Rendement annuel avant impôt (TRI) — T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01SCI ISTRI avant impôt

Taux du prêteur de la société > 0 : les manques sont couverts par le prêt à court terme d’un prêteur (pas par votre argent). Taux = 0 : les manques sont payés par vous et comptés ici. Le taux du prêteur de la société (un seul pour toute la société : le réglage du portefeuille, sinon celui du premier bien) est de 0,00 %, donc vous couvrez les manques personnellement — le déficit de chaque année apparaît comme un vrai versement ci-dessous. Mesuré sur le compte avant impôt propre à cette page (cash-flow + effet trésorerie du compte courant + intérêts, sans IS) : l’IS n’existe pas avant impôt, l’argent que vous avez dû ajouter seulement pour le payer n’est donc pas un versement ici (les pages après impôt le comptent).

« Avant impôt » signifie que l’IS payé est rajouté au compte réel. Les intérêts qu’il contient sont ceux que le compte a réellement gagnés — après que l’impôt de chaque année en a été prélevé en fin d’année — ce n’est donc pas un monde où aucun impôt n’aurait jamais été payé.

Les versements ci-dessous utilisent un compte avant impôt plus strict : aucun IS du tout (ni payé puis rajouté — jamais payé). Le tableau ci-dessous le fait rapporter sur son propre solde, pour décider des versements seulement : le montant final garde les intérêts réellement gagnés (ligne ci-dessus). L’argent que vous avez dû ajouter seulement pour payer l’IS n’est donc pas un versement ici, et le montant final de cette page est le patrimoine net (qui rajoute l’impôt) moins ces apports complémentaires — la partie 2 donne le chiffre. Chaque versement est fait à la fin de son année et rapporte à partir de l’année suivante.

Année 0 : l’apport à l’achat, 24 410 €. Ensuite, les versements viennent du compte avant impôt propre à la société, ci-dessous : il s’ouvre avec la trésorerie restée après l’achat et, chaque année, ajoute les intérêts du compte, le loyer conservé et l’effet trésorerie du compte courant — mais pas d’IS.

Chaque montant des lignes détaillées est arrondi au centime : une ligne peut donc différer de 0,01 €.

Année 25 : avant versement = 0,00 € + 0,00 € − 56,09 € + 0,00 € = −56,09 €. Versement = max(−(−56,09 €), 0 €) = 56,09 €.

Ce qui s’ajoute en année 25, en plus du compte de cash-flow récurrent ci-dessus : les fonds propres constitués et la revalorisation du bien — les 3 mêmes termes que ce que vaut le bien pour vous additionne, avec son propre solde de clôture (les Σ totaux de cette page, ci-dessus). Registres complets sur Capital remboursé et Revalorisation.

Le total négatif d’une année de déficit est quand même compté ici en entier (la perte est réelle) — mais ce même montant est aussi ajouté au total versé (partie 1), il s’annule donc dans le montant final ci-dessous sans disparaître du bénéfice total. Le montant final ci-dessous est le patrimoine net avant impôt propre à cette page : le patrimoine net du bien dans lequel les vrais apports complémentaires de la société (qui comprennent de l’argent qui n’a servi qu’à payer l’IS) sont remplacés par les versements ci-dessus — les deux coïncident quand aucun apport n’a payé d’impôt.

Année 25 : montant final = total versé 31 646,42 € − 7 236,42 € (Σ totaux) + 140 466,65 € (éléments de l’année 25) − 24 410,00 € (apport à l’achat) = 140 466,65 €.

Année 25 : montant final du rendement annuel avant impôt = 142 694,69 € − apports complémentaires qui n’ont servi qu’à payer l’IS 2 228,04 € (Σ apports complémentaires 9 464,46 € − apports avant impôt 7 236,42 €) = 140 466,65 €. (Ce que vaut le bien pour vous, non vendu, avant impôt)

Les barres ne sont tracées que pour l’année 0 (l’apport à l’achat) et l’année 25 (ses propres montants plus les éléments de l’année 25) ; les montants des années intermédiaires sont trop petits pour être lisibles à cette échelle, ils ne sont donc pas tracés — survolez une année pour son détail complet. L’axe vertical utilise une échelle compressée (arcsinh signé) ; les valeurs au survol et les étiquettes montrent les vrais montants en euros, non transformés. La courbe « bénéfice total » suit le bénéfice net cumulé année après année (de −24 410 € au départ jusqu’au bénéfice total — le même chiffre qu’en partie 2) — ajoutez le total versé (partie 1), pas seulement l’apport à l’achat (année 0), pour retrouver le montant final de la partie 2. Volontairement pas de repère « retour sur investissement » ici — l’essentiel du bénéfice total arrive d’un coup en année N (éléments de l’année n), donc un passage par zéro de la courbe cumulée en milieu de graphique ne voudrait pas dire que vous avez vraiment récupéré votre argent à ce moment-là, seulement que la somme cumulée des totaux l’a fait.

Chaque euro versé, capitalisé au taux R depuis son année de versement, égale le montant final. Construite en 3 étapes : d’abord le total réellement versé, puis le montant final qu’il est devenu, puis R lui-même.

Étape 1 — Total versé

Étape 2 — Montant final

Étape 3 — Trouver R

R ≈ 6,5454 % : Σ Versement_t × (1 + R)^(25 − t) = 140 466,65 € ; moins le montant final 140 466,65 € = 0,00 € — R est le taux qui rend ce résultat égal à 0 €. Chaque versement est fait à la fin de son année t et rapporte à partir de l’année suivante, pendant N − t années (l’apport à l’achat, année 0, pendant N années).

Dépend du taux que rapporte la trésorerie disponible sur le compte de réinvestissement / financement — voir Compte de réinvestissement / financement.

Le TRI selon l’année de revente — exactement la même méthode qu’en partie 4, recalculée pour chaque année de 1 à 25 au lieu de la seule année 25. Utilisez le sélecteur d’année ci-dessus pour voir l’une de ces années en détail.