Compte de réinvestissement du loyer conservé (sous 0 € = argent emprunté à vos autres biens ou à un prêteur) — T2 à Melun — SCI à l’IS · ID 01SCI ISCompte de réinvestissement / financement

Ce que l’année ajoute au compte avant intérêts : le loyer restant après toutes les charges, moins ce que les intérêts de votre compte courant font réellement sortir, moins l’impôt sur les sociétés (IS) payé en fin d’année. La société vous verse des intérêts sur l’argent que vous lui avez prêté (une charge pour la société : ils réduisent le résultat fiscal, et donc l’IS une fois les déficits reportés épuisés). Vous devez 31,4 % d’impôt personnel sur ces intérêts et reprêtez aussitôt les 68,6 % restants à la société — votre compte courant augmente d’autant, et l’argent ne quitte jamais ce compte. Seuls les 31,4 % sortent donc : c’est l’effet trésorerie du compte courant. Ce que vous avez reprêté reste ensuite sur ce compte comme toute autre trésorerie — il rapporte le taux du compte, ou réduit ce que la société emprunte à un prêteur ou ce que vous devez ajouter (parties 2–3) — il n’est pas compté deux fois ici. Il augmente aussi votre compte courant, qui rapporte des intérêts de compte courant dès l’année suivante : une charge pour la société, versée à vous (voir la page Compte courant d’associé).

Le taux du prêteur quand la société manque de trésorerie : 0,00 % — UN seul réglage pour toute la société (celui du portefeuille, ou le taux du premier bien s’il n’en a pas). La société ne peut jamais être à découvert : à 0 %, vous ajoutez vous-même l’argent dès que toute la société passerait sous 0 (partie 3).

Année 15 : le solde d’ouverture de ce bien est de 0 € — rien à gagner ni à payer : intérêts = 0,00 €.

Avec un taux de 0 % pour la société, vous ajoutez vous-même de l’argent — mais seulement quand TOUTE la société finirait l’année sous 0, et exactement de quoi la ramener à 0. Chaque apport complémentaire rejoint votre compte courant : il rapporte des intérêts de compte courant dès l’année suivante et vous est remboursé à la revente.

Année 15 : avant apport complémentaire = 0,00 € + 0,00 € − 230,05 € = −230,05 €. Apport complémentaire = max(230,05 €, 0 €) = 230,05 €.