Règles fiscales utilisées, et ce qui est simplifié — Colocation meublée à Melun — LMNP · ID 02LMNPRègles LMNP, sources, année des règles fiscales

Règles fiscales de 2026, appliquées à chaque année de la projection (les changements futurs de la loi ne sont pas connus). Sources : Loi de finances 2026 (promulguée le 19/02/2026) et LFSS 2026 ; CGI art. 39 C (amortissement), 156-I-1° ter (déficits LMNP, 10 ans), 150 U à 150 VH (plus-values des particuliers), 1609 nonies G (surtaxe) ; LF 2025 art. 84 (réintégration des amortissements LMNP).

Ce qui est simplifié

• Tranche marginale d’imposition (TMI) retenue : 30 %. Plusieurs choix fiscaux du modèle LMNP (frais d’achat non ajoutés au prix à la revente, forfait de 15 % pour travaux, ordre d’utilisation des déficits et de l’amortissement…) attendent encore la confirmation d’un expert-comptable.
• Ce qui est déduit : les frais d’achat et les réparations déclarées sont des charges de l’année 1. Les améliorations déclarées sont amorties sur leur durée (15 ans par défaut) et le mobilier déclaré sur 7 ans, en plus du taux annuel sur le prix d’achat. À la revente, les amortissements réellement déduits sur le bâti et les améliorations sont repris sur le prix ; pas ceux du mobilier (il ne fait pas partie du bien vendu — une lecture à confirmer avec un expert-comptable).
• Un seul taux d’amortissement (celui que vous avez choisi) sur tout le prix d’achat : le terrain et les composants du bâti ne sont pas amortis séparément ; un taux plus bas tient compte du terrain.
• Tout le résultat imposable est imposé à votre seule tranche, même s’il vous ferait passer dans la tranche suivante.
• L’amortissement est déduit avant les déficits antérieurs, qui se perdent au bout de 10 ans (CGI art. 156-I-1° ter). Aucun texte ne fixe l’ordre entre l’amortissement mis de côté et les déficits antérieurs : c’est un choix du simulateur, qui attend la confirmation d’un expert-comptable.
• Les frais d’achat ne comptent qu’une fois (CGI, ann. III, art. 38 quinquies : votre choix, le même pour tous les biens de l’activité, et irrévocable). Déduits en charge l’année 1 (par défaut), ils ne sont pas ajoutés au prix à la revente — lecture prudente retenue par le simulateur (un coût compté une seule fois ; une lecture littérale de l’article 150 VB du CGI pourrait le permettre), à confirmer par un expert-comptable. Ajoutés au prix et amortis, ils s’amortissent avec le bâtiment, à son taux (le mobilier, acheté à part, n’en reçoit pas ; le terrain suit la simplification du prix — choix du modèle à confirmer par un expert-comptable), le plus élevé des frais réels et du forfait de 7,5 % du prix est ajouté au prix à la revente (CGI, art. 150 VB II 3°) et l’amortissement utilisé sur eux est repris.
• L’année 1 correspond aux 12 premiers mois après l’achat ; pas d’année partielle, et l’amortissement commence à l’achat.
• Un bien à la fois : en réalité, le LMNP est imposé par foyer, sur l’ensemble de ses locations meublées. Au-dessus de 23 000 € de recettes par an, vous pouvez être LMP (loueur en meublé professionnel), ce qui est seulement signalé, pas modélisé.
• « Cash-flow après impôt, à ce jour » (le tableau ci-dessus) est une simple somme, non placée. Le rendement en % et les graphiques de patrimoine utilisent plutôt votre compte locatif, qui rapporte des intérêts — point suivant.
• Pour le rendement en %, le cash-flow après l’impôt annuel reste sur votre compte locatif (le même compte que sur les graphiques de patrimoine) et rapporte votre taux d’épargne ; ces intérêts sont imposés au PFU de 31,4 %. Quand le compte manque d’argent, un prêteur le couvre à son taux (ses intérêts sont déduits des loyers imposables) ; sans prêteur, vous comblez vous-même le manque (ajouté au total investi).