Est-ce une bonne affaire ? — Colocation meublée à Melun — LMNP · ID 02
Trois étapes, dans l’ordre de l’achat. Les chiffres viennent du même calcul que le rapport.
Les modifications ici ne sont pas enregistrées (exemple).
Étape 1 · Sur le papier
Ce que l’on peut vérifier dès l’annonce.
Vous achetez 125 000 € (169 189 € tout compris) avec 60 233 € d’apport ; le loyer est de 1 710 € par mois.
- Achat
- Prix 125 000 € + notaire 10 599 € + autres frais 1 245 € + mobilier 5 550 € + travaux 26 795 € = 169 189 €
- Bien
- 50 m² · 2 500 €/m²
- Loyer
- 1 710 €/mois · 0,5 mois sans loyer par an · loyer non indexé
- Charges
- Copropriété 144 € · taxe foncière 109 € · assurance 17 € · 169 € par mois
- Prêt
- 110 000 € à 3,28 % sur 20 ans · assurance 9,22 €/mois
- Apport
- 60 233 € à l’achat, puis les versements éventuels (section 3)
- Revente
- Année 25 · valeur +0,5 %/an
Plus d’infos
Ces valeurs viennent de la fiche du bien : on les change dans la fiche, pas ici.
Au-dessus de la moyenne de Melun + La Rochette (4p et +) : 5,57 % par an sur votre apport, après impôts, avec une hausse de valeur de +0,5 %/an.
Et si les prix ne montent pas ?
Hypothèse la plus importante — et la plus incertaine. Elle change toute la page.
Non : même si le bien ne valait presque plus rien à la revente, les loyers vous auraient déjà rendu votre apport.
Plus d’infos
Au curseur (+0,5 %/an), en année 25 : vous récupérez 233 786 € pour 60 233 € mis, soit 5,57 % par an après impôts.
À −1 %/an : 4,81 % par an ; à +2,5 %/an : 6,81 %.
La courbe = ce que vous récupérez si vous vendez cette année-là : prix de vente moins les frais, le reste du prêt et les impôts. Montants en euros courants.
Le curseur change le rendement de ce bien, son contrôle, le prix limite, les cartes d’étape et le verdict. Il ne change pas ce que vous remettez chaque mois (la valeur ne compte qu’à la revente) ni les moyennes, la France, les actions et les obligations.
Précision : sans adresse, la comparaison se fait sur la ville. Avec l’adresse exacte, le résultat est plus précis.
Plus d’infos
À savoir : des actions auraient rapporté plus sur la durée, avec plus de hauts et de bas.
Tout est dans la même mesure : le rendement net sur votre apport, après impôts = le taux par an qui transforme tout ce que vous mettez (apport + versements après l’achat) en ce que vous récupérez à la revente en année 25.
Ce bien est calculé à la hausse de valeur du curseur (+0,5 %/an) ; les moyennes du quartier et des villes le suivent (chaque vente recalculée à cette hausse de valeur) ; la France, les actions et les obligations restent fixes, chacune à sa propre hypothèse.
| Après impôts, sur votre apport | par an |
|---|---|
| Ce bien | 5,57 % |
| Moyenne Melun + La Rochette, 4p et + : 128 ventes réelles DVF (juil. 2024 – juin 2026), médiane, même calcul à +0,5 %/an | 4,39 % |
| Le même argent, aux mêmes dates, en actions (ETF monde 9,5 % avant impôt, compte-titres) | 8,06 % |
| En obligations d’État (ETF 3,42 % avant impôt) | 2,61 % |
Le prêt : le bien rapporte 7,79 % de son coût total par an, le prêt coûte 3,38 % (intérêts + assurance), soit +4,4 pts.
Règle du contrôle (comparé à la moyenne de Melun + La Rochette (4p et +), 4,39 %) : au niveau ou au-dessus ✓ ; jusqu’à 1 point en dessous – ; plus de 1 point en dessous ✗ ; plus de 2 points au-dessus, orange « vérifiez pourquoi ». Actions, obligations, les autres villes et la France servent à comparer, jamais à refuser. Le prêt qui joue contre vous est un avertissement, pas un refus.
Prix au-delà duquel ça ne vaut plus le coup : 184 699 € — à ce prix, avec +0,5 %/an de hausse de valeur, ce bien tombe à 3,39 %. Une information, pas une offre conseillée. Notaire, prêt et apport suivent le prix ; le loyer et la valeur de revente ne changent pas.
10 000 € de moins sur le prix → 5,92 % par an.
Prêt et frais de notaire en proportion du prix, revente au prix du marché.
Loyers moins toutes les charges, année 1, avant impôt : 10,54 % du prix par an.
Autres repères (cases sous la barre), même mesure : Paris (4p et +) 0,89 % (8774) · moyenne France * 3,31 % (à +1,4 %/an). Une ville s’ajoute dès que son benchmark de ventes réelles est calculé. Le contrôle compare aux ventes de biens de la même taille dans le quartier (au moins 5), sinon à 2 km, sinon dans la ville.
Moyennes = chaque vente DVF de la zone (juil. 2024 – juin 2026) passée dans notre moteur avec les mêmes réglages : SCI à l’IS meublée, apport 10 %, prêt 3,85 % sur 25 ans (taux moyen de novembre 2026), revente en année 25 (détail sur la page « Voir comment c’est calculé ») ; leur fiscalité peut différer de celle de ce bien.
La ville vient du code postal de la fiche (Avancé → Est-ce une bonne affaire ?), sinon du nom du bien ; la taille (4 pièces) du champ « Pièces », sinon du nom (« 4p », « T3 »).
* Moyenne France : un appartement meublé type de 50 m², 141 300 €, loyer 688 € hors charges + 90 € de charges, hausse 1,4 %/an ; rendement brut 5,8 % hors charges, 3,95 % net avant impôt. Sources : rendements bruts SeLoger, Meilleurtaux, Guy Hoquet × Bien’ici (publiés pour la location vide) ; loyers LocService, +10 % pour le meublé (ANIL) ; calcul par notre moteur.
Actions : MSCI World net en euros 1972–2025 (9,7 %/an) moins 0,2 % de frais ; impôt PFU 31,4 % sur le gain à la revente.
Entrez vos revenus pour voir si vous pouvez suivre.
Aucun versement : les loyers paient tout, chaque année
Plus d’infos
Les barres = l’argent que vous remettez chaque année où les loyers ne suffisent pas (charges, mensualités, impôts), ramené par mois.
La hausse de valeur ne change pas ces versements (elle ne compte qu’à la revente) ; les travaux DPE sont payés avec l’apport, pas chaque mois.
Revenus et logement : à essayer ici, rien n’est enregistré.
Si c’est trop lourd : plus d’apport, un prêt plus long, ou un prix plus bas.
Entrez la classe DPE de l’annonce.
DPE moyen dans ce secteur : D — classe médiane de 679 appartements vendus (Melun + La Rochette, DPE ADEME) ; 12 % sont en F ou G.
Plus d’infos
La loi (Climat et résilience, 22 août 2021) : un logement classé G ne peut plus être loué depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028, E à partir de 2034 — pour un bail signé, renouvelé ou reconduit tacitement. Rien n’est prévu pour D. Dates différentes en outre-mer. Source : service-public.fr, « Logement à louer décent » (vérifié le 21 mars 2025).
Loyer gelé : depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement F ou G ne peut pas augmenter (ecologie.gouv.fr). La page le calcule sans hausse de loyer tant que les travaux ne le sortent pas de F / G.
Chauffage électrique : depuis le 1er janvier 2026 le DPE compte l’électricité moins lourdement (coefficient 2,3 → 1,9) ; un DPE plus ancien peut être meilleur s’il est refait.
Pour gagner une ou deux classes : isolation, fenêtres, chauffage et eau chaude plus efficaces, ventilation. Faites établir un devis avec le DPE visé.
Le rendement avec les travaux : la page relance le calcul avec le montant payé par votre apport (valeur de revente inchangée, par prudence) ; toute la page suit.
Complétez pour avoir le verdict
Il manque, pour juger ce bien sur le papier :
Le verdict de l’étape 1 et le bouton « J’ai fait la visite » apparaissent une fois ces champs remplis.
Étape 2 · À la visite
Ce que vous voyez sur place et ce que vous demandez à l’agent.
Cette étape s’ouvre quand l’étape 1 est complète : il manque vos revenus nets du foyer et la classe DPE.
Avec ces chiffres (26 795 € de travaux), rendement 5,57 %, au niveau ou au-dessus de la moyenne : le prix demandé tient, faites votre offre.
À regarder pendant la visite :
- État généralmurs, plafonds, portes ; rien à refaire tout de suite
- Électricitétableau récent, différentiel, prises avec terre
- Fenêtresdouble vitrage, ferment bien
- Cuisine et salle de bainéquipées, en état de marche, pas de fuite
- Humiditépas de traces, d’odeur ni de moisissure
- Solspas de parquet abîmé ni de carrelage cassé
- Lumièreexposition, vis-à-vis, pièces claires
À demander à l’agent :
- Locataire en place ?libre, ou bail lu : loyer, date de finfiche : 1 710 €/mois
- Ascenseurprésent et entretenu si étage élevé ; sinon « OK »
- Taxe foncière réellemontant du dernier avisfiche : 1 311 €/an
- Charges de copropriété réellesmontant des derniers appels de chargesfiche : 1 724,16 €/an
- Surface réellesurface Carrez annoncée ou mesuréefiche : 50 m²
- Travaux votés ou prévus dans l’immeuble ?ravalement, toiture, ascenseur… et la part de ce lot
Total travaux : 26 795 €
Le total remplace les travaux de la fiche et entre dans le rendement (si la réponse DPE est « Oui », il inclut les travaux DPE).
Les montants corrigés et les travaux recalculent cette page ; rien n’est enregistré ici.
Plus d’infos
« OK » quand c’est vérifié, « Problème » si quelque chose cloche. Tant qu’un point reste « ? », l’étape n’est pas finie.
Locataire en place : vous reprenez son bail tel quel. Demandez le bail et les 3 dernières quittances.
Taxe foncière et charges : un montant plus élevé que la fiche fait baisser le rendement — changez-le dans la fiche.
Travaux votés avant la vente : en principe à la charge du vendeur ; faites-le écrire dans le compromis.
Étape 3 · Offre acceptée
Le compromis arrive avec les documents de la copropriété.
Cette étape s’ouvre quand l’étape 1 est complète : il manque vos revenus nets du foyer et la classe DPE.
Les documents sont conformes, mais d’autres points ne sont pas au vert : voyez le détail ci-dessous avant de signer.
Vous avez 10 jours pour vous rétracter, à partir du lendemain de la réception de tous ces documents.
- PV d’AG des 3 dernières années et travaux votésla part de ce lot dans les travaux votés ou prévus
- Charges réelles (appels de charges)les 2 derniers exercicesfiche : 1 724,16 €/an
- Taxe foncière réelle (dernier avis)à demander au vendeurfiche : 1 311 €/an
- Diagnostics et surface Carrez conformesDPE, électricité, gaz, amiante, plomb, termites ; surface de l’acte
- Bail en cours conforme (si loué ; sinon « OK »)loyer, dépôt de garantie, date de fin
- DTG / plan pluriannuel de travaux (si plus de 15 lots)gros travaux prévus dans les 10 ans
- Le bien tel qu’il est = les plans et documents officielsrèglement de copropriété, état descriptif de division, plans annexés au compromis, permis / déclarations de travaux
Plus d’infos
Ce que dit la loi : les documents de la copropriété (fiche synthétique, règlement, PV des assemblées générales des 3 dernières années, carnet d’entretien, DTG s’il existe, plan pluriannuel de travaux, charges payées par le vendeur sur les 2 derniers exercices, fonds de travaux, impayés) et le dossier de diagnostics doivent vous être remis au plus tard à la signature du compromis. Vous avez alors 10 jours pour vous rétracter, sans motif et sans frais ; le délai commence le lendemain du jour où vous avez reçu tous ces documents. Source : service-public.fr, « Vente d’un logement en copropriété » (vérifié le 21 août 2025) ; code de la construction et de l’habitation, art. L271-1 à L271-3 et L721-1 à L721-3.
La fiche de ce bien compte 1 311 € de taxe foncière et 1 724 € de charges de copropriété par an. Si les vrais montants sont différents, changez-les dans la fiche : le rendement suivra.
Pour vous rétracter, suivez la forme prévue dans le compromis (en général une lettre recommandée avec accusé de réception), avant la fin des 10 jours.
Résultat
Toutes les vérifications, étape par étape, et le verdict.
Complétez pour avoir le verdict
Complétez d’abord l’étape 1 : vos revenus nets du foyer et la classe DPE.
Précision : sans adresse, la comparaison se fait sur la ville. Avec l’adresse exacte, le résultat est plus précis.
Rendement après impôts de l’argent que vous mettez, revente comprise en année 25, calculé sur votre fiche telle que saisie (prix +0,5 %/an). C’est le point de départ : il ne bouge pas quand vous enregistrez ce que vous trouvez aux étapes 2 et 3.
Rien n’est enregistré ici — créez un compte gratuit pour garder cette évaluation
Étape 1 · Sur le papier
- Rendement · Au-dessus de la moyenne de Melun + La Rochette (4p et +) : 5,57 % par an sur votre apport, après impôts.À savoir : des actions auraient rapporté plus sur la durée, avec plus de hauts et de bas.
- Cash-flow · Entrez vos revenus en section 3.
- DPE · Entrez la classe DPE de l’annonce.
Étape 2 · À la visite
- Logement · État, travaux, locataire en place, ascenseur : à voir à la visite — pas encore.
Étape 3 · Offre acceptée
- Immeuble & copropriété · PV d’AG, travaux votés ou prévus, carnet d’entretien, DTG, charges réelles, taxe foncière — pas encore.
- Le bien = les documents · Surface Carrez, lot, diagnostics, bail en cours si loué, conformité aux plans — pas encore.
Plus d’infos
Six contrôles, dans l’ordre de l’achat. Sur le papier : rendement, cash-flow, DPE. À la visite : le logement. Après l’offre : l’immeuble et les documents. Chaque étape refait le rendement et le cash-flow avec ses chiffres (corrections de la visite, prix de l’offre). Vert ✓ partout : « Bonne affaire ». Un rouge ✗ : la ligne dit ce qui coince et comment y remédier. Gris « – » : pas encore vérifié.
Et maintenant ?
Les résultats sont des estimations, pas un conseil fiscal ou financier.