Impôt sur la plus-value à la revente — Colocation meublée à Melun — LMNP · ID 02LMNPPlus-value des particuliers (revente en LMNP)
Cette page montre l’impôt sur la plus-value à la revente, et l’argent que la vente vous laisse. Résultat pour l’année 1 : 0 € d’impôt sur une plus-value de -5 656 € ; 12 242 € de produit de la vente après impôt.
Plus-value des particuliers (CGI art. 150 U à 150 VH) : la plus-value est le prix de vente moins les frais d’agence, moins le « prix d’acquisition retenu pour l’impôt » (le prix d’achat, plus les frais d’acquisition et les travaux quand c’est permis, moins l’amortissement réellement déduit sur le bâti et les améliorations). Les abattements pour durée de détention réduisent chaque année la part imposée ; le reste est imposé à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, plus une surtaxe sur les plus-values élevées. Le produit de la vente = ce que laisse la vente après l’emprunt et les frais, moins cet impôt, plus l’économie de CSG reçue l’année suivante. Moteur : lib/roi-engine/tax/plusValueParticuliers.ts, lmnpReel.ts.
Plus-value avant abattements (année 1)-5 656 €Plus-value brute
Impôt sur la plus-value à la revente (année 1)0 €Impôt total à la revente (IR 19 % + PS 17,2 % + surtaxe)
Produit de la vente après impôt (année 1)12 242 €Produit net de cession après impôt (après remboursement du prêt et frais de cession)
Partie 1. L’impôt à la reventePlus-value des particuliers
Revente à la fin de l’année 1 (1 années pleines de détention). La plus-value est le prix de vente moins le « prix d’acquisition retenu pour l’impôt ». Ce prix est diminué des amortissements réellement déduits sur le bâti et les améliorations (pas ceux du mobilier, qui ne fait pas partie du bien vendu). Plus vous le détenez longtemps, plus la plus-value est exonérée : plus d’impôt sur le revenu après 22 ans, plus de prélèvements sociaux après 30 ans.
Frais d’achat à la revente : Aucun — déjà déduits en année 1
Prix retenu=Prix d’achat+Frais d’acquisition ajouteˊs+Travaux ajouteˊs−Amortissements deˊduits
Plus-value=(Prix de vente−Frais d’agence)−Prix retenu
Plus-value des particuliers (CGI art. 150 U à 150 VH). A_IR / A_PS sont les abattements pour durée de détention, par année de détention : impôt sur le revenu 6 % (années 6 à 21), 4 % (année 22) ; prélèvements sociaux 1,65 % (années 6 à 21), 1,6 % (année 22), 9 % (années 23 à 30). Rien les années 1 à 5. La surtaxe (CGI art. 1609 nonies G) ne s’applique que si la base imposable à l’impôt sur le revenu dépasse 50 000 €. Les prélèvements sociaux restent ici à 17,2 % : le taux de 18,6 % vaut pour les revenus locatifs, pas pour les plus-values. Les frais de remboursement du prêt ne réduisent pas la plus-value. (lib/roi-engine/tax/plusValueParticuliers.ts, lmnpReel.ts)
Prix d’acquisition retenu pour l’impoˆt=Prix d’achat+Frais d’acquisition ajouteˊs+Travaux (reˊels, pas encore deˊduits)−Amortissements deˊduits (baˆti + ameˊliorations; mobilier exclu)=125000€+0€+0€−0€=125000€
Prix de vente125 625 €
−Frais d’agence6 281 €
−Prix d’acquisition retenu pour l’impôt125 000 €
=Plus-value avant abattements(-5 656 €)
Plus-value avant abattements=Prix de vente−Frais d’agence−Prix d’acquisition retenu pour l’impoˆt=125625€−6281€−125000€=−5656€
Abattement pour l’impôt sur le revenu0,00 %Part de la plus-value exonérée des 19 %
Abattement pour les prélèvements sociaux0,00 %Part de la plus-value exonérée des 17,2 %
Impôt sur le revenu (19 % de 0 €)0 €
+Prélèvements sociaux (17,2 % de 0 €)0 €
+Surtaxe0 €
=Impôt sur la plus-value à la revente0 €
Impoˆt sur la plus-value aˋ la revente=Impoˆt sur le revenu (19% de 0€)+Preˊleˋvements sociaux (17,2% de 0€)+Surtaxe=0€+0€+0€=0€
Prix de vente125 625 €
−Frais d’agence6 281 €
−Frais de remboursement du prêt1 060 €
−Capital restant dû106 042 €
−Impôt sur la plus-value à la revente0 €
+Économie d’impôt sur la CSG de l’année 1 (reçue en année 2)0 €
=Produit de la vente après impôt12 242 €
Produit de la vente apreˋs impoˆt=Prix de vente−Frais d’agence−Frais de remboursement du preˆt−Capital restant duˆ−Impoˆt sur la plus-value aˋ la revente+Eˊconomie d’impoˆt sur la CSG de l’anneˊe 1 (rec¸ue en anneˊe 2)=125625€−6281€−1060€−106042€−0€+0€=12242€
La vente ne dégage aucune plus-value imposable : il n’y a donc pas d’impôt dessus.