Comment votre patrimoine net est calculé, chiffre par chiffre — T2 à Le Mée-sur-Seine — micro-foncier · ID 03Micro-foncier

Ce que ce modèle prend en compte

• Les règles du micro-foncier de l’année : loyer imposable = loyer brut × 70 % (l’abattement forfaitaire de 30 %), impôt sur le revenu à votre tranche, prélèvements sociaux à 17,2 %.
• Les charges du locataire comprises dans le loyer sont retirées du loyer brut (ce n’est pas un revenu locatif).
• La CSG déductible (6,8 % du loyer imposable), rendue l’année suivante à votre tranche.
• Le plafond de 15 000 €, vérifié chaque année sur le loyer brut de ce bien : une année 1 au-dessus est refusée, une année suivante au-dessus est signalée (le rapport garde les règles du micro-foncier et vous prévient).
• Votre compte locatif : la trésorerie restée après l’achat, le loyer restant après impôt, les versements après l’achat, ses intérêts (et le prélèvement forfaitaire de 31,4 % sur des intérêts positifs).
• À la revente : la plus-value des particuliers — frais d’achat (le plus grand de 7,5 % et des frais réels), travaux (le plus grand de 15 % après 5 ans et des travaux avec factures), abattements pour durée de détention, 19 % + 17,2 %, la surtaxe au-delà de 50 000 €.

Ce que ce calcul laisse de côté

• Vos autres revenus : votre tranche s’applique à tout le loyer imposable et ne change jamais ; les autres locations nues du foyer ne sont pas ajoutées au test des 15 000 €.
• Aucune charge réelle n’est jamais déduite (intérêts du prêt, taxe foncière, travaux, gestion) : c’est la règle du micro-foncier — le régime réel foncier les déduirait.
• Les travaux sans facture comptent comme de l’argent dépensé, jamais dans un impôt.
• La vente est montrée au prix projeté en fin d’année ; la date exacte, un prix négocié et les exonérations (résidence principale, première cession…) ne sont pas modélisés.