Rendement annuel après IS (TRI) — T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01SCI ISTRI après IS

Taux du prêteur de la société > 0 : les manques sont couverts par le prêt à court terme d’un prêteur (pas par votre argent). Taux = 0 : les manques sont payés par vous et comptés ici. Le taux du prêteur de la société (un seul pour toute la société : le réglage du portefeuille, sinon celui du premier bien) est de 0,00 %, donc vous couvrez les manques personnellement — chaque année vous versez exactement de quoi maintenir le compte de la société à 0 € (l’apport complémentaire affiché sur la page du compte de réinvestissement, qui rejoint aussi votre compte courant et vous est remboursé à la revente). Les mêmes versements que sur la page « si vous vendez » : l’année 0, l’apport à l’achat, puis chaque année l’argent ajouté quand la société manquait de trésorerie — les apports complémentaires de la page du compte de réinvestissement, partie 3 (après paiement de l’IS, ils peuvent donc comprendre de l’argent qui n’a servi qu’à payer cet impôt — contrairement à la page avant impôt). Chaque versement est fait à la fin de son année et rapporte à partir de l’année suivante.

Ce qui s’ajoute en année 25, en plus du compte de cash-flow récurrent ci-dessus : les fonds propres constitués et la revalorisation du bien — les 3 mêmes termes que ce que vaut le bien pour vous après IS additionne, avec ses propres termes de solde de clôture et d’IS (les Σ totaux de cette page, ci-dessus). Registres complets sur Capital remboursé et Revalorisation.

Le total négatif d’une année de déficit est quand même compté ici en entier (la perte est réelle) — mais ce même montant est aussi ajouté au total versé (partie 1), il s’annule donc dans le montant final ci-dessous sans disparaître du bénéfice total. Le montant final ci-dessous est exactement égal à ce que vaut le bien pour vous après IS : l’argent que vous avez ajouté se trouve sur le compte de la société (les versements sont les apports complémentaires du modèle).

Chaque montant des lignes détaillées est arrondi au centime : une ligne peut donc différer de 0,01 €.

Année 25 : montant final = total versé 33 874,46 € − 9 464,46 € (Σ totaux) + 140 466,65 € (éléments de l’année 25) − 24 410,00 € (apport à l’achat) = 140 466,65 €.

Année 25 : c’est égal à ce que vaut le bien pour vous après IS, 140 466,65 €. (sa page)

Les barres ne sont tracées que pour l’année 0 (l’apport à l’achat) et l’année 25 (ses propres montants plus les éléments de l’année 25) ; les montants des années intermédiaires sont trop petits pour être lisibles à cette échelle, ils ne sont donc pas tracés — survolez une année pour son détail complet. L’axe vertical utilise une échelle compressée (arcsinh signé) ; les valeurs au survol et les étiquettes montrent les vrais montants en euros, non transformés. La courbe « bénéfice total » suit le bénéfice net cumulé année après année (de −24 410 € au départ jusqu’au bénéfice total — le même chiffre qu’en partie 2) — ajoutez le total versé (partie 1), pas seulement l’apport à l’achat (année 0), pour retrouver le montant final de la partie 2. Volontairement pas de repère « retour sur investissement » ici — l’essentiel du bénéfice total arrive d’un coup en année N (éléments de l’année n), donc un passage par zéro de la courbe cumulée en milieu de graphique ne voudrait pas dire que vous avez vraiment récupéré votre argent à ce moment-là, seulement que la somme cumulée des totaux l’a fait.

Chaque euro versé, capitalisé au taux R depuis son année de versement, égale le montant final. Construite en 3 étapes : d’abord le total réellement versé, puis le montant final qu’il est devenu, puis R lui-même.

Étape 1 — Total versé

Étape 2 — Montant final

Étape 3 — Trouver R

R ≈ 6,4631 % : Σ Versement_t × (1 + R)^(25 − t) = 140 466,65 € ; moins le montant final 140 466,65 € = 0,00 € — R est le taux qui rend ce résultat égal à 0 €. Chaque versement est fait à la fin de son année t et rapporte à partir de l’année suivante, pendant N − t années (l’apport à l’achat, année 0, pendant N années).

Dépend du taux que rapporte la trésorerie disponible sur le compte de réinvestissement / financement — voir Compte de réinvestissement / financement.

Le TRI selon l’année de revente — exactement la même méthode qu’en partie 4, recalculée pour chaque année de 1 à 25 au lieu de la seule année 25. Utilisez le sélecteur d’année ci-dessus pour voir l’une de ces années en détail.