LMNP ou SCI à l’IS : quel régime vous laisse le plus d’argent à la revente ?

La réponse courte

Ce qui change entre les deux, en un tableau

Pendant la détention : le cash-flow année par année

Dans les deux régimes, le bien, le loyer, les charges et le crédit sont identiques. Le cash-flow avant impôt de l’année 1 est donc le même : −3 380 €, soit un effort d’épargne d’environ 282 € par mois.

Pourquoi si peu d’impôt ? La première année, les frais d’achat (18 000 € : frais de notaire, frais du prêt et travaux d’entretien) sont déduits et créent un déficit (le simulateur les déduit tout de suite dans les deux régimes). Ensuite, l’amortissement (3 571 € par an au début) efface le bénéfice. En LMNP, l’amortissement ne peut pas creuser ce déficit. Le simulateur déduit d’abord l’amortissement, dans la limite du résultat de l’année ; le surplus est mis de côté (jusqu’à 14 809 € en année 9) et efface le résultat des années suivantes. Le déficit de la première année ne s’impute qu’ensuite, sur ce qui reste ; un déficit se perd au bout de dix ans, et dans l’exemple 17 116 € n’ont pas pu servir à temps (perdus à la fin de l’année 11). Aucun texte ne fixe l’ordre entre l’amortissement mis de côté et les déficits antérieurs : c’est un choix du simulateur, à confirmer par un expert-comptable. Dans ce simulateur, l’impôt sur le revenu n’apparaît qu’en année 19. En SCI à l’IS, le déficit se reporte aussi, et la société ne paie aucun IS sur ses loyers avant la revente (le premier tomberait en année 23).

Sur 20 ans, le LMNP paie 2 914 € d’impôt sur les loyers (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux), la SCI aucun IS.

À la revente : là où tout se joue

Au bout de 20 ans, le bien est revendu 231 798 € dans les deux cas, moins 11 590 € de frais de cession ; le prêt est déjà remboursé. C’est l’impôt sur la revente qui fait la différence.

En LMNP, la plus-value suit le régime des particuliers : prix de vente (net des frais d’agence) moins prix d’achat, majoré ici du forfait de 15 % pour travaux (bien détenu plus de 5 ans). Depuis le 15 février 2025 (article 84 de la loi de finances pour 2025, article 150 VB du CGI), ce prix d’achat est diminué des amortissements que vous avez réellement déduits, soit 60 000 € dans l’exemple (sans l’amortissement du mobilier, 4 000 €, que le simulateur ne reprend pas : la loi ne tranche pas ce point ; le reprendre coûterait environ 594 € de plus). La plus-value imposable passe ainsi de 47 708 € à 107 708 €. Les abattements pour durée de détention s’appliquent ensuite : après 20 ans, 90 % pour l’impôt sur le revenu et 24,75 % pour les prélèvements sociaux. Impôt : 2 046 € d’impôt sur le revenu et 13 941 € de prélèvements sociaux (pas de surtaxe : la plus-value imposable reste sous 50 000 €), soit 15 987 €, contre 7 081 € sans la règle de 2025.

En SCI à l’IS, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable : le prix d’achat et le mobilier (154 000 €) moins tous les amortissements pratiqués (64 000 €), soit 90 000 €. Pas d’abattement pour durée de détention : la plus-value de 130 208 € s’ajoute au résultat de l’année et supporte 25 588 € d’IS. Puis, pour mettre l’argent dans votre poche, la SCI vous rembourse votre compte courant (100 858 €, sans impôt) et vous distribue le reste (93 763 €), taxé au PFU de 31,4 % : 29 441 €.

Rapporté au total investi et au moment où chaque euro a été versé, le TRI après revente est de 4,3 % par an en LMNP, contre 3,1 % en SCI à l’IS. Le détail du calcul côté SCI (valeur nette comptable, IS, compte courant, PFU) est dans notre guide sur la rentabilité d’une SCI à l’IS.

Le résultat selon la durée de détention

Le gagnant dépend surtout de la durée. Chaque ligne ci-dessous est une simulation complète, avec revente à la fin de l’année indiquée. Dans l’exemple, la SCI à l’IS fait mieux pour une revente entre l’année 3 et l’année 5, le LMNP à partir de l’année 7 et jusqu’à la fin de la projection (25 ans). Revendu aussi tôt, le bien fait perdre de l’argent dans les deux régimes (TRI négatif) : la SCI à l’IS en perd simplement moins. Pour une revente avant l’année 3, les deux régimes donnent le même rendement. Pour une revente en année 6, les deux régimes donnent le même rendement.

Et selon votre tranche d’imposition

Votre tranche d’imposition change le rendement du LMNP dès que le bien dégage un résultat imposable.

Dans l’exemple, le LMNP reste devant à toutes les tranches pour une revente en année 25.

Les critères que le calcul ne capte pas

• Transmettre : en SCI, vous pouvez donner des parts petit à petit à vos enfants ; en LMNP, vous transmettez le bien lui-même.
• Vendre : en LMNP, vous vendez le bien. En SCI, la société vend le bien (et paie l’IS), ou vous cédez vos parts : un acheteur de parts reprend la société, c’est plus rare.
• Acheter à plusieurs : la SCI organise la répartition entre associés dans ses statuts ; à plusieurs en LMNP, on achète en indivision.
• Les formalités : une SCI demande des statuts, une comptabilité complète et une assemblée chaque année ; le LMNP au réel, une déclaration de résultat annuelle.
• Sortir de la SCI : fermer la société a un coût (droit de partage, frais de liquidation) que le simulateur ne compte pas, comme l’explique notre méthodologie.

Faites le calcul sur votre bien

Le simulateur fait tourner votre bien dans l’un ou l’autre régime, année par année : cash-flow, impôts, revente et TRI. Pour partir d’un bien en LMNP, ouvrez la démo avec l’exemple 02 (LMNP). Un second cas réel, anonymisé, montre le même bien dans les deux régimes : une colocation meublée en LMNP (exemple 02) et en SCI à l’IS (exemple 04). Et si vous louez vide ? Voyez l’exemple 03 en micro-foncier.

Avant de simuler, le calculateur de rendement locatif donne en quelques secondes les rendements brut et net. Les termes (amortissement, PFU, TRI) sont expliqués dans le glossaire.

Questions fréquentes