Simulateur de rentabilité locative : la démo, sans inscription
Combien un appartement mis en location vous rapporte-t-il vraiment, une fois le prêt, les charges, l’impôt et la revente pris en compte ? Partez d’un exemple, changez les chiffres, choisissez le régime fiscal — SCI à l’IS, LMNP, micro-foncier ou réel foncier — et obtenez le rapport complet. Gratuit, sans compte, rien n’est enregistré. Les cinq chiffres clés ci-dessous se mettent à jour pendant que vous tapez.
Vos chiffres ne sont pas enregistrés — créez un compte pour les garder.
- Cash-flow / anCash-flow / an−1 468 €1–5(ans 1–5)−3 373 €6–20(ans 6–20)
- RendementRendement de l’investissement3,7 %/an(année 20)
- Après reventeCash en main après revente et impôts147 499 €(année 20)
- Gain netGain net56 180 €(année 20)
- ImpôtImpôts pendant la détention31 634 €(année 20)
Qu’achetez-vous ?
Comment le financez-vous ?
Que rapporte-t-il chaque mois ?
Avancé
Réel foncier
Résidence fiscale
Prix d’achat et frais
Charges et revenus mensuels
Vacance et entretien
Emprunt
Ce que vous apportez
Évolution sur 25 ans
Hypothèses de revente
Est-ce une bonne affaire ?
Ce que calcule le simulateur
Rapport sur 25 ans : verdict, cash-flow, impôts selon le régime, amortissement du prêt.
Voir le détail
Le rapport suit le bien année par année sur 25 ans, à partir de vos chiffres d’achat (prix, frais de notaire, frais d’agence, travaux, mobilier, apport et emprunt), de vos loyers et de vos charges.
- Le verdict : le rendement annuel de votre investissement (TRI après revente) l’année où vous prévoyez de vendre.
- Le cash-flow : ce que le loyer laisse chaque année une fois la mensualité, la taxe foncière, les charges de copropriété et l’assurance payées — ou l’effort d’épargne s’il ne couvre pas tout.
- En SCI à l’IS : l’impôt sur les sociétés, le compte courant d’associé, et à la revente l’IS sur la plus-value puis ce qui revient aux associés, dividendes et prélèvement forfaitaire unique (PFU) compris.
- En LMNP : l’amortissement du bien, des travaux et du mobilier, les déficits reportés, l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, puis l’impôt sur la plus-value des particuliers avec ses abattements pour durée de détention.
- Au micro-foncier : l’abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers hors charges, l’impôt sur le revenu à votre tranche et les prélèvements sociaux de 17,2 %, le plafond de 15 000 € de loyers par an, puis l’impôt sur la plus-value des particuliers.
- Au réel foncier : les loyers hors charges moins les charges réelles (intérêts et assurance de l’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, travaux déclarés, forfait de gestion), l’impôt sur le revenu à votre tranche et les prélèvements sociaux de 17,2 % ; un déficit foncier réduit l’impôt sur vos autres revenus jusqu’à 10 700 € par an, le reste se reporte sur 10 ans ; puis l’impôt sur la plus-value des particuliers.
- Pour votre résidence principale : ni loyer ni impôt — ce que vous perdez chaque année (intérêts de l’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, entretien) face au patrimoine que vous construisez (capital remboursé, prise de valeur), et la plus-value exonérée à la revente.
- Le tableau d’amortissement du prêt et le détail de chaque formule, pour tout vérifier.
La plupart des exemples reprennent les chiffres de vrais achats, sous un nom anonyme ; un exemple inventé est signalé comme tel. Les résultats sont des estimations, pas un conseil fiscal ou financier.
Pour aller plus loin
- Les exemples : des rapports complets — SCI à l’IS, LMNP, micro-foncier, réel foncier et résidence principale.
- Les guides : la rentabilité d’un investissement locatif expliquée pas à pas.
- Le calculateur de rendement locatif : le rendement brut et net en quelques chiffres.
- Évaluez n’importe quelle annonce directement depuis Claude → : le connecteur Bailleur Lucide.
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