel si vous vendez, après tous les impôts

4. Construction cumulée du montant finalAnnée 0 = l’argent investi ; puis les montants propres à chaque année ; la dernière barre ajoute ce que vous touchez à la fin

5. Si vous vendez en année 20Revente du bien : compte locatif + produit de la vente, année où vous récupérez l’argent investi

Ce que vous touchez si vous vendez à l’année prévue (vos données : section 7). La plus-value est imposée comme celle d’un particulier (plus-value des particuliers), sans réintégration : le micro-foncier n’a jamais rien déduit de la valeur du bien.

T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03 — année 20

Votre compte locatif à la revente0 €Solde du compte à la fin de l’année de revente (négatif = ce que vous devez encore au prêteur)

Produit de la vente, après impôt104 108 €Prix de vente − frais d’agence − remboursement du prêt et ses frais − impôt sur la plus-value + l’économie de CSG de l’année de la vente

Ce que vous touchez au total si vous vendez104 108 €Votre compte locatif à la revente + le produit de la vente après impôt

Sur le produit de la vente après impôt, 128 € correspondent à l’économie de CSG de l’année 20, reçue en année 21.

Voir le calcul complet

Pour les frais et les travaux ajoutés au prix d’achat, la loi permet un forfait ou le montant réel : le rapport retient le plus avantageux pour vous.

Prix de vente
143 982 €
− Frais d’agence à la revente
-7 199 €
= Prix de cession retenu
136 783 €
Prix d’achat(saisi)
118 000 €
Frais d’acquisition, forfait de 7,5 %
8 850 €
Frais d’acquisition réels (notaire + agence + autres)
13 350 €
+ Frais d’acquisition ajoutésmontant réel (> le forfait de 8 850 €)
13 350 €
Travaux, forfait de 15 % (détention de plus de 5 ans)
17 700 €
Travaux réels (tous les travaux sauf l’entretien)
3 500 €
+ Travaux ajoutésforfait (≥ le réel de 3 500 €)
17 700 €
= Prix d’acquisition retenu¹
149 050 €
= Plus-value brute²
-12 267 €
Années pleines de détention
20
Abattement pour durée de détention, impôt sur le revenu
90,00 %
Abattement pour durée de détention, prélèvements sociaux
24,75 %
Impôt sur le revenu sur la plus-value (19 %)³
0 €
Prélèvements sociaux sur la plus-value (17,2 %)⁴
0 €
Surtaxe sur les plus-values élevées
0 €
= Impôt sur la plus-value
0 €
Ce qui reste de la vente après le prêt et les frais⁵
103 980 €
− Impôt sur la plus-value
0 €
+ Économie de CSG de l’année de la vente (reçue l’année suivante)
128 €
= Produit de la vente, après impôt⁶
104 108 €

	T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03
Prix de vente	143 982 €
− Frais d’agence à la revente	-7 199 €
= Prix de cession retenu	136 783 €
Prix d’achat(saisi)	118 000 €
Frais d’acquisition, forfait de 7,5 %	8 850 €
Frais d’acquisition réels (notaire + agence + autres)	13 350 €
+ Frais d’acquisition ajoutésmontant réel (> le forfait de 8 850 €)	13 350 €
Travaux, forfait de 15 % (détention de plus de 5 ans)	17 700 €
Travaux réels (tous les travaux sauf l’entretien)	3 500 €
+ Travaux ajoutésforfait (≥ le réel de 3 500 €)	17 700 €
= Prix d’acquisition retenu¹	149 050 €
= Plus-value brute²	-12 267 €
Années pleines de détention	20
Abattement pour durée de détention, impôt sur le revenu	90,00 %
Abattement pour durée de détention, prélèvements sociaux	24,75 %
Impôt sur le revenu sur la plus-value (19 %)³	0 €
Prélèvements sociaux sur la plus-value (17,2 %)⁴	0 €
Surtaxe sur les plus-values élevées	0 €
= Impôt sur la plus-value	0 €
Ce qui reste de la vente après le prêt et les frais⁵	103 980 €
− Impôt sur la plus-value	0 €
+ Économie de CSG de l’année de la vente (reçue l’année suivante)	128 €
= Produit de la vente, après impôt⁶	104 108 €

Abattements pour durée de détention. Impôt sur le revenu : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année — exonération totale après 22 ans. Prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année — exonération totale après 30 ans. Une moins-value n’est pas imposée.

Impôt sur la plus-value à la revente

Année où vous récupérez l’argent investi17Année du point mort

Voir comment l’année où vous récupérez l’argent investi est trouvée

6. Votre impôt chaque annéeMicro-foncier : 70 % des loyers hors charges × (votre TMI + 17,2 %), économie de CSG l’année suivante

Au micro-foncier, l’impôt ne regarde que les loyers : 70 % des loyers hors charges sont imposés à votre TMI, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Les intérêts d’emprunt, les charges et les travaux ne sont pas déduits — l’abattement de 30 % les remplace tous.

T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03

Des loyers à l’impôt, année 1

Loyers encaissés¹loyer saisi × mois loués, revalorisé chaque année
7 260 €
− Charges du locataire comprises dans le loyer²charges récupérables (provisions), non imposées
-495 €
= Loyers bruts (micro-foncier)³revenus bruts fonciers, hors charges
6 765 €
− Abattement forfaitaire de 30 %⁴remplace toutes les charges, les intérêts et les travaux
-2 030 €
= Revenu imposable⁵70 % des loyers bruts
4 736 €
Impôt sur le revenu⁶revenu imposable × votre TMI
1 421 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)⁷revenu imposable × 17,2 % (revenus fonciers)
815 €
Économie de CSG, reçue l’année suivante⁸6,8 % du revenu imposable × votre TMI
97 €
Loyer restant après toutes les charges, avant impôt⁹cash-flow : loyers − toutes les charges − la mensualité du prêt (même chiffre qu’en section 2)
-2 099 €
Économie de CSG reçue (de l’an dernier)¹⁰revenu imposable de l’an dernier × 6,8 % × votre TMI
0 €
Loyer restant après l’impôt annuel¹¹cash-flow − impôt sur le revenu − prélèvements sociaux + économie de CSG reçue
-4 334 €

	T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03
Loyers encaissés¹loyer saisi × mois loués, revalorisé chaque année	7 260 €
− Charges du locataire comprises dans le loyer²charges récupérables (provisions), non imposées	-495 €
= Loyers bruts (micro-foncier)³revenus bruts fonciers, hors charges	6 765 €
− Abattement forfaitaire de 30 %⁴remplace toutes les charges, les intérêts et les travaux	-2 030 €
= Revenu imposable⁵70 % des loyers bruts	4 736 €
Impôt sur le revenu⁶revenu imposable × votre TMI	1 421 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)⁷revenu imposable × 17,2 % (revenus fonciers)	815 €
Économie de CSG, reçue l’année suivante⁸6,8 % du revenu imposable × votre TMI	97 €
Loyer restant après toutes les charges, avant impôt⁹cash-flow : loyers − toutes les charges − la mensualité du prêt (même chiffre qu’en section 2)	-2 099 €
Économie de CSG reçue (de l’an dernier)¹⁰revenu imposable de l’an dernier × 6,8 % × votre TMI	0 €
Loyer restant après l’impôt annuel¹¹cash-flow − impôt sur le revenu − prélèvements sociaux + économie de CSG reçue	-4 334 €

Revenu imposable (l’abattement de 30 %)

Chaque année

Année	Loyers encaissés¹	− Charges du locataire comprises dans le loyer²	= Loyers bruts (micro-foncier)³	= Revenu imposable⁴	Impôt sur le revenu⁵	Prélèvements sociaux (17,2 %)⁶	Loyer restant après toutes les charges, avant impôt⁷	Économie de CSG reçue (de l’an dernier)⁸	Loyer restant après l’impôt annuel⁹
1	7 260 €	-495 €	6 765 €	4 736 €	1 421 €	815 €	-2 099 €	0 €	-4 334 €
2	7 369 €	-502 €	6 866 €	4 807 €	1 442 €	827 €	-2 028 €	97 €	-4 200 €
3	7 479 €	-510 €	6 969 €	4 879 €	1 464 €	839 €	-1 957 €	98 €	-4 162 €
4	7 592 €	-518 €	7 074 €	4 952 €	1 486 €	852 €	-1 885 €	100 €	-4 122 €
5	7 705 €	-525 €	7 180 €	5 026 €	1 508 €	864 €	-1 812 €	101 €	-4 083 €
6	7 821 €	-533 €	7 288 €	5 101 €	1 530 €	877 €	-1 738 €	103 €	-4 043 €
7	7 938 €	-541 €	7 397 €	5 178 €	1 553 €	891 €	-1 663 €	104 €	-4 003 €
8	8 057 €	-549 €	7 508 €	5 256 €	1 577 €	904 €	-1 587 €	106 €	-3 962 €
9	8 178 €	-558 €	7 621 €	5 335 €	1 600 €	918 €	-1 510 €	107 €	-3 921 €
10	8 301 €	-566 €	7 735 €	5 415 €	1 624 €	931 €	-1 432 €	109 €	-3 879 €
11	8 426 €	-574 €	7 851 €	5 496 €	1 649 €	945 €	-1 354 €	110 €	-3 837 €
12	8 552 €	-583 €	7 969 €	5 578 €	1 673 €	959 €	-1 274 €	112 €	-3 795 €
13	8 680 €	-592 €	8 088 €	5 662 €	1 699 €	974 €	-1 194 €	114 €	-3 752 €
14	8 810 €	-601 €	8 210 €	5 747 €	1 724 €	988 €	-1 112 €	116 €	-3 709 €
15	8 943 €	-610 €	8 333 €	5 833 €	1 750 €	1 003 €	-1 030 €	117 €	-3 666 €
16	9 077 €	-619 €	8 458 €	5 920 €	1 776 €	1 018 €	-946 €	119 €	-3 622 €
17	9 213 €	-628 €	8 585 €	6 009 €	1 803 €	1 034 €	-862 €	121 €	-3 577 €
18	9 351 €	-638 €	8 713 €	6 099 €	1 830 €	1 049 €	-776 €	123 €	-3 533 €
19	9 491 €	-647 €	8 844 €	6 191 €	1 857 €	1 065 €	-690 €	124 €	-3 487 €
20	9 634 €	-657 €	8 977 €	6 284 €	1 885 €	1 081 €	-602 €	126 €	-3 442 €
21	9 778 €	-667 €	9 111 €	6 378 €	1 913 €	1 097 €	-514 €	128 €	-3 396 €
22	9 925 €	-677 €	9 248 €	6 474 €	1 942 €	1 113 €	-424 €	130 €	-3 350 €
23	10 074 €	-687 €	9 387 €	6 571 €	1 971 €	1 130 €	-333 €	132 €	-3 303 €
24	10 225 €	-697 €	9 528 €	6 669 €	2 001 €	1 147 €	-242 €	134 €	-3 256 €
25	10 378 €	-708 €	9 671 €	6 769 €	2 031 €	1 164 €	-149 €	136 €	-3 208 €

Impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et loyer restant

7. Vos données et les frais ponctuelsTout ce que vous avez saisi, les réglages du micro-foncier, les frais ponctuels et l’échéancier du prêt

Réglages du micro-foncier (location nue détenue par vous, loyers bruts jusqu’à 15 000 € par an)

Votre tranche d’impôt sur le revenu(saisi)TMI : 0, 11, 30, 41 ou 45 %
30 % (par défaut — pas encore saisie)
Abattement forfaitaire sur les loyers
30 %
Prélèvements sociaux sur les loyers
17,2 %
CSG déductible (économie l’année suivante)
Oui (6,8 %)
Dont charges du locataire comprises dans le loyer / mois(saisi)
45 €
Année de revente prévue(saisi)
20
Frais d’acquisition ajoutés à la revente
Réel : 13 350 €
Travaux ajoutés à la revente
Forfait : 17 700 €

	T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03
Votre tranche d’impôt sur le revenu(saisi)TMI : 0, 11, 30, 41 ou 45 %	30 % (par défaut — pas encore saisie)
Abattement forfaitaire sur les loyers	30 %
Prélèvements sociaux sur les loyers	17,2 %
CSG déductible (économie l’année suivante)	Oui (6,8 %)
Dont charges du locataire comprises dans le loyer / mois(saisi)	45 €
Année de revente prévue(saisi)	20
Frais d’acquisition ajoutés à la revente	Réel : 13 350 €
Travaux ajoutés à la revente	Forfait : 17 700 €

L’abattement de 30 %, les 17,2 % et les 6,8 % sont fixés par la loi (2026). À valider avec votre expert-comptable : l’économie de CSG et les choix les plus avantageux à la revente. La tranche se modifie dans l’éditeur du bien.

Prix d’achat et frais

Prix d’achat(saisi)
118 000 €
Frais de notaire(saisi)
8 850 €
Frais d’agence(saisi)
4 500 €
Autres frais d’achat (estimation)(saisi)
0 €
Travaux de rénovation(saisi)
3 500 €
Mobilier(saisi)
0 €
Valeur estimée après travaux(saisi)
118 000 €
Coût total de l’opération¹Coût total
134 850 €

	T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03
Prix d’achat(saisi)	118 000 €
Frais de notaire(saisi)	8 850 €
Frais d’agence(saisi)	4 500 €
Autres frais d’achat (estimation)(saisi)	0 €
Travaux de rénovation(saisi)	3 500 €
Mobilier(saisi)	0 €
Valeur estimée après travaux(saisi)	118 000 €
Coût total de l’opération¹Coût total	134 850 €

Charges et revenus mensuels

Assurance emprunteur par mois(saisi)
11 €
Charges de copropriété (syndic) par mois(saisi)
85 €
Eau, énergie et abonnements par mois(saisi)
0 €
Taxe foncière par mois(saisi)
75 €
Assurance du bien par mois(saisi)
10 €
Honoraires de l’expert-comptable par mois(saisi)
0 €
Frais bancaires par mois(saisi)
2 €
Loyer par mois(saisi)
660 €
Dont charges du locataire comprises dans le loyer / mois(saisi)
45 €
Mois par an sans loyer (travaux + vacance locative)(saisi)
1,00

	T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03
Assurance emprunteur par mois(saisi)	11 €
Charges de copropriété (syndic) par mois(saisi)	85 €
Eau, énergie et abonnements par mois(saisi)	0 €
Taxe foncière par mois(saisi)	75 €
Assurance du bien par mois(saisi)	10 €
Honoraires de l’expert-comptable par mois(saisi)	0 €
Frais bancaires par mois(saisi)	2 €
Loyer par mois(saisi)	660 €
Dont charges du locataire comprises dans le loyer / mois(saisi)	45 €
Mois par an sans loyer (travaux + vacance locative)(saisi)	1,00

Emprunt

Montant emprunté(saisi)
120 000 €
Taux d’intérêt(saisi)
3,35 %
Durée du prêt (années)(saisi)
25

	T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03
Montant emprunté(saisi)	120 000 €
Taux d’intérêt(saisi)	3,35 %
Durée du prêt (années)(saisi)	25

Hypothèses d’évolution (projection sur 25 ans)

Hausse du loyer par an(saisi)
1,50 %
Hausse de la taxe foncière par an(saisi)
2,00 %
Hausse des charges de copropriété par an(saisi)
2,00 %
Revalorisation du bien par an(saisi)
1,00 %
Taux d’intérêt de votre compte locatif(saisi)Rendement du cash-flow réinvesti / an (le taux d’épargne sur un solde positif)
3,00 %
Taux du prêteur quand votre compte locatif est à découvert(saisi)Coût du financement du cash-flow négatif / an (prêt à court terme d’un prêteur)
0,00 %

	T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03
Hausse du loyer par an(saisi)	1,50 %
Hausse de la taxe foncière par an(saisi)	2,00 %
Hausse des charges de copropriété par an(saisi)	2,00 %
Revalorisation du bien par an(saisi)	1,00 %
Taux d’intérêt de votre compte locatif(saisi)Rendement du cash-flow réinvesti / an (le taux d’épargne sur un solde positif)	3,00 %
Taux du prêteur quand votre compte locatif est à découvert(saisi)Coût du financement du cash-flow négatif / an (prêt à court terme d’un prêteur)	0,00 %

Au-dessus de 0 %, un prêteur couvre ce qui manque sur votre compte locatif, à ce taux (un prêt de court terme ; au micro-foncier, ses intérêts ne sont pas déduits). À 0 %, vous ajoutez l’argent vous-même, et il compte dans l’argent investi. Taux retenu pour ce rapport : 0,00 %.

Hypothèses de revente

Frais d’agence à la revente(saisi)
5,00 %
Frais de remboursement du prêt (mainlevée + indemnités de remboursement anticipé)(saisi)
1,00 %
Année de revente prévue(saisi)
20

	T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03
Frais d’agence à la revente(saisi)	5,00 %
Frais de remboursement du prêt (mainlevée + indemnités de remboursement anticipé)(saisi)	1,00 %
Année de revente prévue(saisi)	20

Vos charges (année 1) (Charges et sorties de trésorerie)

Charges courantes par mois (hors prêt)¹Charges d’exploitation — mensuel
172 €
Toutes les charges par mois (intérêts d’emprunt compris)²Charges totales — mensuel
518 €
Toutes les sorties d’argent par mois (remboursement du prêt compris)³Sorties totales — mensuel
780 €
Charges courantes par an (hors prêt)⁴Charges d’exploitation — annuel
2 064 €
Toutes les charges par an (intérêts d’emprunt compris)⁵Charges totales — annuel
6 216 €
Toutes les sorties d’argent par an (remboursement du prêt compris)⁶Sorties totales — annuel
9 359 €

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Charges courantes par mois (hors prêt)¹Charges d’exploitation — mensuel	172 €
Toutes les charges par mois (intérêts d’emprunt compris)²Charges totales — mensuel	518 €
Toutes les sorties d’argent par mois (remboursement du prêt compris)³Sorties totales — mensuel	780 €
Charges courantes par an (hors prêt)⁴Charges d’exploitation — annuel	2 064 €
Toutes les charges par an (intérêts d’emprunt compris)⁵Charges totales — annuel	6 216 €
Toutes les sorties d’argent par an (remboursement du prêt compris)⁶Sorties totales — annuel	9 359 €

Ce que vous avez apporté (Trésorerie / fonds propres)

Apport(saisi)
11 350 €
…dont votre part du prix (prix − emprunt)¹…dont fonds propres
-2 000 €
…dont frais d’acquisition²…dont coût (frais)
13 350 €
Trésorerie restant sur votre compte locatif après l’achat³
0 €
Travaux de rénovation(saisi)
3 500 €
Mobilier(saisi)
0 €
Argent investi⁴Investissement total
14 850 €
Argent investi ÷ coût total de l’opération⁵Investissement total ÷ coût total
11,01 %

	T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03
Apport(saisi)	11 350 €
…dont votre part du prix (prix − emprunt)¹…dont fonds propres	-2 000 €
…dont frais d’acquisition²…dont coût (frais)	13 350 €
Trésorerie restant sur votre compte locatif après l’achat³	0 €
Travaux de rénovation(saisi)	3 500 €
Mobilier(saisi)	0 €
Argent investi⁴Investissement total	14 850 €
Argent investi ÷ coût total de l’opération⁵Investissement total ÷ coût total	11,01 %

Bénéfice de l’année rapporté à l’argent investi (Rentabilité)

Bénéfice de l’année 1 en % de l’argent investi¹Rentabilité de l’investissement initial, année 1
7,03 %

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Bénéfice de l’année 1 en % de l’argent investi¹Rentabilité de l’investissement initial, année 1	7,03 %

Le bénéfice annuel de cette année-là rapporté à l’argent investi au départ, et non à ce que vaut l’investissement aujourd’hui. Hors impôts et frais de vente ; voir la section 5 pour le rendement complet après impôt, qui dépend de l’année de revente.

Détails du prêt et échéancier

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120 000 € à 3,35 % sur 25 ans — mensualité 597 €

Année	Capital restant dû en début d’année	Annuité (an)	Intérêts (an)	Capital remboursé (an)	Capital restant dû en fin d’année
1	120 000 €	7 163 €	4 020 €	3 143 €	116 857 €
2	116 857 €	7 163 €	3 915 €	3 248 €	113 609 €
3	113 609 €	7 163 €	3 806 €	3 357 €	110 252 €
4	110 252 €	7 163 €	3 693 €	3 469 €	106 783 €
5	106 783 €	7 163 €	3 577 €	3 586 €	103 197 €
6	103 197 €	7 163 €	3 457 €	3 706 €	99 491 €
7	99 491 €	7 163 €	3 333 €	3 830 €	95 661 €
8	95 661 €	7 163 €	3 205 €	3 958 €	91 703 €
9	91 703 €	7 163 €	3 072 €	4 091 €	87 612 €
10	87 612 €	7 163 €	2 935 €	4 228 €	83 385 €
11	83 385 €	7 163 €	2 793 €	4 369 €	79 015 €
12	79 015 €	7 163 €	2 647 €	4 516 €	74 499 €
13	74 499 €	7 163 €	2 496 €	4 667 €	69 832 €
14	69 832 €	7 163 €	2 339 €	4 823 €	65 009 €
15	65 009 €	7 163 €	2 178 €	4 985 €	60 024 €
16	60 024 €	7 163 €	2 011 €	5 152 €	54 871 €
17	54 871 €	7 163 €	1 838 €	5 325 €	49 547 €
18	49 547 €	7 163 €	1 660 €	5 503 €	44 044 €
19	44 044 €	7 163 €	1 475 €	5 687 €	38 356 €
20	38 356 €	7 163 €	1 285 €	5 878 €	32 479 €
21	32 479 €	7 163 €	1 088 €	6 075 €	26 404 €
22	26 404 €	7 163 €	885 €	6 278 €	20 125 €
23	20 125 €	7 163 €	674 €	6 489 €	13 637 €
24	13 637 €	7 163 €	457 €	6 706 €	6 931 €
25	6 931 €	7 163 €	232 €	6 931 €	0 €

Comment lire ce rapport. (saisi) signale un chiffre que vous avez entré. Un petit numéro en exposant signale un chiffre calculé — sa formule est donnée sous le tableau. Les secondes lignes grises sont les noms techniques des mêmes chiffres.

Généré le 3 octobre 2026

Glossaire des termes utilisés →

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Rapport de rentabilité — T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03

T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03Micro-foncier

T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03 — face aux obligations et au marché actions i

Rapport détaillé — T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03

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Loyer, charges et bénéfice (Cash-flow et bénéfice)

Votre impôt cette année (micro-foncier, année affichée)

Ce que vous payez chaque mois (Obligations)

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Avant impôtAvant impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, PFU sur les intérêts du compte et impôt sur la plus-value

T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03 — votre patrimoine, avant impôt

T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03 — rendement annuel de votre argent, avant impôt

Après IR et prélèvements sociauxAprès l’impôt annuel sur les loyers (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux de 17,2 %, économie de CSG) et le PFU de 31,4 % sur les intérêts du compte

T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03 — votre patrimoine, après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux

T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03 — rendement annuel de votre argent, après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux

Si vous vendezRevente du bien : compte locatif + produit de la vente, année où vous récupérez l’argent investi

T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03 — si vous vendez : ce que vous touchez vraiment

T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03 — rendement annuel de votre argent si vous vendez cette année-là (après tous les impôts)

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Avant impôtAvant impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, PFU sur les intérêts du compte et impôt sur la plus-value

T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03 — comment se constitue le montant final, avant impôt (année 20)

Après IR et prélèvements sociauxAprès l’impôt annuel sur les loyers (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux de 17,2 %, économie de CSG) et le PFU de 31,4 % sur les intérêts du compte

T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03 — comment se constitue le montant final, après IR et prélèvements sociaux (année 20)

Si vous vendezRevente du bien : compte locatif + produit de la vente, année où vous récupérez l’argent investi

T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03 — comment se constitue le montant final, si vous vendez (année 20)

T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03 — année 20

T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03

Des loyers à l’impôt, année 1

Chaque année

Réglages du micro-foncier (location nue détenue par vous, loyers bruts jusqu’à 15 000 € par an)

Prix d’achat et frais

Charges et revenus mensuels

Emprunt

Hypothèses d’évolution (projection sur 25 ans)

Hypothèses de revente

Vos charges (année 1) (Charges et sorties de trésorerie)

Ce que vous avez apporté (Trésorerie / fonds propres)

Bénéfice de l’année rapporté à l’argent investi (Rentabilité)

Détails du prêt et échéancier

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Réglages du micro-foncier (location nue détenue par vous, loyers bruts jusqu’à 15 000 € par an)