Où va votre loyer, année après année — T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01SCI ISDétail loyer → argent perdu / capital / trésorerie
Cette page montre où va le loyer de chaque année : l’argent perdu, le capital remboursé et la trésorerie après impôt. Résultat pour l’année 1 : sur 10 155 € de loyer, 7 201 € sont perdus, 3 533 € remboursent le prêt et il manque 580 € de trésorerie après impôt (sortis de votre poche) — bénéfice 2 953 €, soit 29,08 % du loyer.
D’où vient chaque chiffre
Chaque lien ouvre la page qui calcule ce chiffre.
- Loyer restant après toutes les charges (cash-flow) Cash-flow
- IS payé chaque année Registre de l’IS
- Capital remboursé (fonds propres constitués) Capital remboursé
Partie 1. Du loyer à l’argent perduPerdu_t = charges + intérêts d’emprunt + impôt de l’année
Les charges et les intérêts d’emprunt sont ceux de la page du cash-flow ; l’impôt de l’année vient de la page de l’IS. Additionnés, ils forment la partie rouge, en haut de chaque barre : de l’argent dépensé qui ne revient jamais.
| Année | Loyer de l’année1 | Intérêts du prêt | Assurance emprunteur | Taxe foncière | Charges de copropriété | Assurance du bien, expert-comptable, frais bancaires2 | Réparations annuelles | IS de l’année3 | Argent perdu4 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 10 155 € | 2 631 € | 96 € | 1 848 € | 1 512 € | 480 € | 635 € | 0 € | 7 201 € |
| 2 | 10 256 € | 2 550 € | 96 € | 1 885 € | 1 542 € | 480 € | 641 € | 0 € | 7 194 € |
| 3 | 10 359 € | 2 467 € | 96 € | 1 923 € | 1 573 € | 480 € | 647 € | 0 € | 7 186 € |
| 4 | 10 462 € | 2 382 € | 96 € | 1 961 € | 1 605 € | 480 € | 654 € | 0 € | 7 177 € |
| 5 | 10 567 € | 2 295 € | 96 € | 2 000 € | 1 637 € | 480 € | 660 € | 0 € | 7 169 € |
| 6 | 10 672 € | 2 206 € | 96 € | 2 040 € | 1 669 € | 480 € | 667 € | 0 € | 7 159 € |
| 7 | 10 779 € | 2 116 € | 96 € | 2 081 € | 1 703 € | 480 € | 674 € | 0 € | 7 149 € |
| 8 | 10 887 € | 2 023 € | 96 € | 2 123 € | 1 737 € | 480 € | 680 € | 0 € | 7 139 € |
| 9 | 10 996 € | 1 928 € | 96 € | 2 165 € | 1 772 € | 480 € | 687 € | 0 € | 7 128 € |
| 10 | 11 106 € | 1 831 € | 96 € | 2 209 € | 1 807 € | 480 € | 694 € | 0 € | 7 116 € |
| 11 | 11 217 € | 1 731 € | 96 € | 2 253 € | 1 843 € | 480 € | 701 € | 0 € | 7 104 € |
| 12 | 11 329 € | 1 630 € | 96 € | 2 298 € | 1 880 € | 480 € | 708 € | 0 € | 7 091 € |
| 13 | 11 442 € | 1 526 € | 96 € | 2 344 € | 1 918 € | 480 € | 715 € | 0 € | 7 078 € |
| 14 | 11 557 € | 1 419 € | 96 € | 2 391 € | 1 956 € | 480 € | 722 € | 0 € | 7 064 € |
| 15 | 11 672 € | 1 310 € | 96 € | 2 438 € | 1 995 € | 480 € | 730 € | 0 € | 7 049 € |
| 16 | 11 789 € | 1 199 € | 96 € | 2 487 € | 2 035 € | 480 € | 737 € | 0 € | 7 034 € |
| 17 | 11 907 € | 1 085 € | 96 € | 2 537 € | 2 076 € | 480 € | 744 € | 0 € | 7 018 € |
| 18 | 12 026 € | 969 € | 96 € | 2 588 € | 2 117 € | 480 € | 752 € | 0 € | 7 001 € |
| 19 | 12 146 € | 850 € | 96 € | 2 639 € | 2 160 € | 480 € | 759 € | 0 € | 6 984 € |
| 20 | 12 268 € | 728 € | 96 € | 2 692 € | 2 203 € | 480 € | 767 € | 251 € | 7 216 € |
| 21 | 12 390 € | 603 € | 96 € | 2 746 € | 2 247 € | 480 € | 774 € | 352 € | 7 298 € |
| 22 | 12 514 € | 476 € | 96 € | 2 801 € | 2 292 € | 480 € | 782 € | 373 € | 7 300 € |
| 23 | 12 639 € | 345 € | 96 € | 2 857 € | 2 338 € | 480 € | 790 € | 395 € | 7 301 € |
| 24 | 12 766 € | 212 € | 96 € | 2 914 € | 2 384 € | 480 € | 798 € | 417 € | 7 301 € |
| 25 | 12 894 € | 75 € | 96 € | 2 972 € | 2 432 € | 480 € | 806 € | 440 € | 7 301 € |
Partie 2. Une mensualité se divise en intérêts et en capitalMensualité = intérêts + capital (+ assurance) ; bénéfice = capital + cash-flow
Seule la part intérêts de la mensualité est perdue ; le capital remboursé réduit ce que vous devez à la banque, il est donc à vous. C’est pourquoi le bénéfice (loyer − charges) dépasse le cash-flow d’exactement le capital remboursé.
| Année | Intérêts du prêt | Capital remboursé1 | Cash-flow (avant impôt)2 | Bénéfice (avant impôt)3 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2 631 € | 3 533 € | -580 € | 2 953 € |
| 2 | 2 550 € | 3 614 € | -552 € | 3 062 € |
| 3 | 2 467 € | 3 697 € | -524 € | 3 173 € |
| 4 | 2 382 € | 3 781 € | -497 € | 3 285 € |
| 5 | 2 295 € | 3 868 € | -470 € | 3 398 € |
| 6 | 2 206 € | 3 957 € | -444 € | 3 513 € |
| 7 | 2 116 € | 4 048 € | -418 € | 3 630 € |
| 8 | 2 023 € | 4 141 € | -392 € | 3 748 € |
| 9 | 1 928 € | 4 236 € | -368 € | 3 868 € |
| 10 | 1 831 € | 4 333 € | -343 € | 3 989 € |
| 11 | 1 731 € | 4 432 € | -319 € | 4 113 € |
| 12 | 1 630 € | 4 534 € | -296 € | 4 238 € |
| 13 | 1 526 € | 4 638 € | -274 € | 4 364 € |
| 14 | 1 419 € | 4 744 € | -251 € | 4 493 € |
| 15 | 1 310 € | 4 853 € | -230 € | 4 623 € |
| 16 | 1 199 € | 4 964 € | -209 € | 4 755 € |
| 17 | 1 085 € | 5 078 € | -189 € | 4 889 € |
| 18 | 969 € | 5 195 € | -170 € | 5 025 € |
| 19 | 850 € | 5 314 € | -151 € | 5 163 € |
| 20 | 728 € | 5 436 € | -133 € | 5 302 € |
| 21 | 603 € | 5 560 € | -116 € | 5 444 € |
| 22 | 476 € | 5 688 € | -100 € | 5 588 € |
| 23 | 345 € | 5 818 € | -84 € | 5 734 € |
| 24 | 212 € | 5 952 € | -70 € | 5 882 € |
| 25 | 75 € | 6 088 € | -56 € | 6 032 € |
Partie 3. Ce qu’il vous reste : capital remboursé + trésorerie = bénéficeLoyer = perdu + capital + trésorerie après impôt ; part qui vous reste = bénéfice après impôt ÷ loyer
La trésorerie après impôt est le cash-flow moins l’impôt de l’année. Ce qui vous reste, le bénéfice après impôt, est le capital remboursé plus cette trésorerie — le haut de la partie verte de la barre — et c’est aussi le loyer moins l’argent perdu. La part du loyer qui vous reste est ce bénéfice divisé par le loyer, affiché à côté de l’année quand on pointe le graphique.
- Loyer de l’année10 155 €
- −Argent perdu7 201 €
- =Bénéfice après impôt2 953 €
- Capital remboursé3 533 €
- +Trésorerie après impôt(-580 €)
- =Bénéfice après impôt2 953 €
Année 1 : sur 10 155 € de loyer, 2 953 € restent à vous — 29,08 % du loyer.
| Année | Loyer de l’année | Argent perdu1 | Capital remboursé | IS de l’année2 | Trésorerie après impôt3 | Bénéfice après impôt4 | Part du loyer qui vous reste5 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 10 155 € | 7 201 € | 3 533 € | 0 € | -580 € | 2 953 € | 29,08 % |
| 2 | 10 256 € | 7 194 € | 3 614 € | 0 € | -552 € | 3 062 € | 29,86 % |
| 3 | 10 359 € | 7 186 € | 3 697 € | 0 € | -524 € | 3 173 € | 30,63 % |
| 4 | 10 462 € | 7 177 € | 3 781 € | 0 € | -497 € | 3 285 € | 31,40 % |
| 5 | 10 567 € | 7 169 € | 3 868 € | 0 € | -470 € | 3 398 € | 32,16 % |
| 6 | 10 672 € | 7 159 € | 3 957 € | 0 € | -444 € | 3 513 € | 32,92 % |
| 7 | 10 779 € | 7 149 € | 4 048 € | 0 € | -418 € | 3 630 € | 33,68 % |
| 8 | 10 887 € | 7 139 € | 4 141 € | 0 € | -392 € | 3 748 € | 34,43 % |
| 9 | 10 996 € | 7 128 € | 4 236 € | 0 € | -368 € | 3 868 € | 35,18 % |
| 10 | 11 106 € | 7 116 € | 4 333 € | 0 € | -343 € | 3 989 € | 35,92 % |
| 11 | 11 217 € | 7 104 € | 4 432 € | 0 € | -319 € | 4 113 € | 36,66 % |
| 12 | 11 329 € | 7 091 € | 4 534 € | 0 € | -296 € | 4 238 € | 37,40 % |
| 13 | 11 442 € | 7 078 € | 4 638 € | 0 € | -274 € | 4 364 € | 38,14 % |
| 14 | 11 557 € | 7 064 € | 4 744 € | 0 € | -251 € | 4 493 € | 38,87 % |
| 15 | 11 672 € | 7 049 € | 4 853 € | 0 € | -230 € | 4 623 € | 39,61 % |
| 16 | 11 789 € | 7 034 € | 4 964 € | 0 € | -209 € | 4 755 € | 40,33 % |
| 17 | 11 907 € | 7 018 € | 5 078 € | 0 € | -189 € | 4 889 € | 41,06 % |
| 18 | 12 026 € | 7 001 € | 5 195 € | 0 € | -170 € | 5 025 € | 41,78 % |
| 19 | 12 146 € | 6 984 € | 5 314 € | 0 € | -151 € | 5 163 € | 42,50 % |
| 20 | 12 268 € | 7 216 € | 5 436 € | 251 € | -384 € | 5 051 € | 41,18 % |
| 21 | 12 390 € | 7 298 € | 5 560 € | 352 € | -468 € | 5 093 € | 41,10 % |
| 22 | 12 514 € | 7 300 € | 5 688 € | 373 € | -473 € | 5 215 € | 41,67 % |
| 23 | 12 639 € | 7 301 € | 5 818 € | 395 € | -479 € | 5 339 € | 42,24 % |
| 24 | 12 766 € | 7 301 € | 5 952 € | 417 € | -487 € | 5 465 € | 42,81 % |
| 25 | 12 894 € | 7 301 € | 6 088 € | 440 € | -496 € | 5 592 € | 43,37 % |
Une trésorerie après impôt négative apparaît sous zéro sur le graphique : le loyer n’a pas couvert toutes les charges et le capital, la différence est sortie de votre poche.
Les intérêts du compte (reçus ou payés) et ceux du compte courant d’associé ne sont pas sur ce graphique ; l’impôt affiché est celui de l’année (en SCI, il inclut l’IS sur les intérêts du compte) : voir « Votre patrimoine dans le temps ».
Chaque montant des lignes détaillées est arrondi au centime : une ligne peut donc différer de 0,01 €.
Partie 4. Mois par mois (année 1)
L’année 1 en détail — l’année choisie plus haut : le loyer, les charges et le bénéfice de l’année, puis ce que vous payez chaque mois.
Loyer, charges et bénéfice (Cash-flow et bénéfice)
- Loyer par mois1Revenus totaux — mensuel883 €
- Loyer restant après toutes les charges, par mois2Cash-flow — mensuel-48 €
- Bénéfice par mois (revenus − charges, avant impôt)3Bénéfice — mensuel246 €
- Loyer par an (mois réellement loués)4Revenus totaux — annuel10 155 €
- Loyer restant après toutes les charges, par an5Cash-flow — annuel-580 €
- Bénéfice par an (revenus − charges, avant impôt)6Bénéfice = gain total — annuel2 953 €
- …conservé en trésorerie7…dont conservé en trésorerie-580 €
- …utilisé pour rembourser le prêt8…dont converti en fonds propres (capital remboursé)3 533 €
| T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01 | |
|---|---|
| Loyer par mois1Revenus totaux — mensuel | 883 € |
| Loyer restant après toutes les charges, par mois2Cash-flow — mensuel | -48 € |
| Bénéfice par mois (revenus − charges, avant impôt)3Bénéfice — mensuel | 246 € |
| Loyer par an (mois réellement loués)4Revenus totaux — annuel | 10 155 € |
| Loyer restant après toutes les charges, par an5Cash-flow — annuel | -580 € |
| Bénéfice par an (revenus − charges, avant impôt)6Bénéfice = gain total — annuel | 2 953 € |
| …conservé en trésorerie7…dont conservé en trésorerie | -580 € |
| …utilisé pour rembourser le prêt8…dont converti en fonds propres (capital remboursé) | 3 533 € |
Ce que vous payez chaque mois (Obligations)
- Mensualité du prêt (intérêts + capital + assurance)1Mensualité (capital + intérêts + assurance emprunteur)522 €
- Charges de copropriété (syndic)2126 €
- Taxe foncière3154 €
- Assurance du bien(saisi)16 €
- Honoraires de l’expert-comptable(saisi)21 €
- Frais bancaires(saisi)3 €
- Réparations annuelles (÷ 12)453 €
- Total par mois5Obligation mensuelle totale895 €
| T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01 | |
|---|---|
| Mensualité du prêt (intérêts + capital + assurance)1Mensualité (capital + intérêts + assurance emprunteur) | 522 € |
| Charges de copropriété (syndic)2 | 126 € |
| Taxe foncière3 | 154 € |
| Assurance du bien(saisi) | 16 € |
| Honoraires de l’expert-comptable(saisi) | 21 € |
| Frais bancaires(saisi) | 3 € |
| Réparations annuelles (÷ 12)4 | 53 € |
| Total par mois5Obligation mensuelle totale | 895 € |
Le capital et les intérêts du prêt (tableau d’amortissement du rapport, « Vos données et les frais ponctuels ») reprennent les montants amortis de l’année 1 — pour un prêt indiqué par la banque, la mensualité de la banque, répartie entre intérêts et capital comme dans la projection ; la taxe foncière et les charges de copropriété reprennent les montants de l’année 1 revalorisés à leur propre taux (vos données) — inclus dans les charges totales de la projection sur 25 ans, sans y être détaillés. L’assurance, l’expert-comptable et les frais bancaires n’ont pas d’hypothèse de hausse dans ce modèle : ils restent chaque année au montant mensuel saisi.