Votre impôt chaque année — T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03Micro-foncierMicro-foncier : 70 % des loyers hors charges × (votre TMI + 17,2 %), économie de CSG l’année suivante
Cette page montre, année par année, comment vos loyers sont imposés : le résultat imposable, puis l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, et le cash-flow après impôt. Impôt de l’année 1 : 2 139 €, net de l’économie de CSG ; dont 2 235 € pour l’année 1.
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- Revenu imposable (l’abattement de 30 %) Micro-foncier : loyers hors charges × 70 %
- Loyers encaissés le loyer de la page du cash-flow (charges comprises)
- Impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et cash-flow après impôt Revenu imposable × (votre TMI + 17,2 %), économie de CSG l’année suivante
- Revenu imposable (l’abattement de 30 %) Micro-foncier : loyers hors charges × 70 %
- Loyers encaissés le loyer de la page du cash-flow (charges comprises)
- Cash-flow avant impôt (loyers − charges − mensualités) Cash-flow
- Revenu imposable (l’abattement de 30 %) Micro-foncier : loyers hors charges × 70 %
Au micro-foncier, l’impôt ne regarde que les loyers : 70 % des loyers hors charges sont imposés à votre TMI, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Les intérêts d’emprunt, les charges et les travaux ne sont pas déduits — l’abattement de 30 % les remplace tous.
Partie 1. Des loyers à l’impôt, année 1
- Loyers encaissés1loyer saisi × mois loués, revalorisé chaque année7 260 €
- − Charges du locataire comprises dans le loyer2charges récupérables (provisions), non imposées-495 €
- = Loyers bruts (micro-foncier)3revenus bruts fonciers, hors charges6 765 €
- − Abattement forfaitaire de 30 %4remplace toutes les charges, les intérêts et les travaux-2 030 €
- = Revenu imposable570 % des loyers bruts4 736 €
- Impôt sur le revenu6revenu imposable × votre TMI1 421 €
- Prélèvements sociaux (17,2 %)7revenu imposable × 17,2 % (revenus fonciers)815 €
- = Impôt de l’année8impôt sur le revenu + prélèvements sociaux2 235 €
- Économie de CSG, reçue l’année suivante96,8 % du revenu imposable × votre TMI97 €
- Cash-flow avant impôt10cash-flow : loyers − toutes les charges − la mensualité du prêt (même chiffre que le tableau « Mois par mois » de la page de calcul de la section 2)-2 030 €
- Économie de CSG reçue (de l’an dernier)11revenu imposable de l’an dernier × 6,8 % × votre TMI0 €
- Cash-flow après l’impôt annuel12cash-flow − impôt sur le revenu − prélèvements sociaux + économie de CSG reçue-4 265 €
| T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03 | |
|---|---|
| Loyers encaissés1loyer saisi × mois loués, revalorisé chaque année | 7 260 € |
| − Charges du locataire comprises dans le loyer2charges récupérables (provisions), non imposées | -495 € |
| = Loyers bruts (micro-foncier)3revenus bruts fonciers, hors charges | 6 765 € |
| − Abattement forfaitaire de 30 %4remplace toutes les charges, les intérêts et les travaux | -2 030 € |
| = Revenu imposable570 % des loyers bruts | 4 736 € |
| Impôt sur le revenu6revenu imposable × votre TMI | 1 421 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %)7revenu imposable × 17,2 % (revenus fonciers) | 815 € |
| = Impôt de l’année8impôt sur le revenu + prélèvements sociaux | 2 235 € |
| Économie de CSG, reçue l’année suivante96,8 % du revenu imposable × votre TMI | 97 € |
| Cash-flow avant impôt10cash-flow : loyers − toutes les charges − la mensualité du prêt (même chiffre que le tableau « Mois par mois » de la page de calcul de la section 2) | -2 030 € |
| Économie de CSG reçue (de l’an dernier)11revenu imposable de l’an dernier × 6,8 % × votre TMI | 0 € |
| Cash-flow après l’impôt annuel12cash-flow − impôt sur le revenu − prélèvements sociaux + économie de CSG reçue | -4 265 € |
- 1 Loyers encaissés = Loyer / mois × mois loués (année 1), puis revalorisé de la hausse du loyer — le même chiffre que le tableau « Mois par mois » de la page de calcul de la section 2
- 2 − Charges du locataire comprises dans le loyer = Charges comprises dans le loyer / mois × les mêmes mois, revalorisées comme le loyer (0 si non renseignées)
- 3 = Loyers bruts (micro-foncier) = Loyers encaissés − charges du locataire. Le plafond de 15 000 € se vérifie sur ce chiffre
- 4 − Abattement forfaitaire de 30 % = Loyers bruts × 30 %
- 5 = Revenu imposable = Loyers bruts − l’abattement de 30 % = 70 % des loyers bruts ; jamais sous 0 €, aucun déficit n’est reporté
- 6 Impôt sur le revenu = Revenu imposable × votre TMI
- 7 Prélèvements sociaux (17,2 %) = Revenu imposable × 17,2 %
- 8 = Impôt de l’année = Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux de l’année (le grand cercle de la carte de l’impôt)
- 9 Économie de CSG, reçue l’année suivante = Revenu imposable × 6,8 % (la CSG déductible) × votre TMI, reçu l’année suivante
- 10 Cash-flow avant impôt = Loyers encaissés (charges comprises) − toutes les charges − toute la mensualité du prêt — pas imposé en tant que tel : l’impôt ci-dessus ne regarde que les loyers
- 11 Économie de CSG reçue (de l’an dernier) = L’économie de CSG de l’an dernier
- 12 Cash-flow après l’impôt annuel = Cash-flow avant impôt (loyers − charges − mensualités) − impôt sur le revenu − prélèvements sociaux + l’économie de CSG reçue
Partie 2. Chaque année
| Année | Loyers encaissés1 | − Charges du locataire comprises dans le loyer2 | = Loyers bruts (micro-foncier)3 | = Revenu imposable4 | Impôt sur le revenu5 | Prélèvements sociaux (17,2 %)6 | = Impôt de l’année7 | Cash-flow avant impôt8 | Économie de CSG reçue (de l’an dernier)9 | Cash-flow après l’impôt annuel10 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 7 260 € | -495 € | 6 765 € | 4 736 € | 1 421 € | 815 € | 2 235 € | -2 030 € | 0 € | -4 265 € |
| 2 | 7 369 € | -502 € | 6 866 € | 4 807 € | 1 442 € | 827 € | 2 269 € | -1 959 € | 97 € | -4 131 € |
| 3 | 7 479 € | -510 € | 6 969 € | 4 879 € | 1 464 € | 839 € | 2 303 € | -1 888 € | 98 € | -4 092 € |
| 4 | 7 592 € | -518 € | 7 074 € | 4 952 € | 1 486 € | 852 € | 2 337 € | -1 816 € | 100 € | -4 053 € |
| 5 | 7 705 € | -525 € | 7 180 € | 5 026 € | 1 508 € | 864 € | 2 372 € | -1 742 € | 101 € | -4 014 € |
| 6 | 7 821 € | -533 € | 7 288 € | 5 101 € | 1 530 € | 877 € | 2 408 € | -1 668 € | 103 € | -3 974 € |
| 7 | 7 938 € | -541 € | 7 397 € | 5 178 € | 1 553 € | 891 € | 2 444 € | -1 593 € | 104 € | -3 933 € |
| 8 | 8 057 € | -549 € | 7 508 € | 5 256 € | 1 577 € | 904 € | 2 481 € | -1 518 € | 106 € | -3 893 € |
| 9 | 8 178 € | -558 € | 7 621 € | 5 335 € | 1 600 € | 918 € | 2 518 € | -1 441 € | 107 € | -3 852 € |
| 10 | 8 301 € | -566 € | 7 735 € | 5 415 € | 1 624 € | 931 € | 2 556 € | -1 363 € | 109 € | -3 810 € |
| 11 | 8 426 € | -574 € | 7 851 € | 5 496 € | 1 649 € | 945 € | 2 594 € | -1 285 € | 110 € | -3 768 € |
| 12 | 8 552 € | -583 € | 7 969 € | 5 578 € | 1 673 € | 959 € | 2 633 € | -1 205 € | 112 € | -3 726 € |
| 13 | 8 680 € | -592 € | 8 088 € | 5 662 € | 1 699 € | 974 € | 2 672 € | -1 124 € | 114 € | -3 683 € |
| 14 | 8 810 € | -601 € | 8 210 € | 5 747 € | 1 724 € | 988 € | 2 712 € | -1 043 € | 116 € | -3 640 € |
| 15 | 8 943 € | -610 € | 8 333 € | 5 833 € | 1 750 € | 1 003 € | 2 753 € | -961 € | 117 € | -3 596 € |
| 16 | 9 077 € | -619 € | 8 458 € | 5 920 € | 1 776 € | 1 018 € | 2 794 € | -877 € | 119 € | -3 553 € |
| 17 | 9 213 € | -628 € | 8 585 € | 6 009 € | 1 803 € | 1 034 € | 2 836 € | -793 € | 121 € | -3 508 € |
| 18 | 9 351 € | -638 € | 8 713 € | 6 099 € | 1 830 € | 1 049 € | 2 879 € | -707 € | 123 € | -3 463 € |
| 19 | 9 491 € | -647 € | 8 844 € | 6 191 € | 1 857 € | 1 065 € | 2 922 € | -621 € | 124 € | -3 418 € |
| 20 | 9 634 € | -657 € | 8 977 € | 6 284 € | 1 885 € | 1 081 € | 2 966 € | -533 € | 126 € | -3 373 € |
| 21 | 9 778 € | -667 € | 9 111 € | 6 378 € | 1 913 € | 1 097 € | 3 010 € | -445 € | 128 € | -3 327 € |
| 22 | 9 925 € | -677 € | 9 248 € | 6 474 € | 1 942 € | 1 113 € | 3 056 € | -355 € | 130 € | -3 280 € |
| 23 | 10 074 € | -687 € | 9 387 € | 6 571 € | 1 971 € | 1 130 € | 3 101 € | -264 € | 132 € | -3 234 € |
| 24 | 10 225 € | -697 € | 9 528 € | 6 669 € | 2 001 € | 1 147 € | 3 148 € | -172 € | 134 € | -3 186 € |
| 25 | 10 378 € | -708 € | 9 671 € | 6 769 € | 2 031 € | 1 164 € | 3 195 € | -80 € | 136 € | -3 139 € |
- 1 Loyers encaissés = Loyer / mois × mois loués (année 1), puis revalorisé de la hausse du loyer — le même chiffre que le tableau « Mois par mois » de la page de calcul de la section 2
- 2 − Charges du locataire comprises dans le loyer = Charges comprises dans le loyer / mois × les mêmes mois, revalorisées comme le loyer (0 si non renseignées)
- 3 = Loyers bruts (micro-foncier) = Loyers encaissés − charges du locataire. Le plafond de 15 000 € se vérifie sur ce chiffre
- 4 = Revenu imposable = Loyers bruts − l’abattement de 30 % = 70 % des loyers bruts ; jamais sous 0 €, aucun déficit n’est reporté
- 5 Impôt sur le revenu = Revenu imposable × votre TMI
- 6 Prélèvements sociaux (17,2 %) = Revenu imposable × 17,2 %
- 7 = Impôt de l’année = Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux de l’année (le grand cercle de la carte de l’impôt)
- 8 Cash-flow avant impôt = Loyers encaissés (charges comprises) − toutes les charges − toute la mensualité du prêt — pas imposé en tant que tel : l’impôt ci-dessus ne regarde que les loyers
- 9 Économie de CSG reçue (de l’an dernier) = L’économie de CSG de l’an dernier
- 10 Cash-flow après l’impôt annuel = Cash-flow avant impôt (loyers − charges − mensualités) − impôt sur le revenu − prélèvements sociaux + l’économie de CSG reçue
Partie 3. Règles utilisées, et ce qui est simplifié
- Revenu imposable = (loyers encaissés − charges du locataire) × 70 %. Rien d’autre n’est déduit, et aucun déficit n’est jamais reporté.
- Impôt sur le revenu = revenu imposable × votre TMI (0, 11, 30, 41 ou 45 %). Prélèvements sociaux = revenu imposable × 17,2 % (les revenus fonciers sont restés à 17,2 % en 2026).
- 6,8 points de CSG sont déductibles de votre revenu global l’année où ils sont payés (l’année suivante) : une économie de 6,8 % × revenu imposable × votre TMI, l’année d’après. Celle de l’année de la vente est comptée dans le produit de la vente.
- Le micro-foncier est réservé aux loyers bruts de 15 000 € par an au plus (toutes vos locations nues ensemble ; le modèle vérifie ce seul bien). Au-delà, le régime réel est obligatoire.
- Simplifié et à valider avec votre expert-comptable : l’économie de CSG et les choix les plus avantageux à la revente (l’onglet « Si vous vendez » de la section 4).