Où va votre loyer, année après année — Colocation meublée à Melun — LMNP · ID 02LMNPDétail loyer → argent perdu / capital / trésorerie
Cette page montre où va le loyer de chaque année : l’argent perdu, le capital remboursé et la trésorerie après impôt. Résultat pour l’année 1 : sur 19 665 € de loyer, 10 152 € sont perdus, 3 958 € remboursent le prêt et 5 555 € restent en trésorerie après impôt — bénéfice 9 513 €, soit 48,37 % du loyer.
D’où vient chaque chiffre
Chaque lien ouvre la page qui calcule ce chiffre.
- Cash-flow avant impôt (loyers − charges − mensualités) Cash-flow
- Impôt et cash-flow après impôt chaque année Impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, cash-flow après impôt (LMNP)
- Capital remboursé (fonds propres constitués) Capital remboursé
Partie 1. Du loyer à l’argent perduPerdu_t = charges + intérêts d’emprunt + impôt de l’année
Les charges et les intérêts d’emprunt sont ceux de la page du cash-flow ; l’impôt de l’année vient de la page de l’impôt. Additionnés, ils forment la partie rouge, en haut de chaque barre : de l’argent dépensé qui ne revient jamais.
| Année | Loyer de l’année1 | Intérêts du prêt | Assurance emprunteur | Taxe foncière | Charges de copropriété | Assurance du bien, expert-comptable, frais bancaires2 | Réparations annuelles | Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux de l’année (net des crédits)3 | Argent perdu4 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 19 665 € | 3 549 € | 111 € | 1 311 € | 1 724 € | 2 228 € | 1 229 € | 0 € | 10 152 € |
| 2 | 19 665 € | 3 417 € | 111 € | 1 329 € | 1 748 € | 2 228 € | 1 229 € | 207 € | 10 270 € |
| 3 | 19 665 € | 3 281 € | 111 € | 1 348 € | 1 773 € | 2 228 € | 1 229 € | 3 040 € | 13 009 € |
| 4 | 19 665 € | 3 140 € | 111 € | 1 367 € | 1 798 € | 2 228 € | 1 229 € | 2 968 € | 12 840 € |
| 5 | 19 665 € | 2 995 € | 111 € | 1 386 € | 1 823 € | 2 228 € | 1 229 € | 3 015 € | 12 786 € |
| 6 | 19 665 € | 2 844 € | 111 € | 1 405 € | 1 848 € | 2 228 € | 1 229 € | 3 064 € | 12 730 € |
| 7 | 19 665 € | 2 689 € | 111 € | 1 425 € | 1 874 € | 2 228 € | 1 229 € | 3 115 € | 12 672 € |
| 8 | 19 665 € | 2 529 € | 111 € | 1 445 € | 1 900 € | 2 228 € | 1 229 € | 3 332 € | 12 774 € |
| 9 | 19 665 € | 2 363 € | 111 € | 1 465 € | 1 927 € | 2 228 € | 1 229 € | 3 381 € | 12 704 € |
| 10 | 19 665 € | 2 192 € | 111 € | 1 486 € | 1 954 € | 2 228 € | 1 229 € | 3 438 € | 12 638 € |
| 11 | 19 665 € | 2 015 € | 111 € | 1 507 € | 1 981 € | 2 228 € | 1 229 € | 3 498 € | 12 569 € |
| 12 | 19 665 € | 1 832 € | 111 € | 1 528 € | 2 009 € | 2 228 € | 1 229 € | 3 561 € | 12 498 € |
| 13 | 19 665 € | 1 643 € | 111 € | 1 549 € | 2 037 € | 2 228 € | 1 229 € | 3 626 € | 12 423 € |
| 14 | 19 665 € | 1 448 € | 111 € | 1 571 € | 2 066 € | 2 228 € | 1 229 € | 3 694 € | 12 346 € |
| 15 | 19 665 € | 1 246 € | 111 € | 1 593 € | 2 095 € | 2 228 € | 1 229 € | 3 764 € | 12 265 € |
| 16 | 19 665 € | 1 037 € | 111 € | 1 615 € | 2 124 € | 2 228 € | 1 229 € | 4 122 € | 12 466 € |
| 17 | 19 665 € | 822 € | 111 € | 1 638 € | 2 154 € | 2 228 € | 1 229 € | 4 186 € | 12 367 € |
| 18 | 19 665 € | 599 € | 111 € | 1 661 € | 2 184 € | 2 228 € | 1 229 € | 4 265 € | 12 277 € |
| 19 | 19 665 € | 369 € | 111 € | 1 684 € | 2 214 € | 2 228 € | 1 229 € | 4 347 € | 12 183 € |
| 20 | 19 665 € | 132 € | 111 € | 1 707 € | 2 245 € | 2 228 € | 1 229 € | 4 433 € | 12 085 € |
| 21 | 19 665 € | 0 € | 0 € | 1 731 € | 2 277 € | 2 228 € | 1 229 € | 4 520 € | 11 985 € |
| 22 | 19 665 € | 0 € | 0 € | 1 755 € | 2 309 € | 2 228 € | 1 229 € | 4 489 € | 12 010 € |
| 23 | 19 665 € | 0 € | 0 € | 1 780 € | 2 341 € | 2 228 € | 1 229 € | 4 462 € | 12 041 € |
| 24 | 19 665 € | 0 € | 0 € | 1 805 € | 2 374 € | 2 228 € | 1 229 € | 4 435 € | 12 072 € |
| 25 | 19 665 € | 0 € | 0 € | 1 830 € | 2 407 € | 2 228 € | 1 229 € | 4 408 € | 12 103 € |
Partie 2. Une mensualité se divise en intérêts et en capitalMensualité = intérêts + capital (+ assurance) ; bénéfice = capital + cash-flow
Seule la part intérêts de la mensualité est perdue ; le capital remboursé réduit ce que vous devez à la banque, il est donc à vous. C’est pourquoi le bénéfice (loyer − charges) dépasse le cash-flow d’exactement le capital remboursé.
| Année | Intérêts du prêt | Capital remboursé1 | Cash-flow (avant impôt)2 | Bénéfice (avant impôt)3 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 3 549 € | 3 958 € | 5 555 € | 9 513 € |
| 2 | 3 417 € | 4 090 € | 5 512 € | 9 602 € |
| 3 | 3 281 € | 4 226 € | 5 469 € | 9 695 € |
| 4 | 3 140 € | 4 367 € | 5 425 € | 9 792 € |
| 5 | 2 995 € | 4 512 € | 5 381 € | 9 893 € |
| 6 | 2 844 € | 4 663 € | 5 336 € | 9 999 € |
| 7 | 2 689 € | 4 818 € | 5 291 € | 10 108 € |
| 8 | 2 529 € | 4 978 € | 5 244 € | 10 223 € |
| 9 | 2 363 € | 5 144 € | 5 198 € | 10 342 € |
| 10 | 2 192 € | 5 315 € | 5 150 € | 10 465 € |
| 11 | 2 015 € | 5 492 € | 5 102 € | 10 594 € |
| 12 | 1 832 € | 5 675 € | 5 053 € | 10 728 € |
| 13 | 1 643 € | 5 864 € | 5 004 € | 10 868 € |
| 14 | 1 448 € | 6 059 € | 4 953 € | 11 013 € |
| 15 | 1 246 € | 6 261 € | 4 902 € | 11 164 € |
| 16 | 1 037 € | 6 470 € | 4 851 € | 11 321 € |
| 17 | 822 € | 6 685 € | 4 799 € | 11 484 € |
| 18 | 599 € | 6 908 € | 4 745 € | 11 653 € |
| 19 | 369 € | 7 138 € | 4 692 € | 11 829 € |
| 20 | 132 € | 7 375 € | 4 637 € | 12 012 € |
| 21 | 0 € | 0 € | 12 199 € | 12 199 € |
| 22 | 0 € | 0 € | 12 143 € | 12 143 € |
| 23 | 0 € | 0 € | 12 086 € | 12 086 € |
| 24 | 0 € | 0 € | 12 029 € | 12 029 € |
| 25 | 0 € | 0 € | 11 970 € | 11 970 € |
Partie 3. Ce qu’il vous reste : capital remboursé + trésorerie = bénéficeLoyer = perdu + capital + trésorerie après impôt ; part qui vous reste = bénéfice après impôt ÷ loyer
La trésorerie après impôt est le cash-flow moins l’impôt de l’année. Ce qui vous reste, le bénéfice après impôt, est le capital remboursé plus cette trésorerie — le haut de la partie verte de la barre — et c’est aussi le loyer moins l’argent perdu. La part du loyer qui vous reste est ce bénéfice divisé par le loyer, affiché à côté de l’année quand on pointe le graphique.
- Loyer de l’année19 665 €
- −Argent perdu10 152 €
- =Bénéfice après impôt9 513 €
- Capital remboursé3 958 €
- +Trésorerie après impôt5 555 €
- =Bénéfice après impôt9 513 €
Année 1 : sur 19 665 € de loyer, 9 513 € restent à vous — 48,37 % du loyer.
| Année | Loyer de l’année | Argent perdu1 | Capital remboursé | Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux de l’année (net des crédits)2 | Trésorerie après impôt3 | Bénéfice après impôt4 | Part du loyer qui vous reste5 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 19 665 € | 10 152 € | 3 958 € | 0 € | 5 555 € | 9 513 € | 48,37 % |
| 2 | 19 665 € | 10 270 € | 4 090 € | 207 € | 5 305 € | 9 395 € | 47,78 % |
| 3 | 19 665 € | 13 009 € | 4 226 € | 3 040 € | 2 429 € | 6 656 € | 33,84 % |
| 4 | 19 665 € | 12 840 € | 4 367 € | 2 968 € | 2 458 € | 6 825 € | 34,70 % |
| 5 | 19 665 € | 12 786 € | 4 512 € | 3 015 € | 2 366 € | 6 879 € | 34,98 % |
| 6 | 19 665 € | 12 730 € | 4 663 € | 3 064 € | 2 272 € | 6 935 € | 35,27 % |
| 7 | 19 665 € | 12 672 € | 4 818 € | 3 115 € | 2 176 € | 6 993 € | 35,56 % |
| 8 | 19 665 € | 12 774 € | 4 978 € | 3 332 € | 1 913 € | 6 891 € | 35,04 % |
| 9 | 19 665 € | 12 704 € | 5 144 € | 3 381 € | 1 817 € | 6 961 € | 35,40 % |
| 10 | 19 665 € | 12 638 € | 5 315 € | 3 438 € | 1 712 € | 7 027 € | 35,73 % |
| 11 | 19 665 € | 12 569 € | 5 492 € | 3 498 € | 1 604 € | 7 096 € | 36,08 % |
| 12 | 19 665 € | 12 498 € | 5 675 € | 3 561 € | 1 492 € | 7 167 € | 36,45 % |
| 13 | 19 665 € | 12 423 € | 5 864 € | 3 626 € | 1 378 € | 7 242 € | 36,83 % |
| 14 | 19 665 € | 12 346 € | 6 059 € | 3 694 € | 1 260 € | 7 319 € | 37,22 % |
| 15 | 19 665 € | 12 265 € | 6 261 € | 3 764 € | 1 139 € | 7 400 € | 37,63 % |
| 16 | 19 665 € | 12 466 € | 6 470 € | 4 122 € | 729 € | 7 199 € | 36,61 % |
| 17 | 19 665 € | 12 367 € | 6 685 € | 4 186 € | 612 € | 7 298 € | 37,11 % |
| 18 | 19 665 € | 12 277 € | 6 908 € | 4 265 € | 480 € | 7 388 € | 37,57 % |
| 19 | 19 665 € | 12 183 € | 7 138 € | 4 347 € | 344 € | 7 482 € | 38,05 % |
| 20 | 19 665 € | 12 085 € | 7 375 € | 4 433 € | 204 € | 7 580 € | 38,54 % |
| 21 | 19 665 € | 11 985 € | 0 € | 4 520 € | 7 680 € | 7 680 € | 39,05 % |
| 22 | 19 665 € | 12 010 € | 0 € | 4 489 € | 7 655 € | 7 655 € | 38,92 % |
| 23 | 19 665 € | 12 041 € | 0 € | 4 462 € | 7 624 € | 7 624 € | 38,77 % |
| 24 | 19 665 € | 12 072 € | 0 € | 4 435 € | 7 593 € | 7 593 € | 38,61 % |
| 25 | 19 665 € | 12 103 € | 0 € | 4 408 € | 7 562 € | 7 562 € | 38,45 % |
Les intérêts de votre compte locatif (reçus, ou payés à un prêteur) et le prélèvement forfaitaire sur les intérêts reçus ne sont pas sur ce graphique ; l’impôt affiché est l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux de l’année, tels que calculés pour votre régime : voir « Votre patrimoine dans le temps ».
Chaque montant des lignes détaillées est arrondi au centime : une ligne peut donc différer de 0,01 €.
Partie 4. Mois par mois (année 1)
L’année 1 en détail — l’année choisie plus haut : le loyer, les charges et le bénéfice de l’année, puis ce que vous payez chaque mois.
Loyer, charges et bénéfice (Cash-flow et bénéfice)
- Loyer par mois1Revenus totaux — mensuel1 710 €
- Cash-flow avant impôt, par mois2Cash-flow — mensuel463 €
- Bénéfice par mois (revenus − charges, avant impôt)3Bénéfice — mensuel793 €
- Loyer par an (mois réellement loués)4Revenus totaux — annuel19 665 €
- Cash-flow avant impôt, par an5Cash-flow — annuel5 555 €
- Bénéfice par an (revenus − charges, avant impôt)6Bénéfice = gain total — annuel9 513 €
- …conservé en trésorerie7…dont conservé en trésorerie5 555 €
- …utilisé pour rembourser le prêt8…dont converti en fonds propres (capital remboursé)3 958 €
| Colocation meublée à Melun — LMNP · ID 02 | |
|---|---|
| Loyer par mois1Revenus totaux — mensuel | 1 710 € |
| Cash-flow avant impôt, par mois2Cash-flow — mensuel | 463 € |
| Bénéfice par mois (revenus − charges, avant impôt)3Bénéfice — mensuel | 793 € |
| Loyer par an (mois réellement loués)4Revenus totaux — annuel | 19 665 € |
| Cash-flow avant impôt, par an5Cash-flow — annuel | 5 555 € |
| Bénéfice par an (revenus − charges, avant impôt)6Bénéfice = gain total — annuel | 9 513 € |
| …conservé en trésorerie7…dont conservé en trésorerie | 5 555 € |
| …utilisé pour rembourser le prêt8…dont converti en fonds propres (capital remboursé) | 3 958 € |
Votre impôt cette année (Résultat annuel au régime réel)
- Résultat imposable1Résultat fiscal imposable0 €
- Impôt sur le revenu2Impôt sur le revenu (résultat imposable × TMI)0 €
- Prélèvements sociaux3Prélèvements sociaux (résultat imposable × 18,6 %)0 €
- Économie d’impôt sur la CSG de l’an dernier4Économie d’impôt de la CSG déductible reçue (de N−1)0 €
- Cash-flow après impôt5Cash-flow après impôt5 555 €
| Colocation meublée à Melun — LMNP · ID 02 | |
|---|---|
| Résultat imposable1Résultat fiscal imposable | 0 € |
| Impôt sur le revenu2Impôt sur le revenu (résultat imposable × TMI) | 0 € |
| Prélèvements sociaux3Prélèvements sociaux (résultat imposable × 18,6 %) | 0 € |
| Économie d’impôt sur la CSG de l’an dernier4Économie d’impôt de la CSG déductible reçue (de N−1) | 0 € |
| Cash-flow après impôt5Cash-flow après impôt | 5 555 € |
Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux sur les loyers de cette année, et le cash-flow après eux. Toutes les années : Votre impôt chaque année →
Ce que vous payez chaque mois (Obligations)
- Mensualité du prêt (intérêts + capital + assurance)1Mensualité (capital + intérêts + assurance emprunteur)635 €
- Charges de copropriété (syndic)2144 €
- Taxe foncière3109 €
- Assurance du bien(saisi)17 €
- Honoraires de l’expert-comptable(saisi)22 €
- Frais bancaires(saisi)3 €
- Réparations annuelles (÷ 12)4102 €
- Total par mois5Obligation mensuelle totale1 032 €
| Colocation meublée à Melun — LMNP · ID 02 | |
|---|---|
| Mensualité du prêt (intérêts + capital + assurance)1Mensualité (capital + intérêts + assurance emprunteur) | 635 € |
| Charges de copropriété (syndic)2 | 144 € |
| Taxe foncière3 | 109 € |
| Assurance du bien(saisi) | 17 € |
| Honoraires de l’expert-comptable(saisi) | 22 € |
| Frais bancaires(saisi) | 3 € |
| Réparations annuelles (÷ 12)4 | 102 € |
| Total par mois5Obligation mensuelle totale | 1 032 € |
Le capital et les intérêts du prêt (tableau d’amortissement de la section « Vos données et les frais ponctuels ») reprennent les montants amortis de l’année 1 — pour un prêt indiqué par la banque, la mensualité de la banque, répartie entre intérêts et capital comme dans la projection ; la taxe foncière et les charges de copropriété reprennent les montants de l’année 1 revalorisés à leur propre taux (section « Vos données et les frais ponctuels »). L’assurance, l’expert-comptable et les frais bancaires n’ont pas d’hypothèse de hausse dans ce modèle : ils restent chaque année au montant mensuel saisi. L’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ci-dessus se paient une fois par an, pas chaque mois.