Où va votre loyer, année après année — T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03Micro-foncierDétail loyer → argent perdu / capital / trésorerie
Cette page montre où va le loyer de chaque année : l’argent perdu, le capital remboursé et la trésorerie après impôt. Résultat pour l’année 1 : sur 7 260 € de loyer, 8 404 € sont perdus, 3 121 € remboursent le prêt et il manque 4 265 € de trésorerie après impôt (sortis de votre poche) — bénéfice -1 144 €, soit -15,75 % du loyer.
D’où vient chaque chiffre
Chaque lien ouvre la page qui calcule ce chiffre.
- Cash-flow avant impôt (loyers − charges − mensualités) Cash-flow
- Impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et cash-flow après impôt Revenu imposable × (votre TMI + 17,2 %), économie de CSG l’année suivante
- Capital remboursé (fonds propres constitués) Capital remboursé
Partie 1. Du loyer à l’argent perduPerdu_t = charges + intérêts d’emprunt + impôt de l’année
Les charges et les intérêts d’emprunt sont ceux de la page du cash-flow ; l’impôt de l’année vient de la page de l’impôt. Additionnés, ils forment la partie rouge, en haut de chaque barre : de l’argent dépensé qui ne revient jamais.
| Année | Loyer de l’année1 | Intérêts du prêt | Assurance emprunteur | Taxe foncière | Charges de copropriété | Assurance du bien, expert-comptable, frais bancaires2 | Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux de l’année (net des crédits)3 | Argent perdu4 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 7 260 € | 3 972 € | 132 € | 900 € | 1 020 € | 144 € | 2 235 € | 8 404 € |
| 2 | 7 369 € | 3 866 € | 132 € | 918 € | 1 040 € | 144 € | 2 172 € | 8 273 € |
| 3 | 7 479 € | 3 756 € | 132 € | 936 € | 1 061 € | 144 € | 2 205 € | 8 235 € |
| 4 | 7 592 € | 3 643 € | 132 € | 955 € | 1 082 € | 144 € | 2 238 € | 8 194 € |
| 5 | 7 705 € | 3 525 € | 132 € | 974 € | 1 104 € | 144 € | 2 271 € | 8 151 € |
| 6 | 7 821 € | 3 404 € | 132 € | 994 € | 1 126 € | 144 € | 2 305 € | 8 105 € |
| 7 | 7 938 € | 3 279 € | 132 € | 1 014 € | 1 149 € | 144 € | 2 340 € | 8 057 € |
| 8 | 8 057 € | 3 149 € | 132 € | 1 034 € | 1 172 € | 144 € | 2 375 € | 8 005 € |
| 9 | 8 178 € | 3 015 € | 132 € | 1 054 € | 1 195 € | 144 € | 2 411 € | 7 951 € |
| 10 | 8 301 € | 2 876 € | 132 € | 1 076 € | 1 219 € | 144 € | 2 447 € | 7 893 € |
| 11 | 8 426 € | 2 732 € | 132 € | 1 097 € | 1 243 € | 144 € | 2 484 € | 7 832 € |
| 12 | 8 552 € | 2 584 € | 132 € | 1 119 € | 1 268 € | 144 € | 2 521 € | 7 768 € |
| 13 | 8 680 € | 2 431 € | 132 € | 1 141 € | 1 294 € | 144 € | 2 559 € | 7 700 € |
| 14 | 8 810 € | 2 272 € | 132 € | 1 164 € | 1 319 € | 144 € | 2 597 € | 7 629 € |
| 15 | 8 943 € | 2 108 € | 132 € | 1 188 € | 1 346 € | 144 € | 2 636 € | 7 553 € |
| 16 | 9 077 € | 1 938 € | 132 € | 1 211 € | 1 373 € | 144 € | 2 675 € | 7 474 € |
| 17 | 9 213 € | 1 763 € | 132 € | 1 236 € | 1 400 € | 144 € | 2 716 € | 7 390 € |
| 18 | 9 351 € | 1 582 € | 132 € | 1 260 € | 1 428 € | 144 € | 2 756 € | 7 302 € |
| 19 | 9 491 € | 1 394 € | 132 € | 1 285 € | 1 457 € | 144 € | 2 798 € | 7 210 € |
| 20 | 9 634 € | 1 200 € | 132 € | 1 311 € | 1 486 € | 144 € | 2 840 € | 7 113 € |
| 21 | 9 778 € | 1 000 € | 132 € | 1 337 € | 1 516 € | 144 € | 2 882 € | 7 011 € |
| 22 | 9 925 € | 792 € | 132 € | 1 364 € | 1 546 € | 144 € | 2 925 € | 6 904 € |
| 23 | 10 074 € | 578 € | 132 € | 1 391 € | 1 577 € | 144 € | 2 969 € | 6 792 € |
| 24 | 10 225 € | 356 € | 132 € | 1 419 € | 1 608 € | 144 € | 3 014 € | 6 674 € |
| 25 | 10 378 € | 127 € | 132 € | 1 448 € | 1 641 € | 144 € | 3 059 € | 6 550 € |
Partie 2. Une mensualité se divise en intérêts et en capitalMensualité = intérêts + capital (+ assurance) ; bénéfice = capital + cash-flow
Seule la part intérêts de la mensualité est perdue ; le capital remboursé réduit ce que vous devez à la banque, il est donc à vous. C’est pourquoi le bénéfice (loyer − charges) dépasse le cash-flow d’exactement le capital remboursé.
| Année | Intérêts du prêt | Capital remboursé1 | Cash-flow (avant impôt)2 | Bénéfice (avant impôt)3 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 3 972 € | 3 121 € | -2 030 € | 1 092 € |
| 2 | 3 866 € | 3 227 € | -1 959 € | 1 268 € |
| 3 | 3 756 € | 3 337 € | -1 888 € | 1 449 € |
| 4 | 3 643 € | 3 451 € | -1 816 € | 1 635 € |
| 5 | 3 525 € | 3 568 € | -1 742 € | 1 826 € |
| 6 | 3 404 € | 3 690 € | -1 668 € | 2 021 € |
| 7 | 3 279 € | 3 815 € | -1 593 € | 2 222 € |
| 8 | 3 149 € | 3 945 € | -1 518 € | 2 427 € |
| 9 | 3 015 € | 4 079 € | -1 441 € | 2 638 € |
| 10 | 2 876 € | 4 218 € | -1 363 € | 2 855 € |
| 11 | 2 732 € | 4 361 € | -1 285 € | 3 077 € |
| 12 | 2 584 € | 4 510 € | -1 205 € | 3 305 € |
| 13 | 2 431 € | 4 663 € | -1 124 € | 3 539 € |
| 14 | 2 272 € | 4 822 € | -1 043 € | 3 779 € |
| 15 | 2 108 € | 4 986 € | -961 € | 4 025 € |
| 16 | 1 938 € | 5 155 € | -877 € | 4 278 € |
| 17 | 1 763 € | 5 331 € | -793 € | 4 538 € |
| 18 | 1 582 € | 5 512 € | -707 € | 4 805 € |
| 19 | 1 394 € | 5 700 € | -621 € | 5 079 € |
| 20 | 1 200 € | 5 894 € | -533 € | 5 360 € |
| 21 | 1 000 € | 6 094 € | -445 € | 5 650 € |
| 22 | 792 € | 6 301 € | -355 € | 5 946 € |
| 23 | 578 € | 6 516 € | -264 € | 6 252 € |
| 24 | 356 € | 6 737 € | -172 € | 6 565 € |
| 25 | 127 € | 6 967 € | -80 € | 6 887 € |
Partie 3. Ce qu’il vous reste : capital remboursé + trésorerie = bénéficeLoyer = perdu + capital + trésorerie après impôt ; part qui vous reste = bénéfice après impôt ÷ loyer
La trésorerie après impôt est le cash-flow moins l’impôt de l’année. Ce qui vous reste, le bénéfice après impôt, est le capital remboursé plus cette trésorerie — le haut de la partie verte de la barre — et c’est aussi le loyer moins l’argent perdu. La part du loyer qui vous reste est ce bénéfice divisé par le loyer, affiché à côté de l’année quand on pointe le graphique.
- Loyer de l’année7 260 €
- −Argent perdu8 404 €
- =Bénéfice après impôt(-1 144 €)
- Capital remboursé3 121 €
- +Trésorerie après impôt(-4 265 €)
- =Bénéfice après impôt(-1 144 €)
Année 1 : sur 7 260 € de loyer, rien ne vous reste — l’argent perdu dépasse le loyer de 1 144 € (-15,75 % du loyer).
| Année | Loyer de l’année | Argent perdu1 | Capital remboursé | Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux de l’année (net des crédits)2 | Trésorerie après impôt3 | Bénéfice après impôt4 | Part du loyer qui vous reste5 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 7 260 € | 8 404 € | 3 121 € | 2 235 € | -4 265 € | -1 144 € | -15,75 % |
| 2 | 7 369 € | 8 273 € | 3 227 € | 2 172 € | -4 131 € | -904 € | -12,26 % |
| 3 | 7 479 € | 8 235 € | 3 337 € | 2 205 € | -4 092 € | -755 € | -10,10 % |
| 4 | 7 592 € | 8 194 € | 3 451 € | 2 238 € | -4 053 € | -602 € | -7,94 % |
| 5 | 7 705 € | 8 151 € | 3 568 € | 2 271 € | -4 014 € | -446 € | -5,78 % |
| 6 | 7 821 € | 8 105 € | 3 690 € | 2 305 € | -3 974 € | -284 € | -3,63 % |
| 7 | 7 938 € | 8 057 € | 3 815 € | 2 340 € | -3 933 € | -118 € | -1,49 % |
| 8 | 8 057 € | 8 005 € | 3 945 € | 2 375 € | -3 893 € | 52 € | 0,65 % |
| 9 | 8 178 € | 7 951 € | 4 079 € | 2 411 € | -3 852 € | 228 € | 2,78 % |
| 10 | 8 301 € | 7 893 € | 4 218 € | 2 447 € | -3 810 € | 408 € | 4,91 % |
| 11 | 8 426 € | 7 832 € | 4 361 € | 2 484 € | -3 768 € | 593 € | 7,04 % |
| 12 | 8 552 € | 7 768 € | 4 510 € | 2 521 € | -3 726 € | 784 € | 9,17 % |
| 13 | 8 680 € | 7 700 € | 4 663 € | 2 559 € | -3 683 € | 980 € | 11,29 % |
| 14 | 8 810 € | 7 629 € | 4 822 € | 2 597 € | -3 640 € | 1 182 € | 13,41 % |
| 15 | 8 943 € | 7 553 € | 4 986 € | 2 636 € | -3 596 € | 1 389 € | 15,54 % |
| 16 | 9 077 € | 7 474 € | 5 155 € | 2 675 € | -3 553 € | 1 603 € | 17,66 % |
| 17 | 9 213 € | 7 390 € | 5 331 € | 2 716 € | -3 508 € | 1 823 € | 19,78 % |
| 18 | 9 351 € | 7 302 € | 5 512 € | 2 756 € | -3 463 € | 2 049 € | 21,91 % |
| 19 | 9 491 € | 7 210 € | 5 700 € | 2 798 € | -3 418 € | 2 281 € | 24,04 % |
| 20 | 9 634 € | 7 113 € | 5 894 € | 2 840 € | -3 373 € | 2 521 € | 26,17 % |
| 21 | 9 778 € | 7 011 € | 6 094 € | 2 882 € | -3 327 € | 2 767 € | 28,30 % |
| 22 | 9 925 € | 6 904 € | 6 301 € | 2 925 € | -3 280 € | 3 021 € | 30,44 % |
| 23 | 10 074 € | 6 792 € | 6 516 € | 2 969 € | -3 234 € | 3 282 € | 32,58 % |
| 24 | 10 225 € | 6 674 € | 6 737 € | 3 014 € | -3 186 € | 3 551 € | 34,73 % |
| 25 | 10 378 € | 6 550 € | 6 967 € | 3 059 € | -3 139 € | 3 828 € | 36,88 % |
Une trésorerie après impôt négative apparaît sous zéro sur le graphique : le loyer n’a pas couvert toutes les charges et le capital, la différence est sortie de votre poche.
Les intérêts de votre compte locatif (reçus, ou payés à un prêteur) et le prélèvement forfaitaire sur les intérêts reçus ne sont pas sur ce graphique ; l’impôt affiché est l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux de l’année, tels que calculés pour votre régime : voir « Votre patrimoine dans le temps ».
Chaque montant des lignes détaillées est arrondi au centime : une ligne peut donc différer de 0,01 €.
Partie 4. Mois par mois (année 1)
L’année 1 en détail — l’année choisie plus haut : le loyer, les charges et le bénéfice de l’année, puis ce que vous payez chaque mois.
Loyer, charges et bénéfice (Cash-flow et bénéfice)
- Loyer par mois1Revenus totaux — mensuel660 €
- Cash-flow avant impôt, par mois2Cash-flow — mensuel-169 €
- Bénéfice par mois (revenus − charges, avant impôt)3Bénéfice — mensuel91 €
- Loyer par an (mois réellement loués)4Revenus totaux — annuel7 260 €
- Cash-flow avant impôt, par an5Cash-flow — annuel-2 030 €
- Bénéfice par an (revenus − charges, avant impôt)6Bénéfice = gain total — annuel1 092 €
- …conservé en trésorerie7…dont conservé en trésorerie-2 030 €
- Dont capital du prêt remboursé83 121 €
| T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03 | |
|---|---|
| Loyer par mois1Revenus totaux — mensuel | 660 € |
| Cash-flow avant impôt, par mois2Cash-flow — mensuel | -169 € |
| Bénéfice par mois (revenus − charges, avant impôt)3Bénéfice — mensuel | 91 € |
| Loyer par an (mois réellement loués)4Revenus totaux — annuel | 7 260 € |
| Cash-flow avant impôt, par an5Cash-flow — annuel | -2 030 € |
| Bénéfice par an (revenus − charges, avant impôt)6Bénéfice = gain total — annuel | 1 092 € |
| …conservé en trésorerie7…dont conservé en trésorerie | -2 030 € |
| Dont capital du prêt remboursé8 | 3 121 € |
Votre impôt cette année (micro-foncier, année affichée)
- Loyers encaissés1loyer saisi × mois loués, revalorisé chaque année7 260 €
- − Charges du locataire comprises dans le loyer2charges récupérables (provisions), non imposées-495 €
- = Loyers bruts (micro-foncier)3revenus bruts fonciers, hors charges6 765 €
- − Abattement forfaitaire de 30 %4remplace toutes les charges, les intérêts et les travaux-2 030 €
- = Revenu imposable570 % des loyers bruts4 736 €
- Impôt sur le revenu6revenu imposable × votre TMI1 421 €
- Prélèvements sociaux (17,2 %)7revenu imposable × 17,2 % (revenus fonciers)815 €
- Cash-flow avant impôt8cash-flow : loyers − toutes les charges − la mensualité du prêt (même chiffre que ci-dessus, Mois par mois)-2 030 €
- Économie de CSG reçue (de l’an dernier)9revenu imposable de l’an dernier × 6,8 % × votre TMI0 €
- Cash-flow après l’impôt annuel10cash-flow − impôt sur le revenu − prélèvements sociaux + économie de CSG reçue-4 265 €
| T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03 | |
|---|---|
| Loyers encaissés1loyer saisi × mois loués, revalorisé chaque année | 7 260 € |
| − Charges du locataire comprises dans le loyer2charges récupérables (provisions), non imposées | -495 € |
| = Loyers bruts (micro-foncier)3revenus bruts fonciers, hors charges | 6 765 € |
| − Abattement forfaitaire de 30 %4remplace toutes les charges, les intérêts et les travaux | -2 030 € |
| = Revenu imposable570 % des loyers bruts | 4 736 € |
| Impôt sur le revenu6revenu imposable × votre TMI | 1 421 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %)7revenu imposable × 17,2 % (revenus fonciers) | 815 € |
| Cash-flow avant impôt8cash-flow : loyers − toutes les charges − la mensualité du prêt (même chiffre que ci-dessus, Mois par mois) | -2 030 € |
| Économie de CSG reçue (de l’an dernier)9revenu imposable de l’an dernier × 6,8 % × votre TMI | 0 € |
| Cash-flow après l’impôt annuel10cash-flow − impôt sur le revenu − prélèvements sociaux + économie de CSG reçue | -4 265 € |
Toutes les années : Votre impôt chaque année →
Ce que vous payez chaque mois (Obligations)
- Mensualité du prêt (intérêts + capital + assurance)1Mensualité (capital + intérêts + assurance emprunteur)602 €
- Charges de copropriété (syndic)285 €
- Taxe foncière375 €
- Assurance du bien(saisi)10 €
- Honoraires de l’expert-comptable(saisi)0 €
- Frais bancaires(saisi)2 €
- Total par mois4Obligation mensuelle totale774 €
| T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03 | |
|---|---|
| Mensualité du prêt (intérêts + capital + assurance)1Mensualité (capital + intérêts + assurance emprunteur) | 602 € |
| Charges de copropriété (syndic)2 | 85 € |
| Taxe foncière3 | 75 € |
| Assurance du bien(saisi) | 10 € |
| Honoraires de l’expert-comptable(saisi) | 0 € |
| Frais bancaires(saisi) | 2 € |
| Total par mois4Obligation mensuelle totale | 774 € |
Le capital et les intérêts du prêt (échéancier du prêt, section « Vos données et les frais ponctuels ») reprennent les montants de l’année 1 — pour un prêt indiqué par la banque, la mensualité de la banque, répartie entre intérêts et capital comme dans la projection ; la taxe foncière et les charges de copropriété reprennent les montants de l’année 1 revalorisés à leur propre taux (section « Vos données et les frais ponctuels »). L’assurance, l’expert-comptable et les frais bancaires n’ont pas d’hypothèse de hausse dans ce modèle : ils restent chaque année au montant mensuel saisi. L’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ci-dessus se paient une fois par an, pas chaque mois.