Rapport détaillé — T3 à Melun — réel foncier · ID 05
Régime fiscal :Réel foncier
Location nue détenue par vous personnellement, au régime réel foncier : vous payez l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur les loyers moins les charges réelles déductibles (intérêts d’emprunt, charges, travaux). Un déficit foncier réduit l’impôt sur vos autres revenus ou se reporte sur 10 ans. Puis l’impôt sur la plus-value à la revente.
1. Votre opération en un coup d’œilSynthèse
Les chiffres clés, à l’année où vous prévoyez de vendre. Vos données sont en section 5.
- Apport à l’achat1Investissement total (au jour 0)33 400 €
- Versements après l’achat2Apports complémentaires cumulés jusqu’à la revente57 918 €
- Total investi3Apport à l’achat + versements après l’achat91 318 €
- Impôts pendant la détention4IR + prélèvements sociaux − économie d’impôt sur la CSG − impôt économisé sur les autres revenus (déficit foncier) + PFU sur les intérêts du compte locatif31 634 €
- Impôts à la revente5Impôt sur la plus-value (IR + prélèvements sociaux + surtaxe) + impôt économisé repris (revente anticipée)0 €
- Cash en main à la fin si vous vendez en année 20 (compte + vente), après tous les impôts6Compte locatif + produit de la vente après impôt147 499 €
- Gain net7Cash en main à la fin − total investi56 180 €
- Rendement annuel (TRI)8TRI après revente (rendement de votre argent), après tous les impôts3,69 %
- Année de retour sur investissement9Année du point mort9
| T3 à Melun — réel foncier · ID 05 | |
|---|---|
| Apport à l’achat1Investissement total (au jour 0) | 33 400 € |
| Versements après l’achat2Apports complémentaires cumulés jusqu’à la revente | 57 918 € |
| Total investi3Apport à l’achat + versements après l’achat | 91 318 € |
| Impôts pendant la détention4IR + prélèvements sociaux − économie d’impôt sur la CSG − impôt économisé sur les autres revenus (déficit foncier) + PFU sur les intérêts du compte locatif | 31 634 € |
| Impôts à la revente5Impôt sur la plus-value (IR + prélèvements sociaux + surtaxe) + impôt économisé repris (revente anticipée) | 0 € |
| Cash en main à la fin si vous vendez en année 20 (compte + vente), après tous les impôts6Compte locatif + produit de la vente après impôt | 147 499 € |
| Gain net7Cash en main à la fin − total investi | 56 180 € |
| Rendement annuel (TRI)8TRI après revente (rendement de votre argent), après tous les impôts | 3,69 % |
| Année de retour sur investissement9Année du point mort | 9 |
- 1 Apport à l’achat = tout ce que les propriétaires apportent à l’achat (apport, travaux et mobilier payés comptant, frais payés comptant, complément si l’emprunt ne suffit pas)
- 2 Versements après l’achat = Σ des versements après l’achat, années 1 à N : versés seulement quand le compte passerait sous 0 €, après l’excédent déjà sur le compte
- 3 Total investi = apport à l’achat + versements après l’achat
- 4 Impôts pendant la détention = Σ (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux − économie d’impôt sur la CSG − impôt économisé sur les autres revenus), années 1 à N + PFU de 31,4 % sur les intérêts du compte locatif
- 5 Impôts à la revente = impôt sur la plus-value des particuliers (IR + prélèvements sociaux + surtaxe) + impôt économisé sur les autres revenus repris si la revente a lieu moins de 3 ans après un déficit
- 6 Cash en main à la fin si vous vendez en année 20 (compte + vente), après tous les impôts = compte locatif + produit de la vente après l’impôt sur la plus-value, en année N
- 7 Gain net = cash en main à la fin − total investi
- 8 Rendement annuel (TRI) = TRI : le taux R tel que Σ versements × (1 + R)^(N − t) = cash en main à la fin ; si les biens sont vendus à des années différentes, chaque somme reçue compte à sa propre date (Σ versements × (1 + R)^(N − t) = Σ sommes reçues × (1 + R)^(N − t))
- 9 Année de retour sur investissement = première année où le gain net si vous vendiez serait ≥ 0
2. Où va votre loyer, année après annéeLoyer = argent perdu (impôt compris) + capital remboursé + trésorerie après impôt
La ligne posée sur le haut des barres est le loyer de chaque année ; la barre montre où il va : en bas, en vert, ce qui est à vous (le capital remboursé, puis la trésorerie après impôt) ; au-dessus, en rouge, l’argent perdu (intérêts, charges, impôt sur le revenu et prélèvements sociaux de l’année). Le haut du vert est votre bénéfice de l’année ; la ligne pointillée est sa moyenne sur les années affichées. Pointez (ou touchez) une année pour lire la part du loyer qui vous reste.
Quand la trésorerie après impôt est négative, elle est dessinée sous zéro : le loyer n’a pas tout couvert, la différence est sortie de votre poche.
Une année où un déficit foncier fait économiser de l’impôt sur vos autres revenus (ou où l’économie de CSG déductible dépasse l’impôt de l’année), l’impôt est négatif : il est lui aussi dessiné sous zéro.
Ces années-là, la partie au-dessus de zéro dépasse la ligne du loyer de tout ce qui est dessiné sous zéro : la trésorerie négative, l’impôt négatif, ou les deux additionnés quand ils sont négatifs la même année.
T3 à Melun — réel foncier · ID 05 — où va votre loyer, chaque année
Année 25 — 35,5 % du loyer vous reste
- Trésorerie après impôtTrésorerie après impôt-3 991 €
- Capital rembourséCapital remboursé9 289 €
- =Bénéfice par an après impôt5 298 €
- Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux de l’année (net des crédits)Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux de l’année (net des crédits)4 382 €
- Assurance du bien, expert-comptable, frais bancairesAssurance du bien, expert-comptable, frais bancaires180 €
- Charges de copropriétéCharges de copropriété2 702 €
- Taxe foncièreTaxe foncière2 027 €
- Assurance emprunteurAssurance emprunteur180 €
- Intérêts du prêtIntérêts du prêt169 €
- Loyer de l’annéeLoyer de l’année14 938 €
- Moyenne du bénéfice après impôt sur 25 ansMoyenne du bénéfice après impôt sur 25 ans3 310 €/an
Les intérêts de votre compte locatif (reçus, ou payés à un prêteur) et le prélèvement forfaitaire sur les intérêts reçus ne sont pas sur ce graphique ; l’impôt affiché est l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux de l’année, tels que calculés pour votre régime : voir « Votre patrimoine dans le temps ».
3. Votre bénéfice dans le tempsAnnée 0 = l’apport à l’achat ; puis les montants propres à chaque année ; la dernière barre ajoute ce que vous touchez à la fin
Le résultat net de chaque année, cumulé : de l’apport à l’achat (jour 1) jusqu’à ce qu’il vous reste à la revente.
T3 à Melun — réel foncier · ID 05
Avant impôtAvant impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, PFU sur les intérêts du compte et impôt sur la plus-value
T3 à Melun — réel foncier · ID 05 — comment se constitue le montant final, avant impôt (année 20)
Année 20
- Apport à l’achat (jour 1)Apport à l’achat (jour 1)0 €
- Cash-flow avant impôt (loyers − charges − mensualités, cette année-là)Cash-flow avant impôt (loyers − charges − mensualités, cette année-là)-235 €
- Fonds propres au jour 1 (prix − emprunt)Fonds propres au jour 1 (prix − emprunt)5 000 €
- Capital remboursé (fonds propres constitués)Capital remboursé (fonds propres constitués)116 513 €
- Revalorisation du bienRevalorisation du bien36 331 €
- Bénéfice totalBénéfice total98 288 €
Cash-flow année par année, avec votre apport (avant impôt)
vous complétez (versements après l’achat)vous complétez (versements après l’achat)petit manque couvert par les loyers mis de côtépetit manque couvert par les loyers mis de côtéle bien vous verse de l’argentle bien vous verse de l’argentvotre part du bien (si vous le gardez)votre part du bien (si vous le gardez)
Vous complétez les années 1 à 20 : 26 156 € de versements après l’achat au total (192 € par mois l’année 1). Argent sorti de votre poche en tout : apport 33 400 € + versements 26 156 € = 59 556 €. En année 20, votre part du bien (si vous le gardez) : +157 844 €.
Après IR et prélèvements sociauxAprès l’impôt annuel sur les loyers (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux de 17,2 %, économie de CSG, impôt économisé sur vos autres revenus) et le PFU de 31,4 % sur les intérêts du compte
T3 à Melun — réel foncier · ID 05 — comment se constitue le montant final, après IR et prélèvements sociaux (année 20)
Année 20
- Apport à l’achat (jour 1)Apport à l’achat (jour 1)0 €
- Cash-flow avant impôt (loyers − charges − mensualités, cette année-là)Cash-flow avant impôt (loyers − charges − mensualités, cette année-là)-235 €
- Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux de l’année (nets de l’économie de CSG)Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux de l’année (nets de l’économie de CSG)-3 452 €
- Fonds propres au jour 1 (prix − emprunt)Fonds propres au jour 1 (prix − emprunt)5 000 €
- Capital remboursé (fonds propres constitués)Capital remboursé (fonds propres constitués)116 513 €
- Revalorisation du bienRevalorisation du bien36 331 €
- Économie d’impôt sur vos autres revenus cette année-là (déficit foncier)Économie d’impôt sur vos autres revenus cette année-là (déficit foncier)0 €
- Intérêts de votre compte locatif (cette année-là, après le PFU de 31,40 %)Intérêts de votre compte locatif (cette année-là, après le PFU de 31,40 %)0 €
- Bénéfice totalBénéfice total66 526 €
Cash-flow année par année, avec votre apport (après impôt)
vous complétez (versements après l’achat)vous complétez (versements après l’achat)petit manque couvert par les loyers mis de côtépetit manque couvert par les loyers mis de côtéle bien vous verse de l’argentle bien vous verse de l’argentvotre part du bien (si vous le gardez)votre part du bien (si vous le gardez)
Vous complétez les années 2 à 20 : 57 918 € de versements après l’achat au total. Argent sorti de votre poche en tout : apport 33 400 € + versements 57 918 € = 91 318 €. Les autres années, le bien vous verse en moyenne 902 € par an. En année 20, votre part du bien (si vous le gardez) : +157 844 €.
Si vous vendezRevente du bien : compte locatif + produit de la vente, année de retour sur investissement
T3 à Melun — réel foncier · ID 05 — comment se constitue le montant final, si vous vendez (année 20)
Année 20
- Apport à l’achat (jour 1)Apport à l’achat (jour 1)0 €
- Cash-flow avant impôt (loyers − charges − mensualités, cette année-là)Cash-flow avant impôt (loyers − charges − mensualités, cette année-là)-235 €
- Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux de l’année (nets de l’économie de CSG)Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux de l’année (nets de l’économie de CSG)-3 297 €
- Ce que laisse la vente après l’emprunt et les fraisCe que laisse la vente après l’emprunt et les frais147 343 €
- Économie d’impôt sur vos autres revenus cette année-là (déficit foncier)Économie d’impôt sur vos autres revenus cette année-là (déficit foncier)0 €
- Intérêts de votre compte locatif (cette année-là, après le PFU de 31,40 %)Intérêts de votre compte locatif (cette année-là, après le PFU de 31,40 %)0 €
- Bénéfice totalBénéfice total56 180 €
Cash-flow année par année, avec votre apport (si vous vendez en année 20)
vous complétez (versements après l’achat)vous complétez (versements après l’achat)petit manque couvert par les loyers mis de côtépetit manque couvert par les loyers mis de côtéle bien vous verse de l’argentle bien vous verse de l’argentvente du bienvente du bien
Vous complétez les années 2 à 20 : 57 918 € de versements après l’achat au total. Argent sorti de votre poche en tout : apport 33 400 € + versements 57 918 € = 91 318 €. Les autres années, le bien vous verse en moyenne 902 € par an. En année 20, vente du bien : +147 499 €.
Total investi 91 318 €+Bénéfice total 56 181 €=Cash en main à la fin si vous vendez en année 20 (compte + vente), après tous les impôts 147 499 €
(dont 33 400 € à l’achat et 57 918 € de versements après l’achat)
4. Votre patrimoine dans le tempsAvant impôt / après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux / si vous vendez (graphiques)
Trois façons de regarder le même bien, année par année : avant tout impôt, après l’impôt annuel sur les loyers, et ce que vous toucheriez vraiment en vendant cette année-là.
T3 à Melun — réel foncier · ID 05
Vous ajoutez 57 918 € au fil des ans pour combler les manques de votre compte locatif (jusqu’à l’année 20) ; ces versements après l’achat comptent dans le total investi.
Avant impôtAvant impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, PFU sur les intérêts du compte et impôt sur la plus-value
T3 à Melun — réel foncier · ID 05 — votre patrimoine, avant impôt
Année 25
- Vos fonds propres (jour 1 + capital remboursé)Vos fonds propres (jour 1 + capital remboursé)165 000 €
- Cash-flow avant impôt (loyers − charges − mensualités, cumulé)Cash-flow avant impôt (loyers − charges − mensualités, cumulé)-25 466 €
- Intérêts perçus (ou payés) sur votre compte locatif (cumulés, avant impôt)Intérêts perçus (ou payés) sur votre compte locatif (cumulés, avant impôt)17 €
- Revalorisation du bienRevalorisation du bien46 601 €
- Votre argent sur le compte locatif (restant après l’achat + compléments)Votre argent sur le compte locatif (restant après l’achat + compléments)26 268 €
- TotalTotal212 421 €
- Apport + versements après l’achatApport + versements après l’achat59 668 €
- Retour sur investissementRetour sur investissementAnnée 7
Vos fonds propres (fonds propres du jour 1 + capital remboursé)121 513 €Fonds propres = fonds propres du jour 1 + Σ capital remboursé (la page Capital remboursé détaille la part remboursée)
Votre compte locatif, avant impôt0 €Trésorerie restant après l’achat + cash-flow + intérêts + apports, sans impôt
Revalorisation du bien36 331 €Revalorisation
Ce que vaut le bien pour vous (sans le vendre, avant impôt) — année 20157 844 €Fonds propres + plus-value latente + compte locatif, avant tout impôt
T3 à Melun — réel foncier · ID 05 — rendement annuel de votre argent, avant impôt
Rendement annuel, sans vendre, avant impôtVoir comment c’est calculé →
Après IR et prélèvements sociauxAprès l’impôt annuel sur les loyers (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux de 17,2 %, économie de CSG, impôt économisé sur vos autres revenus) et le PFU de 31,4 % sur les intérêts du compte
T3 à Melun — réel foncier · ID 05 — votre patrimoine, après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux
Année 25
- Vos fonds propres (jour 1 + capital remboursé)Vos fonds propres (jour 1 + capital remboursé)165 000 €
- Cash-flow avant impôt (loyers − charges − mensualités, cumulé)Cash-flow avant impôt (loyers − charges − mensualités, cumulé)-25 466 €
- Intérêts perçus (ou payés) sur votre compte locatif (cumulés, après le PFU de 31,40 %)Intérêts perçus (ou payés) sur votre compte locatif (cumulés, après le PFU de 31,40 %)19 €
- Revalorisation du bienRevalorisation du bien46 601 €
- Économie d’impôt sur vos autres revenus (déficit foncier, cumulée)Économie d’impôt sur vos autres revenus (déficit foncier, cumulée)3 210 €
- Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux sur les loyers (cumulés, tels que payés à ce jour)Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux sur les loyers (cumulés, tels que payés à ce jour)-54 992 €
- Votre argent sur le compte locatif (restant après l’achat + compléments)Votre argent sur le compte locatif (restant après l’achat + compléments)77 229 €
- TotalTotal211 601 €
- Apport + versements après l’achatApport + versements après l’achat110 629 €
- Retour sur investissementRetour sur investissementAnnée 7
Ce que vaut le bien pour vous (sans le vendre, avant impôt) — année 20157 844 €Fonds propres + plus-value latente + compte locatif, avant tout impôt
Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux, années 1 à 2031 625 €Nets de chaque économie de CSG (y compris celle reçue l’année suivante) et de l’impôt économisé sur vos autres revenus
Intérêts non perçus sur l’impôt payé, + le PFU sur vos intérêts-31 625 €Valeur avant impôt − impôt sur le revenu et prélèvements sociaux − valeur après impôt (inclut aussi l’économie de CSG due l’année suivante et les éventuels apports complémentaires)
Ce que vaut le bien pour vous après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux — année 20157 844 €Fonds propres + plus-value latente + compte locatif, après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux
Votre compte locatif0 €Trésorerie restant après l’achat + cash-flow + intérêts après PFU + apports − impôt sur le revenu et prélèvements sociaux
Valeur avant tout impôt − impôt sur le revenu et prélèvements sociaux − les intérêts que cet impôt aurait rapportés = valeur après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux.
T3 à Melun — réel foncier · ID 05 — rendement annuel de votre argent, après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux
Rendement annuel, sans vendre, après impôt sur le revenu et prélèvements sociauxVoir comment c’est calculé →
Si vous vendezRevente du bien : compte locatif + produit de la vente, année de retour sur investissement
T3 à Melun — réel foncier · ID 05 — si vous vendez : ce que vous touchez vraiment
Année 25
- Vos fonds propres (jour 1 + capital remboursé)Vos fonds propres (jour 1 + capital remboursé)165 000 €
- Cash-flow avant impôt (loyers − charges − mensualités, cumulé)Cash-flow avant impôt (loyers − charges − mensualités, cumulé)-25 466 €
- Intérêts perçus (ou payés) sur votre compte locatif (cumulés, après le PFU de 31,40 %)Intérêts perçus (ou payés) sur votre compte locatif (cumulés, après le PFU de 31,40 %)19 €
- Revalorisation du bienRevalorisation du bien46 601 €
- Économie d’impôt sur vos autres revenus (déficit foncier, nette de la reprise si vous vendez dans les 3 ans)Économie d’impôt sur vos autres revenus (déficit foncier, nette de la reprise si vous vendez dans les 3 ans)3 210 €
- Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux sur les loyers (cumulés, nets de l’économie de CSG)Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux sur les loyers (cumulés, nets de l’économie de CSG)-54 795 €
- Frais de cession (agence + frais de remboursement du prêt)Frais de cession (agence + frais de remboursement du prêt)-10 580 €
- Impôt sur la plus-value à la reventeImpôt sur la plus-value à la revente-683 €
- Votre argent sur le compte locatif (restant après l’achat + compléments)Votre argent sur le compte locatif (restant après l’achat + compléments)77 229 €
- TotalTotal200 536 €
- Apport + versements après l’achatApport + versements après l’achat110 629 €
- Retour sur investissementRetour sur investissementAnnée 9
Votre compte locatif à la revente0 €Solde du compte à la fin de l’année de revente (négatif = ce que vous devez encore au prêteur)
Produit de la vente, après impôt147 499 €Prix de vente − frais d’agence − remboursement du prêt et ses frais − impôt sur la plus-value + l’économie de CSG de l’année de la vente
Ce que vous touchez au total si vous vendez — année 20147 499 €Votre compte locatif à la revente + le produit de la vente après impôt
Sur le produit de la vente après impôt, 156 € correspondent à l’économie de CSG de l’année 20, reçue en année 21.
La plus-value est imposée comme celle d’un particulier (plus-value des particuliers). Les travaux déjà déduits des loyers ne s’ajoutent pas au prix d’achat (le forfait de 15 % après 5 ans, si). Une revente avant le 31 décembre de la troisième année qui suit un déficit imputé sur vos autres revenus fait reprendre l’économie d’impôt correspondante.
Pour les frais et les travaux ajoutés au prix d’achat, la loi permet un forfait ou le montant réel : le rapport retient le plus avantageux pour vous.
- Prix de vente201 331 €
- − Frais d’agence à la revente-10 067 €
- = Prix de cession retenu191 265 €
- Prix d’achat(saisi)152 000 €
- Frais d’acquisition, forfait de 7,5 %11 400 €
- Frais d’acquisition réels (notaire + agence + autres)17 400 €
- + Frais d’acquisition ajoutésmontant réel (> le forfait de 11 400 €)17 400 €
- Travaux, forfait de 15 % (détention de plus de 5 ans)22 800 €
- Travaux réels (travaux déclarés jamais déduits des loyers)0 €
- + Travaux ajoutésforfait (≥ le réel de 0 €)22 800 €
- = Prix d’acquisition retenu1192 200 €
- = Plus-value brute2-935 €
- Années pleines de détention20
- Abattement pour durée de détention, impôt sur le revenu90,00 %
- Abattement pour durée de détention, prélèvements sociaux24,75 %
- Impôt sur le revenu sur la plus-value (19 %)30 €
- Prélèvements sociaux sur la plus-value (17,2 %)40 €
- Surtaxe sur les plus-values élevées0 €
- = Impôt sur la plus-value0 €
- Ce qui reste de la vente après le prêt et les frais5147 343 €
- − Impôt sur la plus-value0 €
- + Économie de CSG de l’année de la vente (reçue l’année suivante)156 €
- = Produit de la vente, après impôt6147 499 €
| T3 à Melun — réel foncier · ID 05 | |
|---|---|
| Prix de vente | 201 331 € |
| − Frais d’agence à la revente | -10 067 € |
| = Prix de cession retenu | 191 265 € |
| Prix d’achat(saisi) | 152 000 € |
| Frais d’acquisition, forfait de 7,5 % | 11 400 € |
| Frais d’acquisition réels (notaire + agence + autres) | 17 400 € |
| + Frais d’acquisition ajoutésmontant réel (> le forfait de 11 400 €) | 17 400 € |
| Travaux, forfait de 15 % (détention de plus de 5 ans) | 22 800 € |
| Travaux réels (travaux déclarés jamais déduits des loyers) | 0 € |
| + Travaux ajoutésforfait (≥ le réel de 0 €) | 22 800 € |
| = Prix d’acquisition retenu1 | 192 200 € |
| = Plus-value brute2 | -935 € |
| Années pleines de détention | 20 |
| Abattement pour durée de détention, impôt sur le revenu | 90,00 % |
| Abattement pour durée de détention, prélèvements sociaux | 24,75 % |
| Impôt sur le revenu sur la plus-value (19 %)3 | 0 € |
| Prélèvements sociaux sur la plus-value (17,2 %)4 | 0 € |
| Surtaxe sur les plus-values élevées | 0 € |
| = Impôt sur la plus-value | 0 € |
| Ce qui reste de la vente après le prêt et les frais5 | 147 343 € |
| − Impôt sur la plus-value | 0 € |
| + Économie de CSG de l’année de la vente (reçue l’année suivante) | 156 € |
| = Produit de la vente, après impôt6 | 147 499 € |
- 1 = Prix d’acquisition retenu = Prix d’achat + frais d’acquisition ajoutés + travaux ajoutés
- 2 = Plus-value brute = Prix de cession retenu − prix d’acquisition retenu (les frais de mainlevée ne sont pas déduits)
- 3 Impôt sur le revenu sur la plus-value (19 %) = Plus-value × (1 − abattement impôt sur le revenu) × 19 %
- 4 Prélèvements sociaux sur la plus-value (17,2 %) = Plus-value × (1 − abattement prélèvements sociaux) × 17,2 %
- 5 Ce qui reste de la vente après le prêt et les frais = Prix de vente − frais d’agence − frais de mainlevée − capital restant dû
- 6 = Produit de la vente, après impôt = Ce qui reste de la vente − impôt sur la plus-value + l’économie de CSG de l’année de la vente − l’économie d’impôt reprise, le cas échéant
Abattements pour durée de détention. Impôt sur le revenu : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année — exonération totale après 22 ans. Prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année — exonération totale après 30 ans. Une moins-value n’est pas imposée.
Impôt sur la plus-value à la reventeT3 à Melun — réel foncier · ID 05 — rendement annuel de votre argent si vous vendez cette année-là (après tous les impôts)
Rendement annuel si vous vendez, après tous les impôtsVoir comment c’est calculé →
5. Vos données et les frais ponctuelsTout ce que vous avez saisi, les réglages du réel foncier, les frais ponctuels et l’échéancier du prêt
Réglages du réel foncier (location nue détenue par vous, charges réelles déduites)
- Votre tranche d’impôt sur le revenuTMI : 0, 11, 30, 41 ou 45 %30 % (par défaut — pas encore saisie)
- Vous avez d’autres revenus imposablesun déficit s’y impute (jusqu’à 10 700 € par an)Oui (par défaut — pas encore saisi)
- Déficit imputable sur les autres revenus, plafond annuel10 700 €
- Déficits reportés utilisables pendant10 ans
- Frais de gestion forfaitaires20 €
- Prélèvements sociaux sur les loyers17,2 %
- CSG déductible (économie l’année suivante)Oui (6,8 %)
- Dont charges du locataire comprises dans le loyer / mois(saisi)70 €
- Charges récupérables auprès du locataire / mois(saisi)TEOM + part récupérable de la copropriété + eau et énergie : non déductibles70 €
- Année de revente prévue(saisi)20
- Frais d’acquisition ajoutés à la reventeRéel : 17 400 €
- Travaux ajoutés à la reventeForfait : 22 800 €
| T3 à Melun — réel foncier · ID 05 | |
|---|---|
| Votre tranche d’impôt sur le revenuTMI : 0, 11, 30, 41 ou 45 % | 30 % (par défaut — pas encore saisie) |
| Vous avez d’autres revenus imposablesun déficit s’y impute (jusqu’à 10 700 € par an) | Oui (par défaut — pas encore saisi) |
| Déficit imputable sur les autres revenus, plafond annuel | 10 700 € |
| Déficits reportés utilisables pendant | 10 ans |
| Frais de gestion forfaitaires | 20 € |
| Prélèvements sociaux sur les loyers | 17,2 % |
| CSG déductible (économie l’année suivante) | Oui (6,8 %) |
| Dont charges du locataire comprises dans le loyer / mois(saisi) | 70 € |
| Charges récupérables auprès du locataire / mois(saisi)TEOM + part récupérable de la copropriété + eau et énergie : non déductibles | 70 € |
| Année de revente prévue(saisi) | 20 |
| Frais d’acquisition ajoutés à la revente | Réel : 17 400 € |
| Travaux ajoutés à la revente | Forfait : 22 800 € |
Le plafond de 10 700 €, les 10 ans, le forfait de 20 €, les 17,2 % et les 6,8 % sont fixés par la loi (2026). À valider avec votre expert-comptable : l’économie de CSG, les travaux déduits l’année 1, la valeur par défaut des charges récupérables et les choix les plus avantageux à la revente. La tranche se modifie dans l’éditeur du bien.
Prix d’achat et frais
- Prix d’achat(saisi)152 000 €
- Frais de notaire(saisi)11 400 €
- Frais d’agence(saisi)6 000 €
- Autres frais d’achat (estimation)(saisi)0 €
- Travaux de rénovation(saisi)24 000 €
- Mobilier(saisi)0 €
- Valeur estimée après travaux(saisi)165 000 €
- Coût total de l’opération1Coût total193 400 €
| T3 à Melun — réel foncier · ID 05 | |
|---|---|
| Prix d’achat(saisi) | 152 000 € |
| Frais de notaire(saisi) | 11 400 € |
| Frais d’agence(saisi) | 6 000 € |
| Autres frais d’achat (estimation)(saisi) | 0 € |
| Travaux de rénovation(saisi) | 24 000 € |
| Mobilier(saisi) | 0 € |
| Valeur estimée après travaux(saisi) | 165 000 € |
| Coût total de l’opération1Coût total | 193 400 € |
- 1 Coût total de l’opération = Prix d’achat + frais de notaire + frais d’agence + autres frais d’achat + travaux de rénovation + mobilier
Charges et revenus mensuels
- Assurance emprunteur par mois(saisi)15 €
- Charges de copropriété (syndic) par mois(saisi)140 €
- Eau, énergie et abonnements par mois(saisi)0 €
- Taxe foncière par mois(saisi)105 €
- Assurance du bien par mois(saisi)13 €
- Honoraires de l’expert-comptable par mois(saisi)0 €
- Frais bancaires par mois(saisi)2 €
- Loyer par mois(saisi)950 €
- Dont charges du locataire comprises dans le loyer / mois(saisi)70 €
- Mois par an sans loyer (vacance locative)(saisi)1,00
| T3 à Melun — réel foncier · ID 05 | |
|---|---|
| Assurance emprunteur par mois(saisi) | 15 € |
| Charges de copropriété (syndic) par mois(saisi) | 140 € |
| Eau, énergie et abonnements par mois(saisi) | 0 € |
| Taxe foncière par mois(saisi) | 105 € |
| Assurance du bien par mois(saisi) | 13 € |
| Honoraires de l’expert-comptable par mois(saisi) | 0 € |
| Frais bancaires par mois(saisi) | 2 € |
| Loyer par mois(saisi) | 950 € |
| Dont charges du locataire comprises dans le loyer / mois(saisi) | 70 € |
| Mois par an sans loyer (vacance locative)(saisi) | 1,00 |
Emprunt
- Montant emprunté(saisi)160 000 €
- Taux d’intérêt(saisi)3,35 %
- Durée du prêt (années)(saisi)25
| T3 à Melun — réel foncier · ID 05 | |
|---|---|
| Montant emprunté(saisi) | 160 000 € |
| Taux d’intérêt(saisi) | 3,35 % |
| Durée du prêt (années)(saisi) | 25 |
Hypothèses d’évolution (projection sur 25 ans)
- Hausse du loyer par an(saisi)1,50 %
- Hausse de la taxe foncière par an(saisi)2,00 %
- Hausse des charges de copropriété par an(saisi)2,00 %
- Revalorisation du bien par an(saisi)1,00 %
- Taux d’intérêt de votre compte locatif(saisi)Rendement du cash-flow réinvesti / an (le taux d’épargne sur un solde positif)3,00 %
- Taux du prêteur quand votre compte locatif est à découvert(saisi)Coût du financement du cash-flow négatif / an (prêt à court terme d’un prêteur)0,00 %
| T3 à Melun — réel foncier · ID 05 | |
|---|---|
| Hausse du loyer par an(saisi) | 1,50 % |
| Hausse de la taxe foncière par an(saisi) | 2,00 % |
| Hausse des charges de copropriété par an(saisi) | 2,00 % |
| Revalorisation du bien par an(saisi) | 1,00 % |
| Taux d’intérêt de votre compte locatif(saisi)Rendement du cash-flow réinvesti / an (le taux d’épargne sur un solde positif) | 3,00 % |
| Taux du prêteur quand votre compte locatif est à découvert(saisi)Coût du financement du cash-flow négatif / an (prêt à court terme d’un prêteur) | 0,00 % |
Au-dessus de 0 %, un prêteur couvre ce qui manque sur votre compte locatif, à ce taux (un prêt de court terme ; ses intérêts ne sont pas déduits dans ce modèle). À 0 %, vous ajoutez l’argent vous-même, et il compte dans le total investi. Taux retenu pour ce rapport : 0,00 %.
Hypothèses de revente
- Frais d’agence à la revente(saisi)5,00 %
- Frais de remboursement du prêt (mainlevée + indemnités de remboursement anticipé)(saisi)1,00 %
- Année de revente prévue(saisi)20
| T3 à Melun — réel foncier · ID 05 | |
|---|---|
| Frais d’agence à la revente(saisi) | 5,00 % |
| Frais de remboursement du prêt (mainlevée + indemnités de remboursement anticipé)(saisi) | 1,00 % |
| Année de revente prévue(saisi) | 20 |
Vos charges (année 1) (Charges et sorties de trésorerie)
- Charges courantes par mois (hors prêt)1Charges d’exploitation — mensuel260 €
- Toutes les charges par mois (intérêts d’emprunt compris)2Charges totales — mensuel716 €
- Toutes les sorties d’argent par mois (remboursement du prêt compris)3Sorties totales — mensuel1 063 €
- Charges courantes par an (hors prêt)4Charges d’exploitation — annuel3 120 €
- Toutes les charges par an (intérêts d’emprunt compris)5Charges totales — annuel8 596 €
- Toutes les sorties d’argent par an (remboursement du prêt compris)6Sorties totales — annuel12 758 €
| T3 à Melun — réel foncier · ID 05 | |
|---|---|
| Charges courantes par mois (hors prêt)1Charges d’exploitation — mensuel | 260 € |
| Toutes les charges par mois (intérêts d’emprunt compris)2Charges totales — mensuel | 716 € |
| Toutes les sorties d’argent par mois (remboursement du prêt compris)3Sorties totales — mensuel | 1 063 € |
| Charges courantes par an (hors prêt)4Charges d’exploitation — annuel | 3 120 € |
| Toutes les charges par an (intérêts d’emprunt compris)5Charges totales — annuel | 8 596 € |
| Toutes les sorties d’argent par an (remboursement du prêt compris)6Sorties totales — annuel | 12 758 € |
- 1 Charges courantes par mois (hors prêt) = Charges de copropriété + eau/énergie + taxe foncière + assurance du bien + expert-comptable + frais bancaires — charges totales moins les intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur (deux coûts de financement)
- 2 Toutes les charges par mois (intérêts d’emprunt compris) = Intérêts d’emprunt + assurance emprunteur + charges de copropriété + eau/énergie + taxe foncière + assurance du bien + expert-comptable + frais bancaires
- 3 Toutes les sorties d’argent par mois (remboursement du prêt compris) = Charges totales (mensuelles) + capital remboursé (mensuel) — le coût mensuel complet de détention du bien
- 4 Charges courantes par an (hors prêt) = Charges d’exploitation mensuelles × 12
- 5 Toutes les charges par an (intérêts d’emprunt compris) = Charges totales mensuelles × 12
- 6 Toutes les sorties d’argent par an (remboursement du prêt compris) = Sorties totales mensuelles × 12
Ce que vous avez apporté (Trésorerie / fonds propres)
- Apport(saisi)9 400 €
- …dont votre part du prix (prix − emprunt)1…dont fonds propres-8 000 €
- …dont frais d’acquisition2…dont coût (frais)17 400 €
- Trésorerie restant sur votre compte locatif après l’achat30 €
- Travaux de rénovation(saisi)24 000 €
- Mobilier(saisi)0 €
- Apport à l’achat4Investissement total33 400 €
- Apport à l’achat ÷ coût total de l’opération5Investissement total ÷ coût total17,27 %
| T3 à Melun — réel foncier · ID 05 | |
|---|---|
| Apport(saisi) | 9 400 € |
| …dont votre part du prix (prix − emprunt)1…dont fonds propres | -8 000 € |
| …dont frais d’acquisition2…dont coût (frais) | 17 400 € |
| Trésorerie restant sur votre compte locatif après l’achat3 | 0 € |
| Travaux de rénovation(saisi) | 24 000 € |
| Mobilier(saisi) | 0 € |
| Apport à l’achat4Investissement total | 33 400 € |
| Apport à l’achat ÷ coût total de l’opération5Investissement total ÷ coût total | 17,27 % |
- 1 …dont votre part du prix (prix − emprunt) = Prix d’achat − montant emprunté
- 2 …dont frais d’acquisition = Notaire + agence + autres frais d’acquisition
- 3 Trésorerie restant sur votre compte locatif après l’achat = Apport − (fonds propres + frais) : argent non dépensé pour le bien. C’est toujours votre argent : il rapporte des intérêts sur votre compte locatif (§4) et vous revient à la revente. S’il est négatif, vous comblez l’écart et le compte part de 0 €
- 4 Apport à l’achat = Apport + travaux + mobilier (+ tout manque que vous comblez) — l’argent de l’année 0 du rendement (§1, §4)
- 5 Apport à l’achat ÷ coût total de l’opération = Apport à l’achat ÷ coût total de l’opération — la part du coût d’acquisition couverte par l’apport à l’achat plutôt que financée
Détails du prêt et échéancier
T3 à Melun — réel foncier · ID 05
160 000 € à 3,35 % sur 25 ans — mensualité 788 €
| Année | Capital restant dû en début d’année | Annuité (an) | Intérêts (an) | Capital remboursé (an) | Capital restant dû en fin d’année |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 160 000 € | 9 458 € | 5 296 € | 4 162 € | 155 838 € |
| 2 | 155 838 € | 9 458 € | 5 155 € | 4 303 € | 151 535 € |
| 3 | 151 535 € | 9 458 € | 5 009 € | 4 450 € | 147 085 € |
| 4 | 147 085 € | 9 458 € | 4 857 € | 4 601 € | 142 484 € |
| 5 | 142 484 € | 9 458 € | 4 701 € | 4 758 € | 137 727 € |
| 6 | 137 727 € | 9 458 € | 4 539 € | 4 919 € | 132 807 € |
| 7 | 132 807 € | 9 458 € | 4 371 € | 5 087 € | 127 720 € |
| 8 | 127 720 € | 9 458 € | 4 198 € | 5 260 € | 122 461 € |
| 9 | 122 461 € | 9 458 € | 4 019 € | 5 439 € | 117 022 € |
| 10 | 117 022 € | 9 458 € | 3 834 € | 5 624 € | 111 398 € |
| 11 | 111 398 € | 9 458 € | 3 643 € | 5 815 € | 105 583 € |
| 12 | 105 583 € | 9 458 € | 3 445 € | 6 013 € | 99 570 € |
| 13 | 99 570 € | 9 458 € | 3 241 € | 6 218 € | 93 352 € |
| 14 | 93 352 € | 9 458 € | 3 029 € | 6 429 € | 86 923 € |
| 15 | 86 923 € | 9 458 € | 2 810 € | 6 648 € | 80 276 € |
| 16 | 80 276 € | 9 458 € | 2 584 € | 6 874 € | 73 402 € |
| 17 | 73 402 € | 9 458 € | 2 350 € | 7 108 € | 66 294 € |
| 18 | 66 294 € | 9 458 € | 2 109 € | 7 350 € | 58 944 € |
| 19 | 58 944 € | 9 458 € | 1 859 € | 7 600 € | 51 345 € |
| 20 | 51 345 € | 9 458 € | 1 600 € | 7 858 € | 43 487 € |
| 21 | 43 487 € | 9 458 € | 1 333 € | 8 125 € | 35 361 € |
| 22 | 35 361 € | 9 458 € | 1 056 € | 8 402 € | 26 960 € |
| 23 | 26 960 € | 9 458 € | 771 € | 8 688 € | 18 272 € |
| 24 | 18 272 € | 9 458 € | 475 € | 8 983 € | 9 289 € |
| 25 | 9 289 € | 9 458 € | 169 € | 9 289 € | 0 € |
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Les résultats sont des estimations, pas un conseil fiscal ou financier.