Votre impôt chaque année — T3 à Melun — réel foncier · ID 05Réel foncierRéel foncier : (loyers − charges réelles déductibles − déficits antérieurs) × (votre TMI + 17,2 %) ; un déficit réduit l’impôt sur vos autres revenus

Cette page montre, année par année, comment vos loyers sont imposés : le résultat imposable, puis l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, et le cash-flow après impôt. Impôt des années 1 à 20 : 31 625 €, net de l’économie de CSG et de l’impôt économisé sur vos autres revenus ; dont 3 452 € pour l’année 20.

D’où vient chaque chiffre

Chaque lien ouvre la page qui calcule ce chiffre.

Charges déductibles et revenu imposable Réel foncier : loyers bruts − intérêts − autres charges déductibles − déficits antérieurs
1. Loyers encaissés le loyer de la page du cash-flow (charges comprises)
2. Report des déficits Imputés sur les bénéfices fonciers suivants, les plus anciens d’abord ; perdus après 10 ans
  1. Déficit foncier Part due aux intérêts / autres charges, jusqu’à 10 700 € sur vos autres revenus à votre TMI, reprise si vente dans les 3 ans
Report des déficits Imputés sur les bénéfices fonciers suivants, les plus anciens d’abord ; perdus après 10 ans
1. Déficit foncier Part due aux intérêts / autres charges, jusqu’à 10 700 € sur vos autres revenus à votre TMI, reprise si vente dans les 3 ans
  1. Charges déductibles et revenu imposable Réel foncier : loyers bruts − intérêts − autres charges déductibles − déficits antérieurs
Impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et cash-flow après impôt Revenu imposable × (votre TMI + 17,2 %), impôt économisé sur vos autres revenus, économie de CSG l’année suivante
1. Charges déductibles et revenu imposable Réel foncier : loyers bruts − intérêts − autres charges déductibles − déficits antérieurs
  1. Loyers encaissés le loyer de la page du cash-flow (charges comprises)
  2. Report des déficits Imputés sur les bénéfices fonciers suivants, les plus anciens d’abord ; perdus après 10 ans
    1. Déficit foncier Part due aux intérêts / autres charges, jusqu’à 10 700 € sur vos autres revenus à votre TMI, reprise si vente dans les 3 ans
2. Déficit foncier Part due aux intérêts / autres charges, jusqu’à 10 700 € sur vos autres revenus à votre TMI, reprise si vente dans les 3 ans
  1. Charges déductibles et revenu imposable Réel foncier : loyers bruts − intérêts − autres charges déductibles − déficits antérieurs
3. Cash-flow avant impôt (loyers − charges − mensualités) Cash-flow

Année :Voir comment c’est calculé →

Partie 1. Des loyers à l’impôt, année 20

Loyers encaissés¹loyer saisi × mois loués, revalorisé chaque année
13 867 €
− Charges du locataire comprises dans le loyer²charges récupérables (provisions), non imposées
-1 022 €
= Loyers bruts³revenus bruts fonciers, hors charges du locataire
12 845 €
− Intérêts et assurance de l’emprunt⁴intérêts et frais d’emprunt : couverts en premier par les loyers bruts
-1 780 €
− Autres charges déductibles⁵taxe foncière, copropriété, assurance, expert-comptable, eau et énergie, 20 €, travaux − les charges récupérables
-3 437 €
= Résultat de l’année⁶revenu ou déficit foncier (négatif = un déficit)
7 627 €
= Revenu imposable⁷le résultat de l’année après déficits antérieurs, jamais sous 0 €
7 627 €
Impôt sur le revenu⁸revenu imposable × votre TMI
2 288 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)⁹revenu imposable × 17,2 % (revenus fonciers)
1 312 €
− Économie de CSG reçue (de l’an dernier)¹⁰revenu imposable de l’an dernier × 6,8 % × votre TMI
-148 €
= Impôt net de l’année¹¹impôt sur le revenu + prélèvements sociaux − économie de CSG reçue − impôt économisé sur vos autres revenus
3 452 €
Économie de CSG, reçue l’année suivante¹²6,8 % du revenu imposable × votre TMI
156 €
Cash-flow avant impôt¹³cash-flow : loyers − toutes les charges − la mensualité du prêt (même chiffre que le tableau « Mois par mois » de la page de calcul de la section 2)
-235 €
Cash-flow après l’impôt annuel¹⁴cash-flow − impôt sur le revenu − prélèvements sociaux + économie de CSG reçue + impôt économisé sur vos autres revenus
-3 687 €

	T3 à Melun — réel foncier · ID 05
Loyers encaissés¹loyer saisi × mois loués, revalorisé chaque année	13 867 €
− Charges du locataire comprises dans le loyer²charges récupérables (provisions), non imposées	-1 022 €
= Loyers bruts³revenus bruts fonciers, hors charges du locataire	12 845 €
− Intérêts et assurance de l’emprunt⁴intérêts et frais d’emprunt : couverts en premier par les loyers bruts	-1 780 €
− Autres charges déductibles⁵taxe foncière, copropriété, assurance, expert-comptable, eau et énergie, 20 €, travaux − les charges récupérables	-3 437 €
= Résultat de l’année⁶revenu ou déficit foncier (négatif = un déficit)	7 627 €
= Revenu imposable⁷le résultat de l’année après déficits antérieurs, jamais sous 0 €	7 627 €
Impôt sur le revenu⁸revenu imposable × votre TMI	2 288 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)⁹revenu imposable × 17,2 % (revenus fonciers)	1 312 €
− Économie de CSG reçue (de l’an dernier)¹⁰revenu imposable de l’an dernier × 6,8 % × votre TMI	-148 €
= Impôt net de l’année¹¹impôt sur le revenu + prélèvements sociaux − économie de CSG reçue − impôt économisé sur vos autres revenus	3 452 €
Économie de CSG, reçue l’année suivante¹²6,8 % du revenu imposable × votre TMI	156 €
Cash-flow avant impôt¹³cash-flow : loyers − toutes les charges − la mensualité du prêt (même chiffre que le tableau « Mois par mois » de la page de calcul de la section 2)	-235 €
Cash-flow après l’impôt annuel¹⁴cash-flow − impôt sur le revenu − prélèvements sociaux + économie de CSG reçue + impôt économisé sur vos autres revenus	-3 687 €

¹ Loyers encaissés = Loyer / mois × mois loués (année 1), puis revalorisé de la hausse du loyer — le même chiffre que le tableau « Mois par mois » de la page de calcul de la section 2
² − Charges du locataire comprises dans le loyer = Charges du locataire comprises dans le loyer / mois × les mois loués, revalorisées comme le loyer — ce ne sont pas des loyers (CGI art. 29) ; les charges récupérables qu’elles paient ne sont pas déductibles non plus
³ = Loyers bruts = Loyers encaissés − charges du locataire
⁴ − Intérêts et assurance de l’emprunt = Intérêts d’emprunt de l’année (échéancier) + assurance emprunteur + les frais d’emprunt en année 1 (ils comptent comme des intérêts)
⁵ − Autres charges déductibles = Ligne par ligne sur cette page : les charges réelles moins les charges récupérables auprès du locataire (non déductibles)
⁶ = Résultat de l’année = Loyers bruts − intérêts − autres charges déductibles ; sous zéro, c’est un déficit foncier (voir le tableau des déficits sur cette page)
⁷ = Revenu imposable = Résultat − déficits antérieurs imputés ; 0 une année de déficit (le déficit est montré plus bas et dans le tableau des déficits)
⁸ Impôt sur le revenu = Revenu imposable × votre TMI — moins le déficit global imputé d’abord (sans autres revenus)
⁹ Prélèvements sociaux (17,2 %) = Revenu imposable × 17,2 %
¹⁰ − Économie de CSG reçue (de l’an dernier) = L’économie de CSG de l’an dernier
¹¹ = Impôt net de l’année = Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux − l’économie de CSG reçue cette année − l’impôt économisé sur vos autres revenus (le grand cercle de la carte de l’impôt)
¹² Économie de CSG, reçue l’année suivante = Revenu imposable × 6,8 % (la CSG déductible) × votre TMI, reçu l’année suivante
¹³ Cash-flow avant impôt = Loyers encaissés (charges comprises) − toutes les charges − toute la mensualité du prêt : la trésorerie, avant impôt (le capital remboursé n’est pas une charge déductible)
¹⁴ Cash-flow après l’impôt annuel = Cash-flow avant impôt (loyers − charges − mensualités) − impôt sur le revenu − prélèvements sociaux + l’économie de CSG reçue + l’impôt économisé sur vos autres revenus grâce au déficit

Partie 2. Charges déductibles, ligne par ligne, année 20

Intérêts d’emprunt
1 600 €
Assurance emprunteur
180 €
Taxe foncière
1 836 €
Charges de copropriété
2 447 €
Assurance du bien
156 €
Honoraires de l’expert-comptable
0 €
Eau, énergie et abonnements payés par vous
0 €
Frais de gestion forfaitaires20 € par local loué (CGI art. 31) : couvrent correspondance, déplacements, téléphone… ; le modèle y range les frais bancaires (un choix à valider avec votre expert-comptable)
20 €
Travaux déclarés (entretien, réparation et amélioration)déduits l’année de leur paiement (année 1)
0 €
− Charges récupérables auprès du locataire¹TEOM + part récupérable de la copropriété + eau et énergie, sur les mois loués : non déductibles (sauf ce qui reste impayé au départ d’un locataire — non modélisé)
-1 022 €
= Charges déductibles²
5 217 €
Frais bancaires (non déduits)déjà couverts par le forfait de 20 € (à valider avec votre expert-comptable)
24 €

	T3 à Melun — réel foncier · ID 05
Intérêts d’emprunt	1 600 €
Assurance emprunteur	180 €
Taxe foncière	1 836 €
Charges de copropriété	2 447 €
Assurance du bien	156 €
Honoraires de l’expert-comptable	0 €
Eau, énergie et abonnements payés par vous	0 €
Frais de gestion forfaitaires20 € par local loué (CGI art. 31) : couvrent correspondance, déplacements, téléphone… ; le modèle y range les frais bancaires (un choix à valider avec votre expert-comptable)	20 €
Travaux déclarés (entretien, réparation et amélioration)déduits l’année de leur paiement (année 1)	0 €
− Charges récupérables auprès du locataire¹TEOM + part récupérable de la copropriété + eau et énergie, sur les mois loués : non déductibles (sauf ce qui reste impayé au départ d’un locataire — non modélisé)	-1 022 €
= Charges déductibles²	5 217 €
Frais bancaires (non déduits)déjà couverts par le forfait de 20 € (à valider avec votre expert-comptable)	24 €

Partie 3. Chaque année

Année	= Loyers bruts¹	Charges déductibles²	Résultat de l’année³	Revenu imposable⁴	Impôt sur le revenu⁵	Prélèvements sociaux (17,2 %)⁶	Impôt économisé sur vos autres revenus⁷	Économie de CSG reçue (de l’an dernier)⁸	= Impôt net de l’année (négatif : une économie)⁹	Cash-flow après l’impôt annuel¹⁰
1	9 680 €	31 822 €	-22 142 €	0 €	0 €	0 €	3 210 €	0 €	-3 210 €	902 €
2	9 825 €	7 728 €	2 097 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	-2 210 €
3	9 973 €	7 630 €	2 343 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	-2 111 €
4	10 122 €	7 528 €	2 594 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	-2 011 €
5	10 274 €	7 422 €	2 852 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	-1 909 €
6	10 428 €	7 311 €	3 117 €	1 561 €	468 €	268 €	0 €	0 €	737 €	-2 543 €
7	10 585 €	7 196 €	3 388 €	3 388 €	1 016 €	583 €	0 €	32 €	1 567 €	-3 270 €
8	10 743 €	7 077 €	3 666 €	3 666 €	1 100 €	631 €	0 €	69 €	1 661 €	-3 259 €
9	10 904 €	6 953 €	3 952 €	3 952 €	1 186 €	680 €	0 €	75 €	1 790 €	-3 281 €
10	11 068 €	6 824 €	4 244 €	4 244 €	1 273 €	730 €	0 €	81 €	1 923 €	-3 306 €
11	11 234 €	6 689 €	4 545 €	4 545 €	1 363 €	782 €	0 €	87 €	2 059 €	-3 333 €
12	11 403 €	6 550 €	4 853 €	4 853 €	1 456 €	835 €	0 €	93 €	2 198 €	-3 362 €
13	11 574 €	6 405 €	5 169 €	5 169 €	1 551 €	889 €	0 €	99 €	2 341 €	-3 393 €
14	11 747 €	6 254 €	5 493 €	5 493 €	1 648 €	945 €	0 €	105 €	2 487 €	-3 427 €
15	11 923 €	6 097 €	5 826 €	5 826 €	1 748 €	1 002 €	0 €	112 €	2 638 €	-3 463 €
16	12 102 €	5 935 €	6 168 €	6 168 €	1 850 €	1 061 €	0 €	119 €	2 792 €	-3 502 €
17	12 284 €	5 765 €	6 518 €	6 518 €	1 956 €	1 121 €	0 €	126 €	2 951 €	-3 544 €
18	12 468 €	5 590 €	6 878 €	6 878 €	2 064 €	1 183 €	0 €	133 €	3 114 €	-3 589 €
19	12 655 €	5 407 €	7 248 €	7 248 €	2 174 €	1 247 €	0 €	140 €	3 281 €	-3 636 €
20	12 845 €	5 217 €	7 627 €	7 627 €	2 288 €	1 312 €	0 €	148 €	3 452 €	-3 687 €
21	13 038 €	5 020 €	8 017 €	8 017 €	2 405 €	1 379 €	0 €	156 €	3 628 €	-3 741 €
22	13 233 €	4 816 €	8 417 €	8 417 €	2 525 €	1 448 €	0 €	164 €	3 809 €	-3 798 €
23	13 432 €	4 603 €	8 828 €	8 828 €	2 648 €	1 518 €	0 €	172 €	3 995 €	-3 859 €
24	13 633 €	4 383 €	9 250 €	9 250 €	2 775 €	1 591 €	0 €	180 €	4 186 €	-3 923 €
25	13 838 €	4 154 €	9 684 €	9 684 €	2 905 €	1 666 €	0 €	189 €	4 382 €	-3 991 €

Partie 4. Déficit foncier, année par année

Une année dont les charges déductibles dépassent les loyers bruts crée un déficit foncier. Les loyers paient d’abord les intérêts d’emprunt ; le reste du déficit (venant des autres charges) réduit l’impôt sur vos autres revenus, jusqu’à 10 700 € par an. Ce qui reste — la part due aux intérêts et l’excédent — se reporte et s’impute, les plus anciens d’abord, sur les bénéfices fonciers des 10 années suivantes, puis est perdu.

Année	Déficit de l’année¹	dont autres charges	Imputé sur vos autres revenus³	Impôt économisé⁴	Reporté⁵	Déficits antérieurs imputés⁶	Reste à imputer en fin d’année⁸
1	22 142 €	22 142 €	10 700 €	3 210 €	11 442 €	0 €	11 442 €
2	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	-2 097 €	9 345 €
3	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	-2 343 €	7 003 €
4	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	-2 594 €	4 409 €
5	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	-2 852 €	1 556 €
6	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	-1 556 €	0 €
7	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €
8	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €
9	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €
10	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €
11	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €
12	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €
13	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €
14	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €
15	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €
16	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €
17	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €
18	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €
19	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €
20	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €
21	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €
22	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €
23	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €
24	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €
25	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €	0 €

Si vous vendez avant le 31 décembre de la troisième année qui suit une année dont le déficit a réduit l’impôt sur vos autres revenus, cette économie d’impôt est reprise (sauf licenciement, invalidité, décès ou expropriation) : elle est retirée du produit d’une vente ces années-là. Les déficits encore reportés à la revente sont perdus dans ce modèle.

Partie 5. Règles utilisées, et ce qui est simplifié

Loyers bruts = loyers encaissés − charges du locataire (CGI art. 29). Déductibles : intérêts et assurance de l’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance du bien, expert-comptable, eau et énergie, forfait de 20 € par local, travaux déclarés (année 1). Non déductibles : les charges récupérables auprès du locataire (TEOM, part récupérable de la copropriété, eau et énergie pendant la location), sauf un montant resté impayé au 31 décembre de l’année du départ d’un locataire (non modélisé). Le modèle range aussi les frais bancaires dans le forfait de 20 € (un choix à valider avec votre expert-comptable).
Résultat positif : les déficits antérieurs s’imputent d’abord, les plus anciens en premier ; le reste est imposé à votre TMI (0, 11, 30, 41 ou 45 %) + 17,2 % de prélèvements sociaux (les revenus fonciers sont restés à 17,2 % en 2026).
Résultat négatif (déficit foncier) : les loyers paient d’abord les intérêts. La part due aux autres charges, jusqu’à 10 700 € par an, s’impute sur vos autres revenus imposables et fait économiser l’impôt à votre TMI (pas de prélèvements sociaux). La part due aux intérêts et l’excédent se reportent 10 ans sur les seuls bénéfices fonciers, puis sont perdus.
Un déficit imputé sur vos autres revenus est repris si le bien cesse d’être loué avant le 31 décembre de la troisième année qui suit (une vente compte), sauf licenciement, invalidité, décès ou expropriation.
6,8 points de CSG sont déductibles de votre revenu global l’année où ils sont payés (l’année suivante) : une économie de 6,8 % × revenu imposable × votre TMI, l’année d’après.
Non modélisés : le plafond porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique (en vigueur jusqu’en 2027), les autres biens loués de votre foyer, une TMI qui baisse avec le déficit, le départ d’un locataire.
Simplifié et à valider avec votre expert-comptable : l’économie de CSG, les travaux déduits l’année 1, la valeur par défaut des charges récupérables, les choix les plus avantageux à la revente (l’onglet « Si vous vendez » de la section 4).