Ce que vaut le bien pour vous (non vendu, avant impôt) — T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01SCI ISPatrimoine net du bien

Tout ce qui est entré sur le compte de réinvestissement de la société : la trésorerie restée après l’achat, l’argent que vous avez ajouté quand la société manquait de trésorerie (apports complémentaires), le loyer conservé après charges de chaque année, les intérêts gagnés par le compte, et l’effet trésorerie du compte courant (votre impôt de 31,4 % sur les intérêts que la société vous verse — page du compte courant). Il est égal au solde de clôture du compte réel plus l’IS qui en a été prélevé jusqu’ici.

« Avant impôt » signifie que l’IS payé est rajouté au compte réel. Les intérêts qu’il contient sont ceux que le compte a réellement gagnés — après que l’impôt de chaque année en a été prélevé en fin d’année — ce n’est donc pas un monde où aucun impôt n’aurait jamais été payé.

Les apports complémentaires peuvent comprendre de l’argent ajouté uniquement pour payer l’IS (le compte serait resté au-dessus de 0 € sans lui) ; cet impôt est alors rajouté aussi, cet argent compte donc deux fois ici — le rendement annuel avant impôt le laisse de côté (partie 3).

Année 15 : compte de réinvestissement avant IS = 0,00 € + 5 957,23 € − 5 957,23 € + 0,00 € + 0,00 € = 0,00 €.

Année 15 : le même chiffre à partir du compte réel — solde de clôture 0,00 € + IS payé à ce jour 0,00 € = 0,00 €. IS : sa propre page.

Les fonds propres du jour 1 sont ce que vous possédez le premier jour (prix − emprunt, plus une éventuelle plus-value latente) ; Σ capital remboursé est le capital remboursé depuis (sa propre page). Σ revalorisation est la valeur gagnée à la FIN de l’année — une période de plus que le chiffre de début d’année de la page Revalorisation, pour correspondre à ce que vaudrait une vente cette même année.

Année 15 : 6 500,00 € + 62 407,10 € + 9 632,66 € + 0,00 € = 78 539,76 €.

Ce n’est pas un gain : il comprend l’argent que vous avez mis. Le gain est sur les pages du rendement annuel et ce qui vous reste en poche.

Année 15 : c’est aussi le montant final du rendement annuel avant impôt (78 539,76 €) — aucun apport complémentaire n’a servi jusqu’ici qu’à payer l’IS.