Ce que vaut le bien pour vous (non vendu, avant impôt) — Colocation meublée à Melun — SCI à l’IS · ID 04SCI ISPatrimoine net du bien

Tout ce qui est entré sur le compte de réinvestissement de la société : la trésorerie restée après l’achat, l’argent que vous avez ajouté quand la société manquait de trésorerie (apports complémentaires — aucun dans cette projection), le loyer conservé après charges de chaque année, les intérêts gagnés par le compte, et l’effet trésorerie du compte courant (votre impôt de 31,4 % sur les intérêts que la société vous verse — page du compte courant). Il est égal au solde de clôture du compte réel plus l’IS qui en a été prélevé jusqu’ici.

« Avant impôt » signifie que l’IS payé est rajouté au compte réel. Les intérêts qu’il contient sont ceux que le compte a réellement gagnés — après que l’impôt de chaque année en a été prélevé en fin d’année — ce n’est donc pas un monde où aucun impôt n’aurait jamais été payé.

Les apports complémentaires peuvent comprendre de l’argent ajouté uniquement pour payer l’IS (le compte serait resté au-dessus de 0 € sans lui) ; cet impôt est alors rajouté aussi, cet argent compte donc deux fois ici — le rendement annuel avant impôt le laisse de côté (partie 3).

Année 25 : compte de réinvestissement avant IS = 1 044,04 € + 0,00 € + 162 727,13 € + 68 057,68 € − 17 287,92 € = 214 540,92 €.

Année 25 : le même chiffre à partir du compte réel — solde de clôture 184 505,92 € + IS payé à ce jour 30 035,00 € = 214 540,92 €. IS : sa propre page.

Les fonds propres du jour 1 sont ce que vous possédez le premier jour (prix − emprunt, plus une éventuelle plus-value latente) ; Σ capital remboursé est le capital remboursé depuis (sa propre page). Σ revalorisation est la valeur gagnée à la FIN de l’année — une période de plus que le chiffre de début d’année de la page Revalorisation, pour correspondre à ce que vaudrait une vente cette même année.

Année 25 : 15 000,00 € + 110 000,00 € + 16 599,45 € + 214 540,92 € = 356 140,37 €.

Ce n’est pas un gain : il comprend l’argent que vous avez mis. Le gain est sur les pages du rendement annuel et ce qui vous reste en poche.

Année 25 : c’est aussi le montant final du rendement annuel avant impôt (356 140,37 €) — aucun apport complémentaire n’a servi jusqu’ici qu’à payer l’IS.