Rendement annuel si vous vendez en année N (TRI) — T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01SCI ISTRI après revente

Taux du prêteur de la société > 0 : les manques sont couverts par le prêt à court terme d’un prêteur (pas par votre argent). Taux = 0 : les manques sont payés par vous et comptés ici. Le taux du prêteur de la société (un seul pour toute la société : le réglage du portefeuille, sinon celui du premier bien) est de 0,00 %, donc vous couvrez les manques personnellement — chaque année vous versez exactement de quoi maintenir le compte de la société à 0 € (l’apport complémentaire affiché sur la page du compte de réinvestissement, qui rejoint aussi votre compte courant et vous est remboursé à la revente).

L’année 0 correspond à l’apport à l’achat ; ensuite, les versements sont les apports complémentaires de la page du compte de réinvestissement, partie 3. Chacun est fait à la fin de son année et rapporte à partir de l’année suivante.

Ce qui s’ajoute en année 15 du fait de la vente du bien. L’IS sur la vente est précisément la part, due à la vente, du calcul par tranches mutualisé (la valeur isOnCapitalGainDisplay de la page de l’IS à la sortie), pas le chiffre total de ce calcul. Le coût de financement du prêt bancaire est déjà dans le cash-flow (la mensualité du prêt) et dans le capital restant dû ici — il n’est pas ajouté une seconde fois. Le solde du compte courant d’associé n’a volontairement pas non plus sa propre ligne ici — son effet de réduction d’impôt est déjà dans l’impôt sur la distribution ci-dessous (le rembourser réduit la base imposable de la distribution avant l’application du taux, voir Ce qui vous reste en poche) — ajouter le solde à nouveau le compterait deux fois.

Chaque montant des lignes détaillées est arrondi au centime : une ligne peut donc différer de 0,01 €.

Année 15 : éléments de la vente = 0,00 € (trésorerie restée dans la société après l’achat, rendue) + 133 632,66 € (prix de vente) − 6 681,63 € (frais d’agence) − 550,93 € (frais de remboursement du prêt) − 55 092,90 € (capital restant dû) − 6 141,00 € (l’impôt sur la plus-value de cession, IS à la sortie partie 3) − 10 926,88 € (son impôt sur la distribution, page Ce qui vous reste en poche) = 54 239,32 €.

Sources : Coût de la vente (prix de vente, frais, capital restant dû) · IS total si vous vendez (l’impôt sur les plus-values de cession) · Ce qui vous reste en poche (l’impôt sur la distribution).

Le total négatif d’une année de déficit est quand même compté ici en entier (la perte est réelle) — mais ce même montant est aussi ajouté au total versé (partie 1), il s’annule donc dans le montant final ci-dessous sans disparaître du bénéfice total.

Année 15 : montant final = total versé 30 367,23 € − 5 957,23 € (Σ totaux) + 54 239,32 € (éléments de la vente de l’année 15) − 24 410,00 € (apport à l’achat) = 54 239,32 €.

Année 15 : c’est égal à ce qui vous reste en poche, 54 239,32 € (sa page) — l’argent disponible à la revente moins l’impôt sur la distribution.

Les barres ne sont tracées que pour l’année 0 (l’apport à l’achat) et l’année 15 (ses propres montants plus les éléments de l’année 15) ; les montants des années intermédiaires sont trop petits pour être lisibles à cette échelle, ils ne sont donc pas tracés — survolez une année pour son détail complet. L’axe vertical utilise une échelle compressée (arcsinh signé) ; les valeurs au survol et les étiquettes montrent les vrais montants en euros, non transformés. La courbe « bénéfice total » suit le bénéfice net cumulé année après année (de −24 410 € au départ jusqu’au bénéfice total — le même chiffre qu’en partie 2) — ajoutez le total versé (partie 1), pas seulement l’apport à l’achat (année 0), pour retrouver le montant final de la partie 2. Volontairement pas de repère « retour sur investissement » ici — l’essentiel du bénéfice total arrive d’un coup en année N (éléments de l’année de revente), donc un passage par zéro de la courbe cumulée en milieu de graphique ne voudrait pas dire que vous avez vraiment récupéré votre argent à ce moment-là, seulement que la somme cumulée des totaux l’a fait.

Chaque euro versé, capitalisé au taux R depuis son année de versement, égale le montant final. Construite en 3 étapes : d’abord le total réellement versé, puis le montant final qu’il est devenu, puis R lui-même.

Étape 1 — Total versé

Étape 2 — Montant final

Étape 3 — Trouver R

R ≈ 4,2732 % : Σ Versement_t × (1 + R)^(15 − t) = 54 239,32 € ; moins le montant final 54 239,32 € = 0,00 € — R est le taux qui rend ce résultat égal à 0 €. Chaque versement est fait à la fin de son année t et rapporte à partir de l’année suivante, pendant N − t années (l’apport à l’achat, année 0, pendant N années).

Dépend du taux que rapporte la trésorerie disponible sur le compte de réinvestissement / financement — voir Compte de réinvestissement / financement.

Le TRI selon l’année de revente — exactement la même méthode qu’en partie 4, recalculée pour chaque année de 1 à 25 au lieu de la seule année 15. Utilisez le sélecteur d’année ci-dessus pour voir l’une de ces années en détail.