Impôt sur la plus-value à la revente — Colocation meublée à Melun — LMNP · ID 02LMNPPlus-value des particuliers (revente en LMNP)
Cette page montre l’impôt sur la plus-value à la revente, et l’argent que la vente vous laisse. Résultat pour l’année 25 : 4 804 € d’impôt sur une plus-value de 62 064 € ; 129 909 € de produit de la vente après impôt.
Plus-value des particuliers (CGI art. 150 U à 150 VH) : la plus-value est le prix de vente moins les frais d’agence, moins le « prix d’acquisition retenu pour l’impôt » (le prix d’achat, plus les frais d’acquisition et les travaux quand c’est permis, moins l’amortissement réellement déduit sur le bâti et les améliorations). Les abattements pour durée de détention réduisent chaque année la part imposée ; le reste est imposé à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, plus une surtaxe sur les plus-values élevées. Le produit de la vente = ce que laisse la vente après l’emprunt et les frais, moins cet impôt, plus l’économie de CSG reçue l’année suivante. Moteur : lib/roi-engine/tax/plusValueParticuliers.ts, lmnpReel.ts.
Plus-value avant abattements (année 25)62 064 €Plus-value brute
Impôt sur la plus-value à la revente (année 25)4 804 €Impôt total à la revente (IR 19 % + PS 17,2 % + surtaxe)
Produit de la vente après impôt (année 25)129 909 €Produit net de cession après impôt (après remboursement du prêt et frais de cession)
Partie 1. L’impôt à la reventePlus-value des particuliers
Revente à la fin de l’année 25 (25 années pleines de détention). La plus-value est le prix de vente moins le « prix d’acquisition retenu pour l’impôt ». Ce prix est diminué des amortissements réellement déduits sur le bâti et les améliorations (pas ceux du mobilier, qui ne fait pas partie du bien vendu). Plus vous le détenez longtemps, plus la plus-value est exonérée : plus d’impôt sur le revenu après 22 ans, plus de prélèvements sociaux après 30 ans.
Frais d’achat à la revente : Aucun — déjà déduits en année 1
Prix retenu=Prix d’achat+Frais d’acquisition ajouteˊs+Travaux ajouteˊs−Amortissements deˊduits
Plus-value=(Prix de vente−Frais d’agence)−Prix retenu
Plus-value des particuliers (CGI art. 150 U à 150 VH). A_IR / A_PS sont les abattements pour durée de détention, par année de détention : impôt sur le revenu 6 % (années 6 à 21), 4 % (année 22) ; prélèvements sociaux 1,65 % (années 6 à 21), 1,6 % (année 22), 9 % (années 23 à 30). Rien les années 1 à 5. La surtaxe (CGI art. 1609 nonies G) ne s’applique que si la base imposable à l’impôt sur le revenu dépasse 50 000 €. Les prélèvements sociaux restent ici à 17,2 % : le taux de 18,6 % vaut pour les revenus locatifs, pas pour les plus-values. Les frais de remboursement du prêt ne réduisent pas la plus-value. (lib/roi-engine/tax/plusValueParticuliers.ts, lmnpReel.ts)
Prix d’acquisition retenu pour l’impoˆt=Prix d’achat+Frais d’acquisition ajouteˊs+Travaux (forfait de 15%)−Amortissements deˊduits (baˆti + ameˊliorations; mobilier exclu: 2356€)=125000€+0€+18750€−71295€=72455€
Prix de vente141 599 €
−Frais d’agence7 080 €
−Prix d’acquisition retenu pour l’impôt72 455 €
=Plus-value avant abattements62 064 €
Plus-value avant abattements=Prix de vente−Frais d’agence−Prix d’acquisition retenu pour l’impoˆt=141599€−7080€−72455€=62064€
Abattement pour l’impôt sur le revenu100,00 %Part de la plus-value exonérée des 19 %
Abattement pour les prélèvements sociaux55,00 %Part de la plus-value exonérée des 17,2 %
Impôt sur le revenu (19 % de 0 €)0 €
+Prélèvements sociaux (17,2 % de 27 929 €)4 804 €
+Surtaxe0 €
=Impôt sur la plus-value à la revente4 804 €
Impoˆt sur la plus-value aˋ la revente=Impoˆt sur le revenu (19% de 0€)+Preˊleˋvements sociaux (17,2% de 27929€)+Surtaxe=0€+4804€+0€=4804€
Prix de vente141 599 €
−Frais d’agence7 080 €
−Frais de remboursement du prêt0 €
−Capital restant dû0 €
−Impôt sur la plus-value à la revente4 804 €
+Économie d’impôt sur la CSG de l’année 25 (reçue en année 26)193 €
=Produit de la vente après impôt129 909 €
Produit de la vente apreˋs impoˆt=Prix de vente−Frais d’agence−Frais de remboursement du preˆt−Capital restant duˆ−Impoˆt sur la plus-value aˋ la revente+Eˊconomie d’impoˆt sur la CSG de l’anneˊe 25 (rec¸ue en anneˊe 26)=141599€−7080€−0€−0€−4804€+193€=129909€