Où va votre loyer, année après année — T3 à Melun — réel foncier · ID 05Réel foncierDétail loyer → argent perdu / capital / trésorerie
Cette page montre où va le loyer de chaque année : l’argent perdu, le capital remboursé et la trésorerie après impôt. Résultat pour l’année 1 : sur 10 450 € de loyer, 5 386 € sont perdus, 4 162 € remboursent le prêt et 902 € restent en trésorerie après impôt — bénéfice 5 064 €, soit 48,45 % du loyer.
D’où vient chaque chiffre
Chaque lien ouvre la page qui calcule ce chiffre.
- Cash-flow avant impôt (loyers − charges − mensualités) Cash-flow
- Impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et cash-flow après impôt Revenu imposable × (votre TMI + 17,2 %), impôt économisé sur vos autres revenus, économie de CSG l’année suivante
- Capital remboursé (fonds propres constitués) Capital remboursé
Partie 1. Du loyer à l’argent perduPerdu_t = charges + intérêts d’emprunt + impôt de l’année
Les charges et les intérêts d’emprunt sont ceux de la page du cash-flow ; l’impôt de l’année vient de la page de l’impôt. Additionnés, ils forment la partie rouge, en haut de chaque barre : de l’argent dépensé qui ne revient jamais.
| Année | Loyer de l’année1 | Intérêts du prêt | Assurance emprunteur | Taxe foncière | Charges de copropriété | Assurance du bien, expert-comptable, frais bancaires2 | Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux de l’année (net des crédits)3 | Argent perdu4 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 10 450 € | 5 296 € | 180 € | 1 260 € | 1 680 € | 180 € | -3 210 € | 5 386 € |
| 2 | 10 607 € | 5 155 € | 180 € | 1 285 € | 1 714 € | 180 € | 0 € | 8 514 € |
| 3 | 10 766 € | 5 009 € | 180 € | 1 311 € | 1 748 € | 180 € | 0 € | 8 427 € |
| 4 | 10 927 € | 4 857 € | 180 € | 1 337 € | 1 783 € | 180 € | 0 € | 8 337 € |
| 5 | 11 091 € | 4 701 € | 180 € | 1 364 € | 1 818 € | 180 € | 0 € | 8 243 € |
| 6 | 11 258 € | 4 539 € | 180 € | 1 391 € | 1 855 € | 180 € | 737 € | 8 881 € |
| 7 | 11 426 € | 4 371 € | 180 € | 1 419 € | 1 892 € | 180 € | 1 567 € | 9 610 € |
| 8 | 11 598 € | 4 198 € | 180 € | 1 447 € | 1 930 € | 180 € | 1 661 € | 9 597 € |
| 9 | 11 772 € | 4 019 € | 180 € | 1 476 € | 1 968 € | 180 € | 1 790 € | 9 615 € |
| 10 | 11 948 € | 3 834 € | 180 € | 1 506 € | 2 008 € | 180 € | 1 923 € | 9 631 € |
| 11 | 12 128 € | 3 643 € | 180 € | 1 536 € | 2 048 € | 180 € | 2 059 € | 9 645 € |
| 12 | 12 310 € | 3 445 € | 180 € | 1 567 € | 2 089 € | 180 € | 2 198 € | 9 659 € |
| 13 | 12 494 € | 3 241 € | 180 € | 1 598 € | 2 131 € | 180 € | 2 341 € | 9 670 € |
| 14 | 12 682 € | 3 029 € | 180 € | 1 630 € | 2 173 € | 180 € | 2 487 € | 9 680 € |
| 15 | 12 872 € | 2 810 € | 180 € | 1 663 € | 2 217 € | 180 € | 2 638 € | 9 688 € |
| 16 | 13 065 € | 2 584 € | 180 € | 1 696 € | 2 261 € | 180 € | 2 792 € | 9 694 € |
| 17 | 13 261 € | 2 350 € | 180 € | 1 730 € | 2 306 € | 180 € | 2 951 € | 9 697 € |
| 18 | 13 460 € | 2 109 € | 180 € | 1 764 € | 2 352 € | 180 € | 3 114 € | 9 699 € |
| 19 | 13 662 € | 1 859 € | 180 € | 1 800 € | 2 399 € | 180 € | 3 281 € | 9 698 € |
| 20 | 13 867 € | 1 600 € | 180 € | 1 836 € | 2 447 € | 180 € | 3 452 € | 9 695 € |
| 21 | 14 075 € | 1 333 € | 180 € | 1 872 € | 2 496 € | 180 € | 3 628 € | 9 690 € |
| 22 | 14 286 € | 1 056 € | 180 € | 1 910 € | 2 546 € | 180 € | 3 809 € | 9 682 € |
| 23 | 14 500 € | 771 € | 180 € | 1 948 € | 2 597 € | 180 € | 3 995 € | 9 671 € |
| 24 | 14 718 € | 475 € | 180 € | 1 987 € | 2 649 € | 180 € | 4 186 € | 9 657 € |
| 25 | 14 938 € | 169 € | 180 € | 2 027 € | 2 702 € | 180 € | 4 382 € | 9 640 € |
Un impôt négatif est un crédit net (par exemple un déficit qui réduit votre impôt sur vos autres revenus) : il diminue l’argent perdu.
Partie 2. Une mensualité se divise en intérêts et en capitalMensualité = intérêts + capital (+ assurance) ; bénéfice = capital + cash-flow
Seule la part intérêts de la mensualité est perdue ; le capital remboursé réduit ce que vous devez à la banque, il est donc à vous. C’est pourquoi le bénéfice (loyer − charges) dépasse le cash-flow d’exactement le capital remboursé.
| Année | Intérêts du prêt | Capital remboursé1 | Cash-flow (avant impôt)2 | Bénéfice (avant impôt)3 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 5 296 € | 4 162 € | -2 308 € | 1 854 € |
| 2 | 5 155 € | 4 303 € | -2 210 € | 2 093 € |
| 3 | 5 009 € | 4 450 € | -2 111 € | 2 339 € |
| 4 | 4 857 € | 4 601 € | -2 011 € | 2 590 € |
| 5 | 4 701 € | 4 758 € | -1 909 € | 2 848 € |
| 6 | 4 539 € | 4 919 € | -1 807 € | 3 113 € |
| 7 | 4 371 € | 5 087 € | -1 703 € | 3 384 € |
| 8 | 4 198 € | 5 260 € | -1 597 € | 3 662 € |
| 9 | 4 019 € | 5 439 € | -1 491 € | 3 948 € |
| 10 | 3 834 € | 5 624 € | -1 383 € | 4 240 € |
| 11 | 3 643 € | 5 815 € | -1 274 € | 4 541 € |
| 12 | 3 445 € | 6 013 € | -1 164 € | 4 849 € |
| 13 | 3 241 € | 6 218 € | -1 053 € | 5 165 € |
| 14 | 3 029 € | 6 429 € | -940 € | 5 489 € |
| 15 | 2 810 € | 6 648 € | -826 € | 5 822 € |
| 16 | 2 584 € | 6 874 € | -710 € | 6 164 € |
| 17 | 2 350 € | 7 108 € | -593 € | 6 514 € |
| 18 | 2 109 € | 7 350 € | -475 € | 6 874 € |
| 19 | 1 859 € | 7 600 € | -356 € | 7 244 € |
| 20 | 1 600 € | 7 858 € | -235 € | 7 623 € |
| 21 | 1 333 € | 8 125 € | -112 € | 8 013 € |
| 22 | 1 056 € | 8 402 € | 11 € | 8 413 € |
| 23 | 771 € | 8 688 € | 137 € | 8 824 € |
| 24 | 475 € | 8 983 € | 263 € | 9 246 € |
| 25 | 169 € | 9 289 € | 391 € | 9 680 € |
Partie 3. Ce qu’il vous reste : capital remboursé + trésorerie = bénéficeLoyer = perdu + capital + trésorerie après impôt ; part qui vous reste = bénéfice après impôt ÷ loyer
La trésorerie après impôt est le cash-flow moins l’impôt de l’année. Ce qui vous reste, le bénéfice après impôt, est le capital remboursé plus cette trésorerie — le haut de la partie verte de la barre — et c’est aussi le loyer moins l’argent perdu. La part du loyer qui vous reste est ce bénéfice divisé par le loyer, affiché à côté de l’année quand on pointe le graphique.
- Loyer de l’année10 450 €
- −Argent perdu5 386 €
- =Bénéfice après impôt5 064 €
- Capital remboursé4 162 €
- +Trésorerie après impôt902 €
- =Bénéfice après impôt5 064 €
Année 1 : sur 10 450 € de loyer, 5 064 € restent à vous — 48,45 % du loyer.
| Année | Loyer de l’année | Argent perdu1 | Capital remboursé | Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux de l’année (net des crédits)2 | Trésorerie après impôt3 | Bénéfice après impôt4 | Part du loyer qui vous reste5 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 10 450 € | 5 386 € | 4 162 € | -3 210 € | 902 € | 5 064 € | 48,45 % |
| 2 | 10 607 € | 8 514 € | 4 303 € | 0 € | -2 210 € | 2 093 € | 19,73 % |
| 3 | 10 766 € | 8 427 € | 4 450 € | 0 € | -2 111 € | 2 339 € | 21,72 % |
| 4 | 10 927 € | 8 337 € | 4 601 € | 0 € | -2 011 € | 2 590 € | 23,70 % |
| 5 | 11 091 € | 8 243 € | 4 758 € | 0 € | -1 909 € | 2 848 € | 25,68 % |
| 6 | 11 258 € | 8 881 € | 4 919 € | 737 € | -2 543 € | 2 376 € | 21,11 % |
| 7 | 11 426 € | 9 610 € | 5 087 € | 1 567 € | -3 270 € | 1 817 € | 15,90 % |
| 8 | 11 598 € | 9 597 € | 5 260 € | 1 661 € | -3 259 € | 2 001 € | 17,25 % |
| 9 | 11 772 € | 9 615 € | 5 439 € | 1 790 € | -3 281 € | 2 157 € | 18,33 % |
| 10 | 11 948 € | 9 631 € | 5 624 € | 1 923 € | -3 306 € | 2 318 € | 19,40 % |
| 11 | 12 128 € | 9 645 € | 5 815 € | 2 059 € | -3 333 € | 2 482 € | 20,47 % |
| 12 | 12 310 € | 9 659 € | 6 013 € | 2 198 € | -3 362 € | 2 651 € | 21,54 % |
| 13 | 12 494 € | 9 670 € | 6 218 € | 2 341 € | -3 393 € | 2 824 € | 22,60 % |
| 14 | 12 682 € | 9 680 € | 6 429 € | 2 487 € | -3 427 € | 3 002 € | 23,67 % |
| 15 | 12 872 € | 9 688 € | 6 648 € | 2 638 € | -3 463 € | 3 184 € | 24,74 % |
| 16 | 13 065 € | 9 694 € | 6 874 € | 2 792 € | -3 502 € | 3 371 € | 25,81 % |
| 17 | 13 261 € | 9 697 € | 7 108 € | 2 951 € | -3 544 € | 3 564 € | 26,87 % |
| 18 | 13 460 € | 9 699 € | 7 350 € | 3 114 € | -3 589 € | 3 761 € | 27,94 % |
| 19 | 13 662 € | 9 698 € | 7 600 € | 3 281 € | -3 636 € | 3 963 € | 29,01 % |
| 20 | 13 867 € | 9 695 € | 7 858 € | 3 452 € | -3 687 € | 4 171 € | 30,08 % |
| 21 | 14 075 € | 9 690 € | 8 125 € | 3 628 € | -3 741 € | 4 385 € | 31,15 % |
| 22 | 14 286 € | 9 682 € | 8 402 € | 3 809 € | -3 798 € | 4 604 € | 32,23 % |
| 23 | 14 500 € | 9 671 € | 8 688 € | 3 995 € | -3 859 € | 4 829 € | 33,30 % |
| 24 | 14 718 € | 9 657 € | 8 983 € | 4 186 € | -3 923 € | 5 060 € | 34,38 % |
| 25 | 14 938 € | 9 640 € | 9 289 € | 4 382 € | -3 991 € | 5 298 € | 35,47 % |
Une trésorerie après impôt négative apparaît sous zéro sur le graphique : le loyer n’a pas couvert toutes les charges et le capital, la différence est sortie de votre poche.
Les intérêts de votre compte locatif (reçus, ou payés à un prêteur) et le prélèvement forfaitaire sur les intérêts reçus ne sont pas sur ce graphique ; l’impôt affiché est l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux de l’année, tels que calculés pour votre régime : voir « Votre patrimoine dans le temps ».
Chaque montant des lignes détaillées est arrondi au centime : une ligne peut donc différer de 0,01 €.
Partie 4. Mois par mois (année 1)
L’année 1 en détail — l’année choisie plus haut : le loyer, les charges et le bénéfice de l’année, puis ce que vous payez chaque mois.
Loyer, charges et bénéfice (Cash-flow et bénéfice)
- Loyer par mois1Revenus totaux — mensuel950 €
- Cash-flow avant impôt, par mois2Cash-flow — mensuel-192 €
- Bénéfice par mois (revenus − charges, avant impôt)3Bénéfice — mensuel154 €
- Loyer par an (mois réellement loués)4Revenus totaux — annuel10 450 €
- Cash-flow avant impôt, par an5Cash-flow — annuel-2 308 €
- Bénéfice par an (revenus − charges, avant impôt)6Bénéfice = gain total — annuel1 854 €
- …conservé en trésorerie7…dont conservé en trésorerie-2 308 €
- Dont capital du prêt remboursé84 162 €
| T3 à Melun — réel foncier · ID 05 | |
|---|---|
| Loyer par mois1Revenus totaux — mensuel | 950 € |
| Cash-flow avant impôt, par mois2Cash-flow — mensuel | -192 € |
| Bénéfice par mois (revenus − charges, avant impôt)3Bénéfice — mensuel | 154 € |
| Loyer par an (mois réellement loués)4Revenus totaux — annuel | 10 450 € |
| Cash-flow avant impôt, par an5Cash-flow — annuel | -2 308 € |
| Bénéfice par an (revenus − charges, avant impôt)6Bénéfice = gain total — annuel | 1 854 € |
| …conservé en trésorerie7…dont conservé en trésorerie | -2 308 € |
| Dont capital du prêt remboursé8 | 4 162 € |
Votre impôt cette année (réel foncier, année affichée)
- Loyers encaissés1loyer saisi × mois loués, revalorisé chaque année10 450 €
- − Charges du locataire comprises dans le loyer2charges récupérables (provisions), non imposées-770 €
- = Loyers bruts3revenus bruts fonciers, hors charges du locataire9 680 €
- − Intérêts et assurance de l’emprunt4intérêts et frais d’emprunt : couverts en premier par les loyers bruts-5 476 €
- − Autres charges déductibles5taxe foncière, copropriété, assurance, expert-comptable, eau et énergie, 20 €, travaux − les charges récupérables-26 346 €
- = Résultat de l’année6revenu ou déficit foncier (négatif = un déficit)-22 142 €
- = Revenu imposable7le résultat de l’année après déficits antérieurs, jamais sous 0 €0 €
- Impôt sur le revenu8revenu imposable × votre TMI0 €
- Prélèvements sociaux (17,2 %)9revenu imposable × 17,2 % (revenus fonciers)0 €
- Impôt économisé sur vos autres revenus10le déficit imputé sur votre revenu global × votre TMI (pas de prélèvements sociaux)3 210 €
- Cash-flow avant impôt11cash-flow : loyers − toutes les charges − la mensualité du prêt (même chiffre que ci-dessus, Mois par mois)-2 308 €
- Économie de CSG reçue (de l’an dernier)12revenu imposable de l’an dernier × 6,8 % × votre TMI0 €
- Cash-flow après l’impôt annuel13cash-flow − impôt sur le revenu − prélèvements sociaux + économie de CSG reçue + impôt économisé sur vos autres revenus902 €
| T3 à Melun — réel foncier · ID 05 | |
|---|---|
| Loyers encaissés1loyer saisi × mois loués, revalorisé chaque année | 10 450 € |
| − Charges du locataire comprises dans le loyer2charges récupérables (provisions), non imposées | -770 € |
| = Loyers bruts3revenus bruts fonciers, hors charges du locataire | 9 680 € |
| − Intérêts et assurance de l’emprunt4intérêts et frais d’emprunt : couverts en premier par les loyers bruts | -5 476 € |
| − Autres charges déductibles5taxe foncière, copropriété, assurance, expert-comptable, eau et énergie, 20 €, travaux − les charges récupérables | -26 346 € |
| = Résultat de l’année6revenu ou déficit foncier (négatif = un déficit) | -22 142 € |
| = Revenu imposable7le résultat de l’année après déficits antérieurs, jamais sous 0 € | 0 € |
| Impôt sur le revenu8revenu imposable × votre TMI | 0 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %)9revenu imposable × 17,2 % (revenus fonciers) | 0 € |
| Impôt économisé sur vos autres revenus10le déficit imputé sur votre revenu global × votre TMI (pas de prélèvements sociaux) | 3 210 € |
| Cash-flow avant impôt11cash-flow : loyers − toutes les charges − la mensualité du prêt (même chiffre que ci-dessus, Mois par mois) | -2 308 € |
| Économie de CSG reçue (de l’an dernier)12revenu imposable de l’an dernier × 6,8 % × votre TMI | 0 € |
| Cash-flow après l’impôt annuel13cash-flow − impôt sur le revenu − prélèvements sociaux + économie de CSG reçue + impôt économisé sur vos autres revenus | 902 € |
Toutes les années : Votre impôt chaque année →
Ce que vous payez chaque mois (Obligations)
- Mensualité du prêt (intérêts + capital + assurance)1Mensualité (capital + intérêts + assurance emprunteur)803 €
- Charges de copropriété (syndic)2140 €
- Taxe foncière3105 €
- Assurance du bien(saisi)13 €
- Honoraires de l’expert-comptable(saisi)0 €
- Frais bancaires(saisi)2 €
- Total par mois4Obligation mensuelle totale1 063 €
| T3 à Melun — réel foncier · ID 05 | |
|---|---|
| Mensualité du prêt (intérêts + capital + assurance)1Mensualité (capital + intérêts + assurance emprunteur) | 803 € |
| Charges de copropriété (syndic)2 | 140 € |
| Taxe foncière3 | 105 € |
| Assurance du bien(saisi) | 13 € |
| Honoraires de l’expert-comptable(saisi) | 0 € |
| Frais bancaires(saisi) | 2 € |
| Total par mois4Obligation mensuelle totale | 1 063 € |
Le capital et les intérêts du prêt (échéancier du prêt, section « Vos données et les frais ponctuels ») reprennent les montants de l’année 1 — pour un prêt indiqué par la banque, la mensualité de la banque, répartie entre intérêts et capital comme dans la projection ; la taxe foncière et les charges de copropriété reprennent les montants de l’année 1 revalorisés à leur propre taux (section « Vos données et les frais ponctuels »). L’assurance, l’expert-comptable et les frais bancaires n’ont pas d’hypothèse de hausse dans ce modèle : ils restent chaque année au montant mensuel saisi. L’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ci-dessus se paient une fois par an, pas chaque mois.