Votre impôt chaque année — Colocation meublée à Melun — LMNP · ID 02LMNPLMNP au régime réel : résultat imposable, impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, cash-flow après impôt

On part du bénéfice (le loyer moins toutes les charges courantes et les intérêts d’emprunt). Un résultat négatif est le déficit de l’année. Un résultat positif reçoit d’abord l’amortissement (celui de l’année et celui mis de côté), sans descendre sous zéro : l’amortissement ne peut jamais créer ni augmenter un déficit, et ce qui ne peut pas être utilisé est mis de côté pour plus tard, sans limite de durée selon la loi en vigueur en 2026. Les déficits antérieurs s’imputent ensuite sur ce qui reste, les plus anciens d’abord ; un déficit ne peut servir que pendant les dix années suivantes, puis il se perd.i

Frais d’achat (11 844 €) : déduits en charge l’année 1 (dans le résultat de l’année 1 ci-dessus) ; pas ajoutés au prix à la revente — lecture prudente retenue par le simulateur (un coût compté une seule fois), à confirmer par un expert-comptable.

Amortissement déduit chaque année : le prix d’achat à votre taux annuel (2 % par défaut), les travaux d’amélioration déclarés sur leur durée (15 ans par défaut) et le mobilier déclaré sur 7 ans — chaque ligne s’arrête une fois entièrement amortie.

Le résultat imposable s’ajoute à vos autres revenus et est imposé à votre tranche (30 %), plus 18,6 % de prélèvements sociaux. Une partie de ceux-ci (6,8 % du résultat imposable) réduit l’impôt sur le revenu de l’année suivante.i

L’économie d’impôt sur la CSG de l’année 25 (193 €) arrive l’année qui suit la fin de la projection : elle n’est donc pas dans le tableau.

Règles fiscales de 2026, appliquées à chaque année de la projection (les changements futurs de la loi ne sont pas connus). Sources : Loi de finances 2026 (promulguée le 19/02/2026) et LFSS 2026 ; CGI art. 39 C (amortissement), 156-I-1° ter (déficits LMNP, 10 ans), 150 U à 150 VH (plus-values des particuliers), 1609 nonies G (surtaxe) ; LF 2025 art. 84 (réintégration des amortissements LMNP).

Ce qui est simplifié

• Tranche marginale d’imposition (TMI) retenue : 30 %. Plusieurs choix fiscaux du modèle LMNP (frais d’achat non ajoutés au prix à la revente, forfait de 15 % pour travaux, ordre d’utilisation des déficits et de l’amortissement…) attendent encore la confirmation d’un expert-comptable.
• Ce qui est déduit : les frais d’achat et les réparations déclarées sont des charges de l’année 1. Les améliorations déclarées sont amorties sur leur durée (15 ans par défaut) et le mobilier déclaré sur 7 ans, en plus du taux annuel sur le prix d’achat. À la revente, les amortissements réellement déduits sur le bâti et les améliorations sont repris sur le prix ; pas ceux du mobilier (il ne fait pas partie du bien vendu — une lecture à confirmer avec un expert-comptable).
• Un seul taux d’amortissement (celui que vous avez choisi) sur tout le prix d’achat : le terrain et les composants du bâti ne sont pas amortis séparément ; un taux plus bas tient compte du terrain.
• Tout le résultat imposable est imposé à votre seule tranche, même s’il vous ferait passer dans la tranche suivante.
• L’amortissement est déduit avant les déficits antérieurs, qui se perdent au bout de 10 ans (CGI art. 156-I-1° ter). Aucun texte ne fixe l’ordre entre l’amortissement mis de côté et les déficits antérieurs : c’est un choix du simulateur, qui attend la confirmation d’un expert-comptable.
• Les frais d’achat ne comptent qu’une fois (CGI, ann. III, art. 38 quinquies : votre choix, le même pour tous les biens de l’activité, et irrévocable). Déduits en charge l’année 1 (par défaut), ils ne sont pas ajoutés au prix à la revente — lecture prudente retenue par le simulateur (un coût compté une seule fois ; une lecture littérale de l’article 150 VB du CGI pourrait le permettre), à confirmer par un expert-comptable. Ajoutés au prix et amortis, ils s’amortissent avec le bâtiment, à son taux (le mobilier, acheté à part, n’en reçoit pas ; le terrain suit la simplification du prix — choix du modèle à confirmer par un expert-comptable), le plus élevé des frais réels et du forfait de 7,5 % du prix est ajouté au prix à la revente (CGI, art. 150 VB II 3°) et l’amortissement utilisé sur eux est repris.
• L’année 1 correspond aux 12 premiers mois après l’achat ; pas d’année partielle, et l’amortissement commence à l’achat.
• Un bien à la fois : en réalité, le LMNP est imposé par foyer, sur l’ensemble de ses locations meublées. Au-dessus de 23 000 € de recettes par an, vous pouvez être LMP (loueur en meublé professionnel), ce qui est seulement signalé, pas modélisé.
• « Cash-flow après impôt, à ce jour » (le tableau ci-dessus) est une simple somme, non placée. Le rendement en % et les graphiques de patrimoine utilisent plutôt votre compte locatif, qui rapporte des intérêts — point suivant.
• Pour le rendement en %, le cash-flow après l’impôt annuel reste sur votre compte locatif (le même compte que sur les graphiques de patrimoine) et rapporte votre taux d’épargne ; ces intérêts sont imposés au PFU de 31,4 %. Quand le compte manque d’argent, un prêteur le couvre à son taux (ses intérêts sont déduits des loyers imposables) ; sans prêteur, vous comblez vous-même le manque (ajouté au total investi).